Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a5, 8 juin 2026, n° 25/10407

TJ Marseille 8 juin 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a5, 8 juin 2026, n° 25/10407
Numéro(s) :	25/10407
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	19 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble sis

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT

du 08 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/10407 – N° Portalis DBW3-W-B7J-632N

AFFAIRE : SDC DE L’IMMEUBLE sis 53 RUE FORBIN 13003 MARSEILLE (M^e Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS)

C/ Mme [R] [P] (défaillante)

A l’audience Publique d’orientation tenue le 23 mars 2026 par Madame Marion POTIER, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 30 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 8 juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 53 RUE FORBIN 13003 MARSEILLE, représenté pa son syndic en exercice, la Compagnie Immobilière Perrissel et Associés, exerçant sous l’enseigne AGENCE ETOILE, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 054 804 166 et dont le siège social est sis 166 Rue Jean Mermoz – 13008 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [R] [P], née le 07 juin 1977 à Marseille (13), domiciliée et demeurant 53 rue de Forbin – 13002 MARSEILLE

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [P] est propriétaire des lots 4 et 20 au sein de l’immeuble sis 53 rue de Forbin, 13002 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes aux à ses lots.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée en date du 8 Septembre 2025.

Par acte d’huissier du 10 octobre 2025, le Syndicat des Copropriétaires l’immeuble sis 53 rue de Forbin, 13002 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la Compagnie Immobilière Perrissel et Associés, exerçant sous l’enseigne AGENCE ETOILE, a assigné Madame [R] [P] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER Madame [G] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 53 rue de Forbin 13002 MARSEILLE :

— La somme en principal de 7 928,32 € au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025 ;

— La somme de 1 259,73 € au titre des frais nécessaires ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2025, date de la mise en demeure.

CONDAMNER Madame [G] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 53 rue de Forbin 13002 MARSEILLE la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Madame [G] [P] au paiement d’une somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Régulièrement citée à étude, Madame [G] [P] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/10407.

La clôture de la procédure est intervenue le 23 mars 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026 en acceptation de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :

— Le contrat de syndic

— Le relevé de propriété des lots 4 et 20

— La fiche d’immeuble

— Le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Marseille le 24 février 2015, condamnant Madame [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2330,22 euros au titre de charges de copropriété arrêtées au 20 janvier 2015

— La mise en demeure par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 8 septembre 2025

— Le décompte de charges et frais arrêté au 1er octobre 2025

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 avril 2019 approuvant les comptes de l’exercice 2017-2018

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 septembre 2020 approuvant les comptes pour l’exercice 2018-2019

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2021 approuvant les comptes de l’exercice 2019-2020

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 avril 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2020-2021

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 avril 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2021-2022

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 février 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2022-2023

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 janvier 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2023-2024 et votant un budget prévisionnel pour l’exercice 2025-2026

En l’espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires a assigné Madame [G] [P] le 10 octobre 2025, de sorte qu’il est recevable à réclamer les sommes sur les 5 années qui précédent soit à partir du 10 octobre 2020, sauf si un acte interruptif de prescription est intervenu avant l’assignation, ce qui n’est pas le cas. Les sommes libellées du 1er avril 2019 au 1er octobre 2020 seront donc retranchées du montant total dû au syndicat des copropriétaires, étant prescrites, pour un montant de 1189,53 euros.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété restantes représentant la somme de 6.738,79 euros arrêtée au 1er octobre 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposée par aucun texte.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais " CBT NAUDIN n°0045/2020 du 13/0

1/2020 " du 09.02.2021 (883 euros)

— Les frais « SCP TUCA n° n°20.429 du 27/02/2020 » du 06.03.2020 (156,73 euros)

— Les frais de « suivi dossier avocat » du 30.06.2025 (220 euros)

Il conviendra donc de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de sa demande au titre des frais nécessaires.

En conséquence, Madame [G] [P] sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 6.738,79 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2025, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, outre le montant de la somme due au titre des charges, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble. L’inertie du défendeur ayant déjà conduit à une précédente condamnation est un facteur aggravant.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [G] [P], succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 53 rue de Forbin, 13002 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice, 6.738,79 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2025, date de la mise en demeure.

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 53 rue de Forbin, 13002 MARSEILLE du surplus de sa demande de ce chef,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 53 rue de Forbin, 13002 MARSEILLE de l’intégralité de sa demande au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE Madame [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 53 rue de Forbin, 13002 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame [G] [P] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame [G] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 53 rue de Forbin, 13002 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, le 8 juin 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT