TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 12 Mai 2026

Enrôlement : N° RG 24/04716 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42B6

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] SISE [Adresse 2] ( M^e Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS)

C/ Mme [G] [E] divorcée [C] (M^e Camille WATHLE)

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame E. CSAKVARY,

Greffier : Madame S. HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 12 Mai 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2026

Par Madame E. CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame P. ESPAZE, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 3] sise [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SQUARE HABITAT LIEUTAUD, inscrit au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 329 072 003 et dont le siège social est sis AGENCE LES DOCKS ATRIUM 10.4 – [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal en exercice, représenté par son administrateur provisoire Madame [P] [U] demeurant en son Agence PERIER GIRAUD, [Adresse 6]

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [G] [E] divorcée [C], née le 10 décembre 1975 à [Localité 3], domiciliée et demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Camille WATHLE, avocat au barreau de MARSEILLE

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 17 mars 2020, étaireMme [G] [E] divorcée [C] est devenue propriétaire des lots n°424 et 374 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 8] à [Localité 4] ([Adresse 9]).

***

A défaut de règlement des charges de copropriété, par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] situé au [Adresse 8] à Marseille (13009) (résidence du [Etablissement 1]), représenté par son syndic, la société [Adresse 10], a fait assigner Mme [G] [E] divorcée [C] devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’en obtenir le paiement.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025.

***

Par dernières conclusions notifiées le 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Mme [G] [E] divorcée [C] à lui payer :

— payer la somme de 1 849,60 euros au titre des charges de copropriété,

— payer la somme de é1 423,96é euros au titre des frais de recouvrement,

— payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— et la somme de 1 728 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 6 mai 2025, Mme [G] [E] divorcée [C] demande :

— le rejet le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes relatives aux charges de copropriété,

— le rejet des demandes relatives aux frais et à la résistance abusive,

— le rejet des demandes relatives aux frais irrépétibles et dépens

— et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais de justice.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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A l’audience de plaidoirie du 3 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. En vertu de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que Mme [E] est propriétaire des lots n°424 et 374, au sein de l’immeuble situé au [Adresse 8] à [Localité 4] (résidence du [Etablissement 1]) pour 261/100000. Elle est, de ce fait, tenue au paiement de sa quote-part de charges de copropriété.

Cependant, le décompte des charges de copropriété produit aux débats comprend des frais à hauteur de 1 657,96 euros, sommes qu’il convient de soustraire aux sommes réclamées dès lors que les frais font l’objet d’une demande distincte.

L’article 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars précise qu’à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot : 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ; 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ; 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

En outre, il résulte de l’acte de vente produit aux débats que Mme [E] n’est devenue propriétaire du bien immobilier qu’à compter du 17 mars 2020 mais que les comptes établis pour la période courant du 1er décembre 2018 au 30 novembre 2020 ont été approuvés lors des assemblées générales des 29 juillet 2022 et 15 décembre 2022.

Aussi, le solde de charges résultant de l’approbation de ces comptes, doit être porté au débit de Mme [E], qui était propriétaire du bien au jour des assemblées générales précitées.

Enfin, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 15 décembre 2022 qu’ont été approuvées des résolutions visant à changer la platine interphone du bâtiment E2 au sein duquel réside Mme [E] et que le financement des travaux serait réparti sur la base des charges du bâtiment E2 par un seul appel de fonds du 15 janvier 2023. La somme de 221,71 euros réclamée à ce titre est donc exigible et due, peu important que Mme [E] ait rencontré les plus grandes difficultés pour faire modifier le nom inscrit sur l’interphone suite à son emménagement.

Mme [E] reste ainsi devoir la somme de 287 euros au 9 mai 2025, appel de charge du deuxième trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais exposés pour le recouvrement de la créance (1 423,96€).

Mme [G] [E] divorcée [C] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

II – Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le 9 de l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit en outre que le coût des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance après mise en demeure, de conclusion d’un protocole d’accord, de constitution et mainlevée d’hypothèque, de dépôt de requête en injonction de payer et, en cas de diligences exceptionnelles, de constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou de suivi du dossier transmis à l’avocat est imputable au seul copropriétaire concerné. Enfin, le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire.

En l’espèce, les frais dits de remise dossier avocat, de suivi contentieux ou de constitution dossier avocat, correspondent à des diligences qui font partie des missions habituelles d’un syndic.

Il n’est en outre pas justifié de la prise d’une hypothèque légale. La facture produite, dont le montant est différent de celui mentionné au décompte, n’est pas de nature à justifier d’une prise d’hypothèque.

Les frais d’assignation font en outre partie des dépens, qui font l’objet d’une demande distincte dans le cadre de la présente procédure.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune des quatre mises en demeure mentionnées sur le décompte des frais. Il convient d’ajouter à ce titre que les deux mises en demeure produites aux débats, dont les dates ne correspondent pas à celles indiquées dans le décompte, n’ont pas été adressées à l’adresse à laquelle réside effectivement Mme [J] alors que le syndicat des copropriétaires a nécessairement été informé de la vente survenue le 17 mars 2020.

Enfin, les frais d’avocat font l’objet d’une demande au titre des frais irrépétibles.

En conséquence, la demande formée au titre des frais sera rejetée.

III – Sur la demande de réparation du préjudice

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement d’une somme d’argent.

En conséquence, la demande de réparation du préjudice sera rejetée.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, compte tenu du faible montant n’ayant pas été réglé et de l’intégration de frais dans les charges malgré une demande distincte relative aux frais, les dépens resteront à la charge du demandeur.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, il apparaît équitable de condamner la partie tenue aux dépens à payer à Mme [E] la somme de

2 000 euros qu’elle a exposée dans le cadre de la présente procédure judiciaire.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort:

CONDAMNE Mme [G] [E] divorcée [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 8] à [Localité 4] ([Adresse 9]), représenté par son syndic, la société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD, la somme de 287 euros au titre des charges de copropriété impayées au 9 mai 2025, appel de charge du deuxième trimestre 2025 inclus ;

REJETTE la demande formée au titre des frais ;

REJETTE la demande de réparation du préjudice présentée par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 8] à [Localité 4] (résidence du [Etablissement 1]), représenté par son syndic, la société [Adresse 10], à payer à Mme [G] [E] divorcée [C] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 8] à [Localité 4] (résidence du [Etablissement 1]), représenté par son syndic, la société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, le 12 mai 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT