TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 06 Mars 2026

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 23 Janvier 2026

N° RG 25/03488 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XIJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

PROVENCALE DE LA MADRAGUE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MARRAKCHI

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Justine LAUGIER de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 06/03/26

À

— M^e Jean Claude BENSA

— M^e Justine LAUGIER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24/04/2007, la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE a donné à bail commercial à Mme [C] aux droits de laquelle vient la SARL MARRAKCHI des locaux commerciaux situés [Adresse 1] (marché aux puces), local n°1 d’une superficie d’environ 510 m² pour un loyer annuel de 18 000 € hors taxes et hors charges. Aux termes du bail, une provision sur charges de 19% du loyer est prévue, étant précisé que le bailleur assure « la gestion, l’entretien de toutes les parties communes concernant l’ensemble des immeubles et terrains qui constituent « le marché aux puces », il fournit pour ces parties générales toutes les prestations nécessaires au bon fonctionnement du Marché : eau, électricité, gardiennage, nettoyage, assurance, gestion… l’ensemble de ces charges et prestations, ainsi que tous impôts, taxes dont l’impôt foncier portant sur l’ensemble des terrains et immeubles sera réparti au prorata des m² loués au preneur par rapport à l’ensemble des m² bâtis, loués dans « le Marché aux Puces ».

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier du 24/06/2025, la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL MARRAKCHI, pour une somme de 7 828,33 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte d’huissier du 06/08/2025, la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE a fait assigner la SARL MARRAKCHI, devant le président du tribunal judiciaire de céans statuant en référé aux fins de voir :

Constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués de la SARL MARRAKCHI et tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier

Condamner la SARL MARRAKCHI à lui payer la somme de 7 828,33 arrêtée au 28/07/2025 à titre provisionnel au titre de l’arriéré de loyers et charges et frais de commandement de payer

Condamner la SARL MARRAKCHI à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant établie sur la base du dernier loyer et accessoires éventuellement indexés à compter du prononcé de l’ordonnance et jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêt au taux légal

Condamner la SARL MARRAKCHI à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

Lors de l’audience du 23/01/2026, la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, actualisant la dette à la somme totale de 15 496,72 € et 2 000 € au titre de l’article 700 du cpc, sollicitant en outre le débouté des demandes reconventionnelles de la SARL MARRAKCHI.

La SARL MARRAKCHI, par l’intermédiaire de son conseil, demande au président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé de :

Débouter la SARL MARRAKCHI de ses demandes

Reconventionnellement :

Condamner la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE à lui verser à titre provisionnel la somme de 12 737,61 € au titre des provisions sur charges indues sur les 5 dernières années en l’absence de régularisation du bailleurCondamner la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE à lui payer la somme de 3 000 € à titre de provision à valoir sur les dommages-intérêts dus au titre du trouble de jouissanceCondamner la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE à lui payer la somme de 3 000 € à valoir sur les dommages-intérêts au titre du manquement à l’obligation de loyautéCondamner la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE à procéder sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l’ordonnance et jusqu’à réalisation des travaux, au nettoiement et mise des parties communes, à la réparation des sols abîmés présentant notamment des risques de chute, à l’installation de locaux sanitaires communs obligatoires dans les lieux recevant du public, à la mise en place de boites aux lettres individuelles, et à la réhabilitation du siteOrdonner la suspension du paiement des provisions sur chargesSe réserver la liquidation des astreintesA titre subsidiaire :

Constater l’absence d’urgence et l’existence d’une contestation sérieuseDire n’y avoir lieu à référéA titre infiniment subsidiaire :

Octroyer les plus larges délais de paiement à la SARL MARRAKCHIEn tout état de cause :

Condamner la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du cpc ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 06/03/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la compétence du juge des référés

La SARL MARRAKCHI excipe de l’absence d’urgence et de l’existence de contestations sérieuses caractérisant les demandes de la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE est considère donc que le juge des référés n’est pas compétent.

Cependant, non seulement, le bailleur se fonde sur l’article 835 du code de procédure civile lequel ne vise pas l’urgence de la situation mais l’évidence de l’obligation dont il est demandé l’exécution à titre provisoire mais de plus, l’argument soulevé par la SARL MARRAKCHI relatif à la contestation sérieuse relève du fond du référé et non d’une exception d’incompétence.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à l’exception d’incompétence soulevée.

Sur la résiliation du bail commercial

Il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Des loyers sont demeurés impayés. La SARL MARRAKCHI excipe de charges indues et de l’inexécution par le bailleur de ses obligations de délivrance d’un bien en bon état d’entretien estimant que cela constitue une contestation sérieuse aux sommes demandées au titre du loyer. Cependant, force est de constater que la SARL MARRAKCHI ne justifie pas d’une saisine du bailleur de ce chef avant que celui-ci ne lui réclame le paiement des loyers. En outre, les difficultés relatives à l’état d’entretien du bien sont anciennes pour être constatées dans un rapport de 2019 puis un autre de 2023, soit plus de deux ans avant que la SARL MARRAKCHI ne cesse de payer ses loyers.

Dès lors, les contestations à l’obligation de paiement des loyers soulevées par la SARL MARRAKCHI ne peuvent être considérées comme sérieuses au sens de l’article 835 du code de procédure civile et le commandement de payer doit produire ses effets.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26/07/2025. L’obligation de la SARL MARRAKCHI de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 26/07/2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 2 256,13 euros provision sur charges et TVA comprises (1 790,01 € + 340,10 € + 4 26,02 €), outre les autres taxes à la charge du preneur, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la SARL MARRAKCHI a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du mois de juin 2025, et reste lui devoir une somme de 15 496,72 euros, arrêtée au 09/12/2025.

La SARL MARRAKCHI considère que les provisions sur charges n’ont pas fait l’objet de régularisation et ne sont pas justifiées par le bailleur. Pourtant, sur la période concernée par les charges appelées au titre des provisions en 2025, la SARL MARRAKCHI ne démontre pas que la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE n’ait pas rempli ses obligations d’entretien des locaux au titre desquelles les charges sont appelées, étant rappelé que les éléments produits visent des difficultés d’entretien antérieures à 2023.

L’obligation du locataire de payer la somme de 15 496,72 euros au titre des loyers et provision sur charges échus, arrêtés au 09/12/2025, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence d’accueillir la demande de provision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le second alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la SARL MARRAKCHI ne produit aucun élément au soutien de sa demande de délai de paiement concernant sa propre situation, notamment financière. Les seules considérations tirées du litige avec le bailleur sur l’entretien des lieux loués malgré le paiement de provisions sur charges par les locataires sont sans rapport avec la mise en œuvre des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle de provision à valoir sur les provisions sur charges indues sur les 5 dernières années

La SARL MARRAKCHI estime qu’aucune régularisation des charges effectivement payées par le bailleur au titre des années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 n’ayant été effectuée par celui-ci et en l’absence de justificatif des charges par le bailleur, les provisions sur charges sont indues et la SARL MARRAKCHI en sollicite le remboursement à titre provisionnel.

En réponse, la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE produit les décomptes de charges et diverses factures engagées au titre des années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024.

Il n’appartient pas au juge des référés de déterminer si les montants engagés et justifiés par le bailleur correspondent précisément aux sommes appelées au titre des charges et ainsi facturées au preneur. Au regard des justificatifs produits par le bailleur concernant les charges payées par ses soins, il existe une contestation sérieuse à la demande de provision formulée au titre des charges indues depuis 5 ans.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de provision à valoir sur les dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance

La SARL MARRAKCHI produit des éléments relatifs à un préjudice de jouissance de ses locaux commerciaux du fait du mauvais état d’entretien des parties communes par le bailleur. Au soutien de cette demande, elle produit un rapport d’expertise de 2019 et un autre de 2023, ce second rapport ayant été rendu sur ordonnance du président du tribunal judiciaire de Marseille du 21 avril 2021 dans le cadre d’un litige opposant plusieurs commerçants du Marché aux Puces autres que la SARL MARRAKCHI à la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE dans le cadre des charges facturées par le bailleur. Si l’ordonnance du 21 avril 2021 relate en effet que « les provisions sur charges appelées sont sérieusement contestables » et que les commerçants partie à la procédure démontrent que « les locaux qu’ils louent présentent un état édifiant de saleté », ces constatations ne concernent pas la SARL MARRAKCHI. En outre, la SARL MARRAKCHI ne rapporte aucun élément postérieur à ce rapport d’expertise démontrant un préjudice de jouissance la concernant.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de provision à valoir sur les dommages-intérêts au titre du manquement à l’obligation de loyauté

La SARL MARRAKCHI excipe d’un manquement par la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE à son obligation de loyauté considérant que celle-ci a perçu des provisions sur charges sans assurer les services pour lesquels lesdites provisions étaient versées en particulier l’obligation d’entretien et de nettoyage des parties communes.

Cependant, comme indiqué précédemment, la SARL MARRAKCHI ne démontre pas sans contestation sérieuse que le bailleur a manqué à son obligation de loyauté, ce dernier justifiant de sommes engagées pour l’entretien et le nettoyage des locaux. Dès lors, le préjudice subi du fait du manquement à l’obligation de loyauté n’est pas démontré sans contestations sérieuse et ne saurait donner lieu au versement d’une provision.

Sur la demande reconventionnelle de remise en état des parties communes

La SARL MARRAKCHI fonde sa demande de condamnation de la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE sous astreinte à remettre en état les parties communes sur le rapport d’expertise non contradictoire de Mme [M] [J] établi le 27 mai 2019 soit il y a plus de 6 ans et sur le rapport d’expertise judiciaire de [A] [I] du 28 juin 2023 ordonné dans une autre affaire soit il y a plus de deux ans. Si ce dernier expert indique en effet que l’état de vétusté général des lieux nécessite une rénovation globale, la SARL MARRAKCHI ne produit aucun élément au soutien de l’état de vétusté actuel des lieux ne permettant ainsi pas d’ordonner sous astreinte une remise en état. Quant à l’absence de boites aux lettres personnelle à chaque commerçant, la SARL MARRKCHI ne produit aucun élément au soutien de cette allégation démentie par la demanderesse, même si cette dernière ne produit pas plus d’éléments concernant ses affirmations.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de suspension du paiement des charges

Comme retenu ci-avant, la SARL MARRAKCHI ne rapporte pas la preuve de l’état de vétusté actuel des locaux ni de l’absence, sans contestation sérieuse, de sommes engagées pour l’entretien des locaux relavant des charges provisionnées. Dès lors, il existe une contestation sérieuse à sa demande de suspension du paiement des provisions sur charges et il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la charge des dépens repose sur la partie succombante et les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique des parties.

La SARL MARRAKCHI sera donc condamnée à payer à la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL MARRAKCHI qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 25/06/2025.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Constatons la résiliation du bail liant les parties à la date du 26/07/2025,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL MARRAKCHI et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Condamnons la SARL MARRAKCHI à payer à la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 26/07/2025, d’un montant de 2 556,13 € provision sur charges et TVA comprises, outre les autres taxes à la charge du preneur, et jusqu’à la libération effective des lieux,

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SARL MARRAKCHI à payer à la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE la somme provisionnelle de 15 496,72 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 09/12/2025,

Rejetons la demande de délais de paiement formulée par la SARL MARRAKCHI ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes reconventionnelles de la SARL MARRAKCHI ;

Condamnons la SARL MARRAKCHI à payer à la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SARL MARRAKCHI aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 25/06/2025,

Rappelons que la présente ordonnance est, de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.