TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 11 Février 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/00033 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JK4A

N° MINUTE : 2025/13

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n° 542 016 381, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS

Monsieur [L] [X]

né le [Date naissance 4] 1975 à [Localité 21] (TUNISIE), demeurant [Adresse 10]

non comparant

Madame [E] [U] [P] épouse [X]

née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

PARTIES SAISIES

EN PRÉSENCE DE

TRESOR PUBLIC -SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS, dont les bureaux sont situés [Adresse 2]

non comparante

TRESOR PUBLIC -SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS, dont les bureaux sont situés [Adresse 2]

non comparante

TRESOR PUBLIC -SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS, dont les bureaux sont situés [Adresse 2]

non comparante

TRESOR PUBLIC -SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS, dont les bureaux sont situés [Adresse 2]

non comparante

CRÉANCIERS INSCRITS

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 10 décembre 2024 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 28 janvier 2025, délibéré prorogé au 11 Février 2025.

Par acte authentique reçu le 29 février 2012 par Me [T] [B], notaire associé à [Localité 18], la société Crédit Industriel et commercial a consenti à M. [L] [X] né le [Date naissance 4] 1975 à [Localité 21] (Tunisie) et à son épouse : Mme [E], [U] [P], née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 13] (76), qui avaient auparavant accepté une offre préalable émise le 26 janvier 2012, reçue le 27 janvier 2012 et acceptée le 07 février suivant l’emprunt suivant affecté à l’acquisition d’un bien immobilier sis à [Adresse 19] cadastré section B, lieu dit “[Adresse 5]” n° [Cadastre 7] d’une contenance de 00 ha 00 a 30 ca, section B, lieu dit “[Adresse 6]” n°[Cadastre 8] d’une contenance de 00 ha 00 a 58 ca et section B, lieu dit “la ville” n°[Cadastre 9] d’une contenance de 00 ha 01 a 23 ca, soit une contenance totale de 00 ha 02 a 11 ca :

— un prêt modulable n° 30066 10091 00020131702 d’un montant de 70 000 euros, d’une durée de 240 mois, remboursable par échéances mensuelles constantes, au taux fixe 4,50 % soit un Teg de 5,089 %.

Cet emprunt était garanti par le privilège du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle sur l’immeuble.

Le 03 mai 2021, la banque a mis en demeure les co-emprunteurs de régler sous huitaine la somme de 679,03 euros correspondant à deux échéances impayées (mars-avril 2021) en rappelant qu’à défaut, les dispositions contractuelles l’autorisaient à prononcer la résiliation du prêt. La lettre destinée à M. [L] [X] a été renvoyée à l’expéditeur avec la mention “avisé non réclamé” et celle destinée à son épouse distribuée le 06 juin 2021.

Par courriers recommandés avec avis de réception retournés à l’expéditeur, datés du 06 et 18 septembre 2021, la banque a prononcé la déchéance du terme et vainement mis en demeure chacun des débiteurs de lui rembourser au plus tard le 13 septembre 2021, la somme de 50 192,50 euros au titre du solde du prêt.

Le 26 décembre 2022, la banque a fait délivrer à chacun des débiteurs un commandement de payer valant saisie mobilière lequel est resté infructueux.

Toujours en exécution de son titre et suivant acte extra judiciaire délivré le 29 et 30 mai 2024 par la Scp Pesin et associés, commissaire de justice à Chatou (78) et la Selarl Pascal Laine-Guillaume Renty, commissaire de justice à Rouen (76), la société Crédit Industriel et commercial a fait donner à M. [L] [X] et Mme [E], [U] [P], épouse [X] commandement valant saisie de l’immeuble afin de recouvrer la somme globale de cinquante trois mille cinq cent trente quatre euros et vingt trois centimes (53 534,23 euros) arrêtée au 25 avril 2024.

Ce commandement a été publié le 24 juillet 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 20] 1 sous les références suivantes : volume 2024 S numéro 36.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 06 août 2024 et placée le 09 août suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-2 et L. 311-6 et R. 322-15 à R. 322-19 du Code des procédures civiles d’exécution, :

“. (…) constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

. (…) constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

. (…) statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

. (…) statuer, le cas échéant, sur l’autorisation de vente amiable présentée par les débiteurs saisis, et en ce cas, fixer les modalités de réalisation de la vente amiable,

. (…) fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,

. dire que la vente devra intervenir dans un délai de quatre mois,

. dire que les débiteurs saisis devront rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande, des démarches accomplies pour vendre l’immeuble,

. (…) rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente,

. dire que les fonds de la vente seront consignés par l’acquéreur auprès de la Caisse des dépôts et consignations tel que prévu à l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution,

. (…) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

.(…) fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera rappelée conformément aux dispositions de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution,

. Et, à défaut de vente amiable sollicitée, voir ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis,

. (…) fixer la date de vente judiciaire,

. (…) fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 15 000 euros,

. (…) déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de la SAS H2O Michel, commissaires de justice à [Localité 20] ([Localité 14] et [Localité 16]), et si besoin avec le concours de la force publique ou l’une des personnes prévues à l’article L 142-l du code des procédures civiles d’exécution,

. par ailleurs (…) fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts,

. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

.(…) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. (…) employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente.”

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 09 août 2024.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits par actes extra judiciaires délivrés le 07 août 2024. Le Trésor public (service des impôts des particuliers de [Localité 15]) n’a pas constitué avocat.

Evoquée le 08 octobre 2024, l’affaire a été examinée à l’audience du 10 décembre 2024 où la société Crédit Industriel et commercial a maintenu ses demandes sur le mérite desquelles Mme [E], [U] [P], épouse [X] s’en est remise à l’appréciation du Tribunal.

Sur l’assignation délivrée en l’étude, nonobstant l’envoi d’une lettre simple conforme aux dispositions de l’article 471, dernier alinéa du Code de procédure civile, M. [L] [X] qui tout comme le créancier inscrit n’a pas constitué avocat, n’a pas comparu ou ne s’est pas présenté à l’audience de telle sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur quoi

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Sur le titre exécutoire fondant la saisie immobilière

Attendu qu’aux termes de l’article L 111-3, 4° du code des procédures civiles d’exécution, constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

Attendu que le commandement vise l’acte authentique reçu le 29 février 2012 par Me [T] [B], notaire associé à [Localité 18] et deux inscriptions de privilèges et d’hypothèque conventionnelle publiées le 26 février 2012 sous les références suivantes : volume 2012 V n° 285 au service de la publicité foncière de [Localité 15] devenue le SPF de [Localité 20] 4;

Attendu que revêtu de la formule exécutoire, l’acte authentique répond à la définition du titre exécutoire et qu’il comporte les éléments permettant d’évaluer la créance car il précise de façon complète les caractéristiques des emprunts souscrits et leurs modalités de remboursement ; que lui seul fonde la saisie immobilière et les autres pièces visées par le commandement tendent uniquement à établir que la sûreté réelle consentie a bien été inscrite de même que les sûretés légales ;

Attendu que la procédure de saisie a été initiée en exécution d’un acte authentique emportant vente immobilière avec emprunt en l’occurrence un prêt immobilier ; que revêtu de la formule exécutoire , l’acte versé aux débats comporte des annexes dont une offre préalable de prêt émise, reçue et acceptée les 26 janvier et 27 janvier 2012, acceptée le 07 février suivant ; qu’il précise que “les annexes ci-dessus relatées portées à la connaissance des parties sont revêtues de la mention d’annexe signée par elles et le notaire, elles ont le caractère authentique comme faisant partie intégrante de la minute” ;

Attendu qu’ainsi, l’offre de prêt signée par les coemprunteurs qui en ont paraphé toutes les pages, s’incorpore et forme un tout avec l’acte dressé par l’officier ministériel ; qu’il s’en suit que le créancier poursuivant satisfaisait ainsi aux exigences des articles L 111-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution puisque précisant de façon complète les caractéristiques de l’emprunt et ses modalités de remboursement, le titre comporte les éléments permettant d’évaluer la créance à la condition qu’elle soit exigible ;

Sur l’exigibilité de la créance

Attendu qu’en droit (Cass, Civ 2ème, 14 octobre 2021 n° 19-11.758, Cass. Civ 1ère, 02 février 2022, n° 19-20.640, Cass.Com, 08 février 2023, n° 21-17.763), “le juge de l’exécution, statuant lors de l’audience d’orientation, à la demande d’une partie ou d’office, est tenu d’apprécier, y compris pour la première fois, le caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles qui servent de fondement aux poursuites, sauf lorsqu’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée que le juge s’est livré à cet examen” ;

Attendu que selon l’article L 132-1 du Code de la consommation devenu L 212-1, “dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public” ;

Attendu que l’article R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 applicable au cas d’espèce précise que “dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l’article L. 132-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

1° Prévoir un engagement ferme du non-professionnel ou du consommateur, alors que l’exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté ;

2° Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le non-professionnel ou le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le non-professionnel ou le consommateur de percevoir une indemnité d’un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d’arrhes au sens de l’article L. 114-1, si c’est le professionnel qui renonce ;

3° Imposer au non-professionnel ou au consommateur qui n’exécute pas ses obligations une indemnité d’un montant manifestement disproportionné ;

4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable ;

5° Permettre au professionnel de procéder à la cession de son contrat sans l’accord du non-professionnel ou du consommateur et lorsque cette cession est susceptible d’engendrer une diminution des droits du non-professionnel ou du consommateur;

6° Réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives aux droits et obligations des parties, autres que celles prévues au 3° de l’article R. 132-1 ;

7° Stipuler une date indicative d’exécution du contrat, hors les cas où la loi l’autorise ;

8° Soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le non-professionnel ou le consommateur que pour le professionnel ;

9° Limiter indûment les moyens de preuve à la disposition du non-professionnel ou du consommateur ;

10° Supprimer ou entraver l’exercice d’actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d’arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges” ;

Attendu que par un arrêt rendu le 22 mars 2023 (n° 21- 16044) appliquant expressément la solution dégagée par la Cour de justice de l’union européenne par ses décisions du 26 janvier 2017 et 08 décembre 2022 en matière de contrôle des clauses abusives, la première chambre civile de la Cour de cassation considère que “la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement” ;

Attendu que l’article 17 intitulé “exigibilité immédiate” des conditions générales du prêt stipule que “les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêteur en avertira l’emprunteur par écrit, si l’emprunteur est en retard de plus de trente jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent prêt” ; que l’article 13 précise qu’ “en cas de défaillance de l’emprunteur le prêteur se réserve la possibilité conformément à l’article L 312-22 du code de la consommation (…)soit d’exiger le remboursement immédiat du solde restant dû, l’emprunteur sera alors redevable d’une indemnité égale à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non réglés (…)” ;

Attendu qu’en l’espèce, permettant au créancier de résilier le contrat sans avoir à observer de préavis, cette stipulation est susceptible de s’analyser en une clause abusive ce qu’il incombe au juge d’examiner d’office ;

Que le tribunal ne dispose donc pas de l’intégralité des éléments lui permettant de vider le litige ; que dans ces conditions et par application des articles 16 et 444 du Code de procédure civile, force est de surseoir à statuer sur l’examen des demandes relatives à l’autorisation de la vente amiable ou forcée et aux frais irrépétibles, de rouvrir les débats et d’inviter la société Crédit Industriel et Commercial et le cas échéant M. [L] [X] et Mme [E], [U] [P], épouse [X] de présenter leurs observations sur les points ci-après précisés au dispositif et de réserver les dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe :

Sursoit sur la demande aux fins de vente forcée présentée par la société Crédit Industriel et commercial ;

Ordonne une réouverture des débats à l’audience du mardi 25 mars 2025 à 11 heures et dit que la présente décision vaut convocation des parties ;

Invite la société Crédit Industriel et commercial et le cas échéant M. [L] [X] et Mme [E], [U] [P], épouse [X] , à présenter leurs observations sur la validité de l’article 17 des conditions générales de l’acte de prêt au regard des articles L 132-1devenu L 212-1 du Code de la consommation et R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du Décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 et plus largement le caractère abusif de cette clause ainsi que ses conséquences sur la procédure d’exécution forcée ;

Invite la société Crédit Industriel et commercial ainsi que le cas échéant à M. [L] [X] et Mme [E], [U] [P], épouse [X] à présenter ses observations sur la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Réserve les dépens ;

Jugement prononcé le 11 Février 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET