TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 16 Décembre 2025

GROSSE :

Le 17 mars 2026

à M^e Anne-Cécile NAUDIN

EXPEDITION :

N° RG 25/02823 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6NU7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. dénommé “[Adresse 1]” SIS [Adresse 2], agissant par son Syndic la SARL INTESA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [B] [S]

née le 21 Février 1963 à [Localité 1] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Mme [B] [X] est propriétaire des lots n°164 et 177 de la copropriété située [Adresse 5] [Adresse 6].

Invoquant des charges de copropriété demeurant impayées, par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Intesa, a fait assigner Mme [B] [X] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

La condamner à lui payer la somme de 2.671,76 euros, au titre des charges impayées au 7 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation, et la somme de 510 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, La condamner à lui payer la somme de 2.000 euros, à titre de dommages-intérêts,La condamner à lui payer la somme de 2.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation et actualisé sa créance à la somme de 3.288,98 euros, appels de provision du dernier trimestre 2025 inclus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne, la défenderesse n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

Un relevé de propriété prouvant que la défenderesse est propriétaire des lots n°164 et 177 de la copropriété,Un décompte daté du 7 mars 2025 faisant ressortir un solde dû par la défenderesse d’un montant de 2.671,76 euros, hors frais, comprenant les provisions du premier trimestre 2025 et le plan pluriannuel de travaux,Un courrier du conseil du demandeur datée du 7 janvier 2025 mettant la défenderesse en demeure de payer la somme totale de 3.417,18 euros au titre des charges dues, frais inclus,Les appels de fonds et redditions de compte 2022 et 2023,Les procès-verbaux des assemblées générales du 19 décembre 2023 approuvant les comptes 2022 et votant les budgets prévisionnels 2024 et 2025 et celle du 21 novembre 2024 approuvant les comptes 2023 et approuvant les budgets prévisionnels 2025 et 2026 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la défenderesse n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2.671,76 euros, étant précisé que le dernier décompte produit à l’audience n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure préalablement envoyée à la défenderesse et qu’il n’est ainsi pas établi qu’il a été communiqué à la défenderesse pour respecter le principe du contradictoire.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui permettent, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, de solliciter les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En effet, les dispositions de l’article 19-2 précitées ne peuvent s’appliquer, sous réserve de la régularité de la mise en demeure préalable, que pour une demande en paiement formée devant le président du tribunal judiciaire saisi dans le cadre d’une procédure accélérée au fond.

Il convient, en conséquence, de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2.671,76 euros, au titre des charges dues à la date du 7 mars 2025, terme du premier semestre 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 8 juillet 2024 sur la somme de 1.701,02 euros (somme figurant dans le commandement moins les frais de 60 et 30 euros) et à compter de l’assignation du 24 avril 2025 pour le surplus.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse à payer la somme de 510 euros au titre des frais, lesquels comprennent des frais de rappel recommandé, frais de remise dossier huissier, frais de remise du dossier à l’avocat et frais de suivi de contentieux.

Or, ces sommes ne sont pas comprises dans les frais tels que définis ci-avant, de sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [O] [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], [Adresse 7], représenté par son syndic, la société Intesa, la somme de 2.671,76 euros, au titre des charges dues à la date du 7 mars 2025, terme du premier semestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 8 juillet 2024 sur la somme de 1.701,02 euros et à compter de l’assignation du 24 avril 2025 pour le surplus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], [Adresse 7], de sa demande en paiement des frais et de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [O] [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], [Adresse 7], la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [B] [S] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge