TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/08571 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3XLW

AFFAIRE :

S.A.S.U. EYAD CONSULTING (M^e Fabrice BATTESTI)

C/

S.A.S. FONCIERE JAGUAR (la SELARL SELARL GRIMALDI ET ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 05 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 09 Février 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 09 Février 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 09 Février 2026

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, greffier placé lors du prononcé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.S.U. EYAD CONSULTING

Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n°803 997 089,

dont le siège social est sis [Adresse 1],

prise en la personne de son président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Fabrice BATTESTI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIERE JAGUAR

Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n°808 612 204,

dont le siège social est sis [Adresse 2],

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Axel DAURAT de la SELARL SELARL GRIMALDI ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Le 16 mai 2019, un contrat de bail commercial a été conclu entre la SAS FONCIERE JAGUAR, bailleur, et la SAS EYAD CONSULTING, preneur, relativement à des locaux situés à [Localité 3]. Ce bail était à effet du 01 juillet 2019.

Un litige est apparu relativement au montant des charges.

*

Par acte en date du 28 juillet 2023, invoquant la nullité du bail commercial et le manquement au devoir d’information, la SAS EYAD CONSULTING a assigné la SAS FONCIERE JAGUAR aux fins qu’elle soit condamnée à lui verser :

— la somme de 20.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SAS EYAD CONSULTING fait valoir :

— que le montant des charges avait plus que triplé,

— que l’évaluation des charges provisionnelles était insuffisante,

— que l’erreur sur les qualités substantielles était donc démontrée,

— que son local n’était pas équipé d’un compteur d’électricité individuel,

— que la consommation d’électricité n’étais pas une charge récupérable,

— que son droit à choisir son fournisseur d’électricité avait été bafoué.

*

La SAS FONCIERE JAGUAR conclut au débouté, faisant valoir :

— que l’augmentation des charges ne permettait pas au locataire d’invoquer un manquement du bailleur à ses obligations,

— que cette augmentation ne constituait pas une erreur sur les qualité substantielles,

— que le vice du consentement ne pouvait pas être caractérisé par des éléments apparus après la signature du contrat,

— que le montant des charges effectives n’avait pas été prévu dans le bail,

— qu’aucune clause du bail ne prévoyait la facturation de la consommation réelle d’électricité dans les parties privatives,

— que l’absence de compteur électrique individuel n’emportait pas impossibilité de jouir des locaux.

Reconventionnellement, elle demande :

— la somme de 5.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la nullité du bail en raison de la sous-estimation des charges

L’article 1132 du Code Civil prévoit :

L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

La nullité du bail commercial ne peut être obtenue que si le locataire rapporte la preuve qu’au moment de la conclusion du contrat, il existait une erreur sur les qualités substantielles de la chose tenant au montant des charges à rembourser au bailleur.

À défaut d’éléments permettant d’apprécier le vice à la conclusion du bail, une augmentation postérieure des charges locatives n’entraîne pas l’annulation du contrat pour erreur sur les qualités substantielles.

Le bail du 16 mai 2019 prévoit que le montant provisionnel des charges est égal à 35,00 Euros HT/m2 par an, soit 875,00 Euros HT. Par la suite le montant des charges annuelles a atteint le montant de 120,00 Euros HT/m2 par an.

Le bail prévoyait que le montant provisionnel des charges était soumis à une régularisation annuelle.

Le contrat de bail ne comporte aucune mention relative au montant effectif des charges pour l’année précédant sa conclusion. La SAS EYAD CONSULTING ne produit pas les relevés de charges antérieurs à la conclusion du bail et ne démontre donc pas que le montant de la provision n’avait pas été correctement évalué.

En outre et en tant que de besoin, la SAS EYAD CONSULTING ne rapporte pas la preuve que l’augmentation des charges n’était pas justifiable.

En l’état de ces éléments, la demande de nullité du bail formée par la SAS EYAD CONSULTING entre en voie de rejet de ce chef.

— Sur la nullité du bail tenant à la refacturation de l’électricité

Le local ne bénéficiait pas d’un compteur individuel. La SAS FONCIERE JAGUAR facturait à la SAS EYAD CONSULTING l’électricité du local en cause au titre des charges récupérables.

Le bail ne comporte pas de clause explicite de rétrocession d’électricité. En tout état de cause, la nullité d’une telle clause ne serait pas de nature à entraîner la nullité de la totalité du bail.

En l’état de ces éléments, la demande de nullité du bail commercial formée par la SAS EYAD CONSULTING entre également en voie de rejet de ce chef.

— Sur le manquement au devoir d’information

L’article 1112-1 du Code Civil prévoit :

Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

La SAS EYAD CONSULTING fait grief à la SAS FONCIERE JAGUAR de ne pas l’avoir informée de la réalité des charges ni de l’absence d’un compteur électrique individuel.

L’argumentation de la SAS EYAD CONSULTING relative au montant des charges a été rejetée. Par ailleurs, l’absence de compteur individuel était apparente.

En conséquence, la demande indemnitaire formée par la SAS EYAD CONSULTING entre en voie de rejet.

— Sur les autres chefs de demandes

En l’état du caractère raisonnable de la contestation, la demande de dommages et intérêts formée par la SAS FONCIERE JAGUAR entre en voie de rejet.

Il convient d’allouer à la SAS FONCIERE JAGUAR la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS EYAD CONSULTING les frais irrépétibles par elle exposés.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DEBOUTE la SAS EYAD CONSULTING de toutes ses demandes, fins et conclusions,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SAS FONCIERE JAGUAR,

CONDAMNE la SAS EYAD CONSULTING à verser à la SAS FONCIERE JAGUAR la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE la SAS EYAD CONSULTING aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 09 février 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT