Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00118 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IUMG

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 01 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 06 Mai 2025

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] SIS [Adresse 2] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS CABINET MELLIER-MICHAS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e DREVET-RIVAL DE LA SARL LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [C] [J]

Ademeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Houda ABADA de la SELARL ABADA, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Juillet 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [C] [J] est copropriétaire dans l’immeuble « [Adresse 8] » sis [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 9].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de Monsieur [C] [J], en date du 13 novembre 2023.

Par acte délivré par commissaire de justice le 24 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [C] [J] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 18 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 6 mai 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de condamner Monsieur [C] [J] à lui payer les sommes de :

5 196,02 € au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;1 500,00 € de dommages et intérêts ;1 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Au visa des articles 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 2332 du Code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées. Il ajoute que les relances répétées, son absence de réaction et de règlement caractérisent une résistance abusive. Il s’oppose à la demande de report.

En réponse, Monsieur [C] [J], représenté par son avocat, sollicite de la part de la juridiction de :

Reporter de six mois à compter du jugement à venir l’exigibilité de la dette ;A tout le moins, la reporter jusqu’à la vente effective du bien sur lequel portent les charges de copropriété impayées ;Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Laisser à sa charge les dépens de l’instance.

Au visa de l’article 1343-5 du Code civil, il déclare que ses locataires ont quitté les lieux avec de nombreuses dégradation. Il affirme percevoir un salaire de 2 140,00 € brut, avec une épouse en congé parental et deux enfants à charges. Il explique avoir mis son bien en vente pour apurer sa dette et qu’une promesse de vente a été signée le 3 avril 2025. Il ajoute que la seule indemnité d’immobilisation permet d’apurer sa dette et sera perçue en tout état de cause. Il déclarer s’engager à régler sa dette sur le solde du prix de cession. Il ajoute n’avoir pas commis de résistance abusive.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 5 mai 2025, il ressort que Monsieur [C] [J] est redevable de la somme de 5 196,02 €, arrêté au 4 avril 2025.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, les frais de rappel pré contentieux des 31 août 2022, 23 novembre 2022 et 25 mai 2023, les frais de premier rappel urgent des 4 novembre 2022, 16 février 2023 et 4 mai 2023, outre les frais de solution amiable avant poursuite du 15 juin 2023 ne sont pas justifiés par la production d’un accusé de réception.

Les frais contentieux du 2 novembre 2023 ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Le pré état daté n’est pas justifié dans le présent dossier.

Enfin, l’assignation et les émoluments de l’article A. 444-32 relèvent des dépens et seront traités à ce stade.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par Monsieur [C] [J].

Le commandement de payer fait partie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera retenu, tout comme les frais relatifs à la matrice cadastrale.

Monsieur [C] [J] est condamné à payer au syndicat de copropriété la somme de 4 290,12 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 4 avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 137,81 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas que Monsieur [C] [J] ait fait preuve de mauvaise foi, ni que son comportement lui cause un préjudice particulier nécessitant réparation.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil énonce que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [C] [J] justifie de sa situation financière actuelle.

Il a signé une promesse de vente le 3 avril 2025, devant être réitérée avant le 4 juillet 2025.

Il convient donc de reporter le paiement des sommes dues de deux mois, afin de laisser à Monsieur [C] [J] de régler sa dette à l’occasion de la vente.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [C] [J] succombant à l’instance, il est condamné aux dépens, en ce compris la somme de 222,18 € au titre des émoluments de l’article A. 444-32 du Code de commerce. Le commandement de payer étant inclus dans les frais au principal, il n’y a pas lieu de l’inclure dans les dépens. L’assignation fait partie des dépens, sans qu’il soit nécessaire de le préciser.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [C] [J], partie perdante, est condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] » sis [Adresse 1] à [Localité 6] [Adresse 9] la somme de 4 290,12 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 4 avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 137,81 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] » sis [Adresse 1] à [Localité 7] ;

AUTORISE le report de la dette à deux mois à compter du 1er juillet 2025 ;

DIT qu’à l’expiration de ce délai, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] » sis [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] aux dépens, en ce compris la somme de 222,18 € au titre des émoluments de l’article A. 444-32 du Code de commerce.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE

Notification le :

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