TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 16 Janvier 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2025

N° RG 25/03757 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YHO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 6] sis [Adresse 2]représenté par son syndic la SAS FONCIA

dont le siège social est sis [Adresse 7], pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [B] [F]

né le 16 Février 1973 aux COMORES

présent à l’audience

Madame [Z] [F]

née le 19 Mars 1983 à [Localité 5] – COMORES

non comparante

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 1]

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [F] et Madame [Z] [F] sont propriétaires du lot 36 au sein d’un ensemble immobilier dénommé " [Adresse 6] " situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de Justice en date du 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé " [Adresse 6] " situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE a fait assigner Monsieur [B] [F] et Madame [Z] [F] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement des sommes suivantes :

—  2779,16 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 18 aout 2025 outre intérêts au taux légal à compter de l’assigantion ;

—  2035,42 euros au titre des frais de recouvrement énoncés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  323,97 euros au titre des provisions non encore échues ;

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, si les frais venaient à être exclus des condamnations,

—  2035,42 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier résultant de la résistance abusive des défendeurs ;

— les dépens.

À l’audience du 14 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, maintient ses demandes. Il s’oppose à la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [B] [F].

En défense, Monsieur [B] [F] a comparu en personne. Il a sollicité des délais de paiement, indiquant être en mesure de rembourser la somme de 200 à 250€ par mois en sus du paiement des charges en cours.

Madame [Z] [F], bien que régulièrement convoquée (citée à l’étude du commissaire de justice), n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.".

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. "

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

D’ailleurs, dans un avis en date du 12 décembre 2024, la Cour de Cassation a indiqué que « le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget » qu’ainsi la mise en demeure de l’article 19-2 doit « indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande ».

Sur la procédure accélérée au fond

En l’espèce, par courriers en date des 17 avril et 11 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [B] [F] et Madame [Z] [F] de payer la somme de 323,97€ au titre d’une provision due au titre de l’exercice 2025.

Par ailleurs, il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur le paiement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 8 juin et du 19 décembre 2024 qu’ont été approuvés les comptes pour les exercices 2021, 2022 et 2023 et le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025. Une attestation de non recours de ces deux procès-verbaux est versée aux débats. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

A l’examen du décompte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée " [Adresse 6] " situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 4] (pièce 24), il apparait que Monsieur [B] [F] et Madame [Z] [F] restent tenus de la somme de 2779,16€ au titre des charges et travaux échues.

Monsieur [B] [F] et Madame [Z] [F] sont donc redevables de la somme de 2779,16€ au titre des provisions échues.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [F] et Madame [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2779,16€ au titre des charges de copropriété dues au 18 aout 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1639,79 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Or, aucun des frais de mise en demeure, de relance et d’intérêts de retard ne sont justifiés par un élément objectif versé aux débats. Ils ne seront donc pas pris en compte.

Les frais “constitution dr huis” à hauteur de 350€ ne sont ni justifiés ni explicités. Ils ne seront pas pris en compte.

Les frais de constitution de dossier huissier ou avocat ne sont ni justifiés, ni explicités par d’éventuelles diligences exceptionnelles, le syndic ayant dans la mission le recouvrement des charges. Ils ne seront pas pris en compte.

Les frais de constitution d’hypothèse ne sont pas justifiés.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé " PARC [Localité 8] " situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 4] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct.

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé ni encore de l’affirmation péremptoire de « sa mauvaise foi caractérisée » en l’absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la copropriété aurait été confrontée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé " [Adresse 6] " situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 4] sollicite que si ses demandes au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’étaient pas retenues, elles soient prises en compte au titre des dommages et intérêts.

Or, il convient de relever que ces demandes ont des fondements juridiques différents.

En tout état de cause, au titre des dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la nature, ni du principe ni de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance.

Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [B] [F] demande les plus larges délais de paiement.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [B] [F] et Madame [Z] [F] des délais afin de s’acquitter de leur dette en 23 versements de 115 euros et un versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [F] et Madame [Z] [F] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [B] [F] et Madame [Z] [F] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [F] et Madame [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée " [Adresse 6] " situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 4] la somme de 2779,16€ au titre des charges de copropriété dues au 18 aout 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée " PARC [Localité 8] " situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 4] de sa demande au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

AUTORISE Monsieur [B] [F] et Madame [Z] [F] à s’acquitter de sa dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 115 euros et un versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée " [Adresse 6] " situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [F] et Madame [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée " PARC [Localité 8] " situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 4] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [F] et Madame [Z] [F] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE

Grosse délivrée le 16 Janvier 2026

À

— M^e Frédéric RACHLIN