TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/09886 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YXEY

N° de Minute : 25/00372

JUGEMENT

DU : 20 Juin 2025

[U] [B]

[E] [F] épouse [B]

C/

[Z] [T]

[L] [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [U] [B], demeurant [Adresse 8]

Mme [E] [F] épouse [B], demeurant [Adresse 8]

représentés par M^e Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Z] [T], demeurant [Adresse 2]

Mme [L] [M], demeurant [Adresse 7]

non comparantes

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 Mars 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 24/9886 – Page – SD

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 29 juin 2021, prenant effet le 30 juin 2021, M. [U] [B] et Mme [E] [F] épouse [B] ont donné à bail à Mme [Z] [T], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 12], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 367 euros, outre une provision pour charges de 65 euros.

Par acte sous seing privé du même jour signé électroniquement, Madame [L] [M] s’est portée caution solidaire de la locataire.

Par acte d’huissier de justice du 14 mai 2024, M. et Mme [B] ont fait signifier à leur locataire un commandement de payer la somme de 1 368,17 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié le 15 mai 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et notifié à la caution le 17 mai 2024.

Par actes d’huissier des 3 et 5 septembre 2024, les époux [B] ont respectivement fait citer Mme [T] et Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille, au visa des articles 1741 du code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

— constater et à défaut prononcer la résiliation du bail ;

— dire que Mme [T] est occupante sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en faisant procéder à l’ouverture des portes faute de départ volontaire ;

— procéder à la séquestration des meubles garnissant les lieux, aux frais des défendeurs ;

— condamner solidairement les défenderesses au paiement des sommes suivantes :

—  1 604,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 mai 2024 ;

— les indemnités d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

L’assignation a été notifiée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 6 septembre 2024.

A l’audience du 21 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. et Mme [B], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes initiales sauf à actualiser le montant de leur créance à la somme de 4 757,25 euros. Ils indiquent qu’ils n’ont pas connaissance d’une procédure de surendettement en faveur de la locataire.

Bien que régulièrement assignées à l’étude, Mme [T] et Mme [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en raison de l’absence de Mme [T] au rendez-vous fixé pour le réaliser.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 474 alinéa 1 du code de procédure civile, dès lors qu’il est susceptible d’appel.

Selon l’article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation :

sur la recevabilité de l’action :

M. et Mme [B] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 mai 2024 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 6 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action des bailleurs est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 juin 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en l’article 15 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mai 2024, pour la somme en principal de 1 368,17 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les paiements intervenus dans le délai imparti étant inférieurs aux sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 15 juillet 2024.

L’expulsion de Mme [T] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

Selon l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

M. et Mme [B] produisent un décompte détaillé arrêté au 31 janvier 2025 démontrant que Mme [T] reste devoir la somme de 1 032 euros après déduction des frais de procédure qui entrent dans les dépens, les pénalités mensuelles de 7,62 euros faute pour LMH de justifier de l’envoi de l’enquête et de la demande de transmission de l’avis d’imposition ou de non-imposition ainsi que les cotisations d’assurance pour un montant total de 131,52 euros, la bailleresse ne justifiant pas avoir respecté les formalités de l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Mme [T], non comparante, qui ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte des bailleurs, sera condamnée à leur payer la somme de 4 757,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, créance arrêtée au 06 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 368,17 euros et du jugement pour le surplus.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 474,86 euros, soit une somme égale au montant du dernier loyer de 402,86 euros majoré de la provision sur charges de 72 euros, pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour les époux [B] de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur l’engagement de caution solidaire de Mme [M] :

Aux termes de l’article 22-1 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Cette nullité d’ordre public doit être constatée en cas d’omission de l’une des formalités prescrites sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief.

En l’espèce, force est de constater, d’une part, qu’aucun élément n’est versé aux débats permettant de vérifier la fiabilité de la signature électronique portée sur l’acte de cautionnement en date du 29 juin 2021 et attribuée à Mme [M], et, d’autre part, que ledit acte ne comporte pas la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que cette dernière a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte.

Le cautionnement n’a donc pas été conclu dans le respect des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, de sorte qu’il convient de le déclarer nul en application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé et de rejeter les demandes formées à l’encontre de Mme [M].

Sur les demandes accessoires :

Mme [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX ainsi que les frais d’assignation et de sa notification à la préfecture du Nord.

Elle sera également condamnée à payer à M. et Mme [B] une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de M. [U] [B] et Mme [E] [F] épouse [B] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2021 entre M. [U] [B] et Mme [E] [F] épouse [B] d’une part, et Mme [Z] [T] d’autre part, portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 12], sont réunies à la date du 15 juillet 2024

ORDONNE à défaut pour Mme [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Mme [Z] [T] à payer à M. [U] [B] et Mme [E] [F] épouse [B] la somme de 4 757,25 euros, créance arrêtée au 06 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 368,17 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [Z] [T] à payer à M. [U] [B] et Mme [E] [F] épouse [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 402,86 euros à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE M. [U] [B] et Mme [E] [F] épouse [B] de leurs demandes en paiement dirigées contre Madame [L] [M] ;

RAPPELLE à Mme [Z] [T] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES -

CELLULE CCAPEX

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DEBOUTE l’établissement public [Localité 11] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 11] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [Z] [T] aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX ainsi que les frais d’assignation et de sa notification à la préfecture du Nord ;

CONDAMNE Mme [Z] [T] à payer à M. [U] [B] et Mme [E] [F] épouse [B] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 20 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Le Greffier, Le Juge,