RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00643 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HHFQ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 17 NOVEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M. [W] [U] (Chargé de contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [V], [F], [X] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 10] [Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 06 Octobre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Immobilière du Département de [Localité 8] (SIDR) a donné à bail à Madame [V] [F] [X] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] selon contrat du 24 juillet 2017, moyennant un loyer mensuel de 487,71 euros charges comprises.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 22 mars 2024, pour la somme en principal de 8.534,36 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 1er août 2025 délivré à personne, la SIDR a fait assigner Madame [V] [F] [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [F] [X] [E] ;

— la condamnation de Madame [V] [F] [X] [E] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 14.298,93 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 527,80 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 5,55 euros par mois au titre de l’assurance jusqu’à transmission de l’attestation d’assurance ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 268,33 euros correspondant au coût du commandement de payer et des entiers dépens.

A l’audience du 6 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SIDR, représentée par Monsieur [W] [U], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 15.853,73 euros et le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 537,39 euros. Elle a indiqué que le paiement de l’allocation logement était suspendue depuis 2024 et que le rattrapage attendu était de l’ordre de 10.000 euros. Elle s’en est rapportée sur le moyen tiré de la prescription triennale des loyers impayés soulevé en défense et ne s’est pas opposée aux délais de paiement sollicités par la locataire.

Madame [V] [F] [X] [E], comparant en personne, a soulevé la prescription de la dette locative réclamée pour un montant de 993,61 euros au 31 juillet 2022. Elle a indiqué qu’elle vivait seule avec son fils, qu’elle était actuellement enceinte et a expliqué ses difficultés financières et personnelles. Elle a confirmé qu’elle ne percevait plus l’allocation logement et qu’elle allait bénéficier d’un rattrapage. Elle a précisé qu’elle avait repris le paiement des loyers à hauteur de 200 euros par mois depuis juillet 2025 et qu’elle avait déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de la Réunion. Elle a sollicité des délais de paiement sur une période de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 4 août 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 24 juillet 2017 contient une clause résolutoire stipulant un délai de 2 mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [V] [F] [X] [E] le 22 mars 2024, pour la somme en principal de 8.534,36 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 22 mai 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [V] [F] [X] [E] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 22 mai 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Madame [V] [F] [X] [E] soutient à juste titre que la SIDR est mal fondée à réclamer la somme de 993,61 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 31 juillet 2022 alors que la demande en justice a été introduite le 1er août 2025 en application des dispositions précitées de l’article 7-1.

La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [V] [F] [X] [E] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite et de la dette locative prescrite, de la somme de 14.860,12 euros à la date du 6 octobre 2025.

Madame [V] [F] [X] [E] n’apporte aucun autre élément probant de nature à contester le montant de la dette réclamé et le rattrapage potentiel de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) n’est pas encore effectif. En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SIDR la somme de 14.860,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 8.534,36 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Pour les besoins de la cause, il y a lieu de rappeler que la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Réunion est prioritaire sur toute autre décision.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Madame [V] [F] [X] [E] n’ayant pas donné suite à la mise en demeure qui lui a été adressée par la bailleresse, il y a lieu de la condamner à payer à la SIDR la somme de 5,55 euros par mois au titre de l’assurance jusqu’à la transmission de son attestation d’assurance.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la locataire a repris le paiement du loyer à hauteur de 200 euros par mois avant la date d’audience.

Dans ces circonstances, et eu égard à l’accord des parties, il y a lieu d’accorder à Madame [V] [F] [X] [E] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [F] [X] [E] et celle-ci sera condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 537,39 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [V] [F] [X] [E], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juillet 2017 entre la SIDR et Madame [V] [F] [X] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies au 22 mai 2024.

CONDAMNE Madame [V] [F] [X] [E] à verser à la SIDR la somme de 14.860,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 8.534,36 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

RAPPELLE que la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Réunion est prioritaire sur toute autre décision.

AUTORISE Madame [V] [F] [X] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 euros chacune et une 36ème mensualité de 13.810,11 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [F] [X] [E] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [V] [F] [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [V] [F] [X] [E] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 537,39 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNE Madame [V] [F] [X] [E] à verser à la SIDR la somme de 5,55 euros par mois au titre de l’assurance jusqu’à la transmission de son attestation d’assurance.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [V] [F] [X] [E] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE