Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a3, 26 mars 2026, n° 23/00975

TJ Marseille 26 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a3, 26 mars 2026, n° 23/00975
Numéro(s) :	23/00975
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Corinne TOMAS-BEZERAudrey BABIN
Cabinet(s) :	SELARL LOGOS
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 26 MARS 2026

Enrôlement : N° RG 23/00975 – N° Portalis DBW3-W-B7H-25UA

AFFAIRE : Mme, [K], [I], Mme, [S], [G] (la SELARL LOGOS)

C/ S.D.C., [Adresse 1], M., [H], [J] (la SELARL AUDREY BABIN)

A l’audience Publique du 22 janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 mars 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

Madame, [K],, [Y], [I]

née le, [Date naissance 1] 1957 à, [Localité 2] (ALGÉRIE)

de nationalité Française

demeurant, [Adresse 2]

Madame, [S],, [U],, [D], [G]

née le, [Date naissance 2] 1978 à, [Localité 3] (84)

de nationalité Française

demeurant, [Adresse 2]

toutes deux représentées par Maître Corinne TOMAS-BEZER de la SELARL LOGOS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3]

représenté par son Syndic bénévole en exercice Monsieur, [H], [J]

domicilié, [Adresse 4]

Monsieur, [H], [J]

né le, [Date naissance 3] 1966 à, [Localité 4] (54)

de nationalité Française

demeurant, [Adresse 4]

tous deux représentés par Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :

Madame, [K], [I] a acquis par acte en date du 28 novembre 2011 dressé par Maître, [X], Notaire à, [Localité 1] les lots :

— N° 6 consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée du Bâtiment B comprenant : Une cuisine éclairée par une porte-fenêtre donnant sur la cour, deux chambres éclairées chacune par une fenêtre sur cour.

— N° 19 consistant, dans le Bâtiment A en la jouissance exclusive et particulière d’un local annexe au lot N° 6 situé au rez-de-chaussée.

Il s’agit en réalité d’un seul et même appartement composé de deux lots répartis sur deux immeubles.

Par acte en date du 19 février 2020, Madame, [K], [I] a fait donation à Madame, [S], [G] de la nue-propriété des lots visés ci-dessus.

Ces lots sont situés dans un ensemble immobilier composant le Syndicat des Copropriétaires du, [Adresse 5] soumis au régime de la Copropriété selon règlement de Copropriété en date du 22 janvier 1964.

Mesdames, [I] et, [G] ont donné à bail saisonnier cet appartement.

Elles se sont plaintes de ce que cet appartement subissait de façon récurrente, des infiltrations en provenance de l’appartement situé au-dessus qui appartient à Madame, [W] et Monsieur, [J], ce qui les empêchait de le donner à bail.

Des échanges de courriers ont eu lieu avec le syndic.

Elles ont mandaté la société, [Localité 5] aux fins de déterminer les causes et origines des dégâts des eaux subis.

Le rapport, [Localité 5] a été adressé par les consorts, [Q] au Syndic le 09 novembre 2022.

C’est dans ces circonstances qu’une Assemblée Générale s’est tenue le 18 novembre 2022 afin de remédier aux désordres provenant de parties communes.

Par actes en date du 17 janvier 2023, Mesdames, [K], [I] et, [S], [G] ont attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 5], et Monsieur, [H], [J], es qualité de syndic bénévole, aux fins de :

Voir ordonner l’annulation de la résolution N° 4.6.2 du Procès-Verbal de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 18 novembre 2022 du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 5] Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 5] à faire exécuter les travaux de réparation des bâtis en bois des portes du placard extérieur et, plus généralement tous travaux permettant la cessation du trouble subi par les requérantes, cela sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 5] à payer aux requérantes la somme de 10.000 € au titre de la réparation de leur préjudice consécutif aux dégâts des eaux incessants qu’elles ont subi. Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 5] au paiement de la somme de 3.600 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/975.

Par conclusions en réplique régulièrement signifiées au RPVA le 22 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Madame, [K], [I] et Madame, [S], [G] ont complété leurs demandes et sollicitent du tribunal de :

Vu les articles 10 et l’article 10-1 de la loi du 10 JUILLET 1965,

ORDONNER l’annulation de la résolution 4.6.2 du PV de l’assemblée générale extraordinaire du 18 novembre 2022 du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 5].

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 5] à faire exécuter les travaux de réparation des bâtis en bois des portes du placard extérieur et – plus généralement – tout travaux permettant la cessation du trouble subit par nos requérantes, cela sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

REJETER l’ensemble des demandes fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 6] et de Monsieur, [J]

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 5] à payer aux requérantes la somme de 10.000 € au titre de la réparation de leur préjudice consécutif aux dégâts des eaux incessants qu’elles ont subis.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.600 € en application des dispositions article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’article 696 du CPC distraits au profit de Maître Corinne TOMAS-BEZER qui y a pourvu.

DISPENSER les requérantes de toutes participations aux frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 du la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions numéro 2 régulièrement signifiées au RPVA le 18 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 5], et Monsieur, [H], [J], es qualité de syndic bénévole, demandent au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Débouter Mesdames, [K], [I] et, [S], [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Les condamner solidairement à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 6] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

****

La procédure a été clôturée le 27 novembre 2025. L’audience de plaidoirie s’est tenue le 22 janvier 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS :

Sur la demande d’annulation de la résolution 4.6.2 de l’assemblée générale du 18 novembre 2022 :

Par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’action de, [K], [I] et, [S], [A] tendant à voir annuler la résolution litigieuse précitée est recevable pour avoir été introduite dans le délai de 2 mois et par un copropriétaire opposant ou défaillant.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

La résolution 4.6.2 litigieuse soumise au vote des copropriétaires est la suivante :

La Copropriété décide de permettre au Copropriétaire des lots N° 6 et 19, de traiter lui-même les jointures des bâtis en bois des portes du placard extérieur et d’informer la Copropriété des suites qu’ils donneront à cette demande.

Au sens du Règlement de Copropriété, il s’agit de parties communes spéciales. Sont concernés les Copropriétaires du Bâtiment A :

— , [N] 169/625 tantièmes

— , [G] 14/625 tantièmes

— , [J], [W] 442/625 tantièmes.

Cette résolution a été adoptée à la majorité des Copropriétaires présents et représentés ; Madame, [G] ayant voté contre.

Les demanderesses soutiennent qu’alors qu’il s’agit de parties communes spéciales, il leur est irrégulièrement demandé de réaliser elles-mêmes les travaux. Elles ajoutent que l’appentis qui est situé sur la terrasse des consorts, [E] est, au terme du règlement de copropriété, une partie commune de l’ensemble immobilier même s’il abrite leur chauffe-eau.

De sorte qu’elles considèrent que les travaux de réparation portant sur ces parties communes spéciales doivent être financés par la copropriété et plus précisément par les copropriétaires du bâtiment A.

En réponse, le syndicat des copropriétaires et Monsieur, [J] contestent avoir mis à la charge des demanderesses le coût des reprises de la jointure des bâtis en bois des portes du placard extérieur, mais affirment avoir décidé de permettre à ces dernières de procéder elles-mêmes aux réparations. Ils ajoutent qu’aucune imputation relative à ces dépenses de traitement des jointures n’a été mise à leur charge.

Il sera rappelé que la répartition au titre des charges spéciales relève des dispositions de l’article 10 précité et du règlement de copropriété.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et du règlement de copropriété, ce qui n’est contesté par personne, que cette résolution concerne des parties communes spéciales du bâtiment A.

Toutefois la question qui se pose est celle de savoir si une telle résolution a un effet concret et fait peser de manière illégale le poids d’une dépense sur un copropriétaire, en violation dudit règlement et des dispositions légales d’ordre public.

Il résulte de cette résolution une autorisation donnée aux propriétaires des lots 6 et 19 à faire des travaux sur ce qu’elle qualifie expressément de parties communes spéciales. Cette résolution ne créée pas d’obligations à la charge des demanderesses.

Elle identifie par ailleurs les trois propriétaires concernés par ces parties communes spéciales ,([N],, [G], et, [J],/[W]).

Elle n’affecte aucune dépense à la charge des demanderesses, dans la mesure où elle rappelle que trois propriétaires sont concernés, sous entendant qu’ils sont concernés par l’entretien de ces parties communes spéciales. La clé de répartition applicable est celle des 625 tantièmes du bâtiment A, et toute dépense afférente relève collectivement de ces 3 copropriétaires.

S’il peut être concédé que la résolution litigieuse est maladroitement rédigée, elle ne peut être en aucun cas interprétée comme une mise à la charge exclusive des lots 6 et 19 de la dépense des travaux réparatoires de cette partie commune spéciale puisqu’elle rappelle que 3 propriétaires sont concernés, pas plus qu’elle ne peut être interprétée comme créant une obligation pensant sur ces dernières de procéder aux travaux réparatoires.

De cette résolution naissent deux options : la possibilité pour les demanderesses de faire les travaux et d’en informer le syndicat des copropriétaires, avec un partage des frais au prorata des tantièmes, ou alors si elles n’entendent pas user de cette possibilité, la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’assurer l’entretien des parties communes spéciales en faisant peser la dépense sur les copropriétaires concernés.

Ainsi, il ne ressort aucunement de cette résolution que les travaux seront mis à la charge exclusive des demanderesses. En rappelant qu’il s’agir d’une partie commune spéciale l’assemblée n’a nullement décidé que la dépense serait supportée exclusivement par les demanderesses.

De sorte que cette résolution qui ne modifie pas la clé de répartition, ne déroge pas au règlement, et ne vote aucunement une imputation spécifique puisqu’elle rappelle le régime collectif, ne peut être considérée comme génératrice d’obligations, et attentatoire aux droits des demanderesses, ou caractérisant un abus de pouvoir ou de majorité.

La demande d’annulation de la résolution sera donc déboutée.

Sur la demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux de réparation des bâtis en bois des portes du placard extérieur et à réaliser tous travaux permettant de faire cesser le trouble subi :

Les demanderesses sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux réparatoires des bâtis en bois des portes du placard extérieur et plus généralement tous travaux permettant la cessation du trouble qu’elles subissent, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Il sera tout d’abord observé que celles-ci ne développent aucunement dans les motifs de leurs conclusions la deuxième partie de leurs demandes « tous travaux ».

Il ressort des pièces produites, et notamment de l’assemblée générale du 18 novembre 2022, que le syndicat des copropriétaires a adopté plusieurs résolutions pour procéder à des travaux de reprise pour mettre un terme aux désordres relevés par la société, [Localité 5].

Il justifie avoir fait réaliser un passage caméra par la société PROVENCE HYGIENE, dont le rapport a été communiqué aux copropriétaires le 16 décembre 2022, et avoir fait établir un devis par la société SACCOCCIO le 17 février 2023, puis par la société BKF. Ces devis ont été portés à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 février 2023, qui les a validés.

Le syndicat des copropriétaires justifie en outre de la réalisation des travaux portant sur le changement des canalisations d’assainissement de la copropriété, et sur le traitement des jointures de dilatation, des fissures structurelles, et des différentes fissures.

S’agissant de la demande principale de condamnation à faire réaliser les travaux de jointures des bâtis bois des portes du placard extérieur, le tribunal observe que les demanderesses s’appuient sur la pièce 11 pour justifier de leur demande (photographie de l’appentis). Or cette seule photographie ne peut suffire à elle seule à convaincre de la nécessité de procéder à ces travaux de reprise.

Le rapport, [Localité 5] rédigé le 11 octobre 2022 ne permet pas d’établir un lien éventuel entre les jointures des bâtis en bois des portes du placard extérieur et les désordres d’infiltration relatés par les demanderesses.

En effet, lors des aspersions en extérieur et notamment dans les bâtis bois placard, il est noté « ressortie d’eau » pour autant les photos montrent une ressortie d’eau au niveau de la terrasse sur laquelle est situé le placard, mais aucunement dans l’appartement des demanderesses.

Ce rapport qui peut constituer un commencement de preuve s’il est complété par d’autres éléments, quand bien même il n’aurait pas été rédigé contradictoirement, ne peut suffire à lui seul à démontrer le lien entre ces ressorties d’eau au niveau du placard, et les infiltrations dans leur logement. Il en est de même pour la production de la copie du constat amiable de dégât des eaux en date du 2 novembre 2019, et pour la pièce 8 et l’attestation de, [Localité 6] rédigée en 2023 suite à ces infiltrations de 2019. Ces éléments ne sont pas suffisants pour compléter et étayer le rapport de, [Localité 5], ce d’autant que ces éléments résultent de faits antérieurs aux constatations de la société, [Localité 5].

Surabondamment les photos produites en noir et blanc (pièces 9 à 11) ne sont pas horodatées, et ne permettent pas d’établir qu’elles proviennent de la salle de bains des demanderesses et que les désordres trouvent leur origine dans ce placard.

Il sera rappelé à Madame, [G] et à Madame, [I] que la charge de la preuve leur incombe, et qu’en l’état des pièces produites il n’est aucunement démontré que les infiltrations sont persistantes après les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires, pas plus qu’il n’est démontré un lien de causalité entre les venues d’eau au niveau du cabanon en bois, et les infiltrations dans la salle de bain. Il sera souligné qu’il n’est attesté que d’un seul dégât des eaux dans la salle de bain en 2019, et qu’au surplus il n’est pas démontré que les infiltrations dans cette pièce soient directement liées à ces jointures des bâtis en bois des portes du placard extérieur.

Par voie de conséquence, cette demande sera déboutée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Madame, [G] et à Madame, [I] sollicitent la somme de 10.000 euros au titre de la réparation de leur préjudice consécutif aux dégâts des eaux incessants qu’elles ont subi.

Comme indiqué précédemment, la charge de la preuve leur incombe.

Le tribunal constate que si elles soutiennent avoir subi des dégâts des eaux incessants, elles ne produisent qu’un seul constat de dégât des eaux datant de 2019. Elles n’apportent aucune autre pièce de nature à déterminer la nature réelle de leur préjudice. Elles soutiennent ne pas avoir pu louer leur bien, mais n’apportent là aussi aucun élément démontrant qu’il était loué avant le début des désordres, et que suite à ces derniers il était impropre à la location.

Si elles ont fait état d’apparition de tâches d’humidité en bas des murs de la pièce principale par mail en date du 10 septembre 2022 (pièce produite par les défendeurs), aucune des pièces qu’elles produisent ne permettent d’apprécier la réalité du préjudice, ni l’ampleur des désordres allégués dans leur appartement. Les photos produites (de la salle de bain) ne sont pas horodatées. Elles ne produisent aucun constat d’huissier.

Il sera observé surabondamment que l’intervention de la société, [Localité 5] sollicitée pour un dégât des eaux ne s’accompagne d’aucune photo des désordres allégués, et surtout ne permet pas de démontrer le caractère répétitif de ces derniers, et ne démontre aucunement une éventuelle impropriété du logement.

En conséquence, en l’absence de pièces justifiant de l’ampleur de leur préjudice, de la réalité et de la nature des désordres, leur demande au titre de l’indemnisation de leur préjudice sera déboutée.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Madame, [K], [I] et Madame, [S], [G] succombent, elles seront donc condamnées aux entiers dépens de l’instance.

Il sera précisé qu’il ne peut y avoir de condamnation solidaire, celle-ci ne pouvant être que légale ou conventionnelle.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Les demanderesses succombant, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles par lui exposés. Elles seront donc condamnées au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente decision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort après audience publique à juge unique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal ;

DEBOUTE Madame, [K], [I] et Madame, [S], [G] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE Madame, [K], [I] et Madame, [S], [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame, [K], [I] et Madame, [S], [G] aux entiers dépens de l’instance.

DEBOUTE chacune des parties du surplus de ses demandes.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SIX MARS DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE