MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 10 JUILLET 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00155 – N° Portalis DBX7-W-B7J-DPSS

AFFAIRE : S.C.I. DUPUY-BAURI C/ S.A.S. GROUPE ORBE

30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

copie exécutoire délivrée le:

10 juillet 2025

à M^e DUMAS

copie certifiée conforme délivrée le 10 juillet 2025

à M^e DUMAS

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laëtitia DAUTEL

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

DEBATS : Audience publique du 05 Juin 2025

QUALIFICATION :

— réputée contradictoire

— prononcée par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai de 15 jours

DEMANDERESSE :

S.C.I. DUPUY-BAURI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 305

DEFENDERESSE :

S.A.S. GROUPE ORBE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

FAITS – PROCEDURE – MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par contrat en date du 14 octobre 2022, la SCI DUPUY-BAURI a consenti à la SAS GROUPE ORBE un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel initial de 48.000 € majoré de la TVA au taux en vigueur, hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance, outre une provision sur charges et taxes payable en même temps que le loyer à hauteur 380 € hors taxes.

Des échéances de loyers et de charges sont demeurées impayées.

La bailleresse a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, à la SAS GROUPE ORBE un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur les sommes en principal de 33.368,86 €, au titre de l’arriéré locatif, et de 12.000 € au titre du dépôt de garantie.

Par acte du 15 mai 2025, la SCI DUPUY-BAURI a assigné la SAS GROUPE ORBE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LIBOURNE aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail commercial sous seing privé signé entre la SCI DUPUY-BAURI et la SAS GROUPE ORBE en date du 14 octobre 2022 à la date du 14 février 2025.

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la SAS GROUPE ORBE et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 3] si besoin était avec le concours de la [Localité 5] Publique et sous astreinte de 50 € par jour à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir.Condamner à titre provisionnel la SAS GROUPE ORBE au paiement au profit de la SCI DUPUY-BAURI d’une somme de 53 057,90 € arrêtée au 14 février 2025, outre les intérêts contractuels de 12 % exigibles sur chaque échéance impayée jusqu’à parfait règlement.Condamner à titre provisionnel la SAS GROUPE ORBE au paiement au profit de la SCI DUPUY-BAURI d’une indemnité d’occupation mensuelle de 7 200 € TTC en principal, 4 800 € TTC à titre subsidiaire à compter de la résiliation de plein droit du bail et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, outre la provision sur charges d’un montant mensuel de 325,69 €. Condamner la SAS GROUPE ORBE au paiement au profit de la SCI DUPUY-BAURI d’une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Condamner la SAS GROUPE ORBE au paiement des entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer délivrer le 14 janvier 2025 et ses suites.Constater la notification régulière au créancier inscrit.Rappeler l’exécution provisoire de droit.

La SCI DUPUY-BAURI, représentée par son conseil, maintient ses moyens et prétentions tels qu’exposés dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter.

La SAS GROUPE ORBE, régulièrement assignée à l’étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été retenue à l’audience du 5 juin 2025 a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Ainsi, les demandes de « dire et juger », « constater », ne sauraient s’analyser comme des prétentions, ces demandes ne conférant aucun droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, il ne sera pas statué sur de telles demandes, simple rappel des moyens invoqués.

Il en sera de même pour les « donner acte », dépourvus de toute valeur juridique.

Ainsi, il ne sera pas statué sur la demande tendant à constater la notification régulière aux créanciers inscrits formulée par la SCI DUPUY-BAURI.

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. La SAS GROUPE ORBE, non-comparante, ayant été régulièrement assignée, il sera statué malgré son absence.

L’ordonnance sera réputée contradictoire.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile énonce que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,Le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.Le commandement de payer du 14 janvier 2025 a été délivré à étude.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement, s’agissant de la dette locative, au détail des montants réclamés préalablement au preneur par la bailleresse. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la SCI DUPUY-BAURI n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance en principal, à savoir la somme de 33.368 ,86 € au titre des échéances de loyers et charges impayés outre celle de 12.000 € au titre du dépôt de garantie.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il convient de considérer que la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit, avec toutes conséquences de droit, le 15 février 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS GROUPE ORBE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sans qu’une astreinte soit justifiée dès lors que l’occupation illicite des lieux se trouve sanctionnée par une indemnité d’occupation.

L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit.

Le juge saisi d’une demande en ce sens est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le bailleur et le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée, et ce notamment au regard des circonstances de l’espèce. Il y a lieu de rappeler à cet égard que cette indemnité qui est due de plein droit recouvre une double nature compensatoire et indemnitaire. Elle a en effet pour objet de compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également de l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

En l’espèce le bailleur sollicite une indemnité d’occupation fixée au montant actuel du loyer majoré de 50%, charges et taxes en sus, sans toutefois justifier de l’existence d’un préjudice réel au-delà de la privation des loyers et charges normalement dus.

En l’absence d’éléments et s’agissant d’une provision, il convient de fixer à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers, charges et taxes qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, payable jusqu’à la libération des lieux, afin de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux.

L’indemnité d’occupation due par la SAS GROUPE ORBE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel à la somme mensuelle de 4.800 € TTC, outre la provision sur charges d’un montant de 325,69 €, payable conformément aux modalités précisées au dispositif.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI DUPUY-BAURI justifie que la SAS GROUPE ORBE reste devoir à la date du 14 février 2025, au titre des loyers, charges et accessoires inclus la somme de 41.057,90 €, après déduction des sommes due au titre du dépôt de garantie, échéance de février 2025 incluse.

La SAS GROUPE ORBE, non comparante, n’apporte aucun élément pour contester le principe et le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 41.057,90 € assortie des intérêts au taux légal, s’agissant d’une provision, à compter de la décision.

Il convient en outre de condamner la SAS GROUPE ORBE, à titre provisionnel, au paiement de l’indemnité d’occupation telle que précédemment fixée, à compter du 15 février 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux.

La demanderesse sollicite une majoration de 12% conformément à la clause pénale insérée au bail. Il convient de rappeler que les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. La clause pénale contractuelle dont il est demandé l’application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

En conséquence, cette demande de condamnation au titre de la clause pénale sera rejetée.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

La SAS GROUPE ORBE, partie perdante au principal, supportera les dépens, en ceux compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et de la signification de l’ordonnance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de SAS GROUPE ORBE ne permet d’écarter la demande de la SCI DUPUY-BAURI formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant ramenée à la somme de 1000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 février 2025 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS GROUPE ORBE et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS GROUPE ORBE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme mensuelle de 4.800 € TTC, somme indexée comme le loyer conformément aux stipulations contractuelles, outre les taxes, charges et accessoires d’un montant actuel de 325,69 € ;

CONDAMNE, par provision, la SAS GROUPE ORBE à payer à la SCI DUPUY-BAURI l’indemnité d’occupation de 4.800 euros TTC et la provision sur charges de 325,69 euros à compter du 15 février 2025 jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE par provision la SAS GROUPE ORBE à payer à la SCI DUPUY-BAURI la somme de 41.057,90 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires arriérés au 14 février 2025 (échéance de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la somme provisionnelle de 12.000 € sollicitée au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SAS GROUPE ORBE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation, outre les fais de signification de l’ordonnance ;

CONDAMNE la SAS GROUPE ORBE à payer à La SCI DUPUY-BAURI la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI DUPUY-BAURI des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

RAPPELLE que, par exception, l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

La présente ordonnance a été signée par Laëtitia DAUTEL, juge des référés et par Stéphanie VIGOUROUX, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Stéphanie VIGOUROUX Laëtitia DAUTEL