TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 23/07246 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YHFL

Minute n°

Grosse délivrée

le : 11/07/2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 04 Juin 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juillet 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Madame [X] [N] veuve [P]

née le 21 Septembre 1933 à [Localité 9] en ALGERIE, demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Elisabeth LAJARTHE de la SELARL DBA, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant et Maître Sophie LEVY de la SELARL PUYBARAUD – LEVY, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

ET :

S.A. BNP PARIBAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER HINFRAY, avocats au barreau de PARIS, plaidant et Maître Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX, postulant

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 22 novembre 2004, monsieur [F] [P] et madame [X] [N] épouse [P], venant aux droits de monsieur et madame [C] avec lesquels un bail initial avait été conclu par acte authentique le 16 octobre 1986 renouvelé le 18 novembre 1996, ont donné à bail commercial à la SA BNP PARIBAS, pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2004, un local situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel initial de 19.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce.

Le 19 mars 2021, le bailleur a fait signifier au preneur un congé à compter du 30 septembre 2021avec offre de renouvellement du bail, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 36.000 euros hors taxes et hors charges.

Monsieur [F] [P] est décédé le 19 mars 2021.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception le 31 mars 2023 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 30 août 2023, madame [X] [N] veuve [P] a fait assigner la SA BNP PARIBAS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux, en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021.

Par jugement du 17 avril 2024, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la demande de fixation à la valeur locative du prix du bail renouvelé le 1er octobre 2021, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [U] [T].

L’expert a déposé son rapport le 19 décembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, madame [X] [N] veuve [P], soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 15 avril 2025 et déposé au greffe le 10 avril 2025 sollicite du juge des loyers commerciaux de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 1er octobre 2021 à la somme annuelle de 83.913 euros hors taxes et hors charges, avec réajustement du dépôt de garantie, étant précisé que la société BNP PARIBAS sera redevable au titre du loyer renouvelé de la somme de 36.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2021 et de la somme de 83.913 euros hors taxes et hors charges à compter de la notification du mémoire du 10 avril 2025,juger que la société BNP PARIBAS sera débitrice des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance contractuelle sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé et ce à compter du 30 août 2023 pour le loyer de 36.000 euros et du mémoire du 10 avril 2025 pour le loyer de 83.913 euros,condamner la SA BNP PARIBAS au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, madame [N] veuve [P] fait valoir, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative compte tenu de la durée effective du bail qui a dépassé 12 ans.

Sur la détermination de la valeur locative, elle fait valoir que l’intégralité de l’immeuble est louée à la société BNP, qu’il intègre un DAB, conformément aux besoins de l’activité exploitée. Elle expose qu’il a une surface de 222m², auxquels s’ajoutent 79m² de courette jardin à l’arrière du bâtiment. Elle conteste la pondération et la division appliquée par l’expert sur le « surplus du 1er étage » pour tenir compte des locaux techniques, dès lors que ces locaux de 23m², séparés uniquement par un cloisonnement amovible peuvent être utilisés à usage de bureau, ce qui commande d’appliquer un coefficient de 0,4 à l’ensemble de cette partie. Subsidiairement, si une distinction est retenue entre les locaux, elle prétend que la superficie des locaux techniques doit être a minima de 0,3. Elle conclut à la fixation de la superficie pondérée à 137m².

Elle ajoute que la clause de destination tous commerces sauf exclusions dont la liste est limitative, constitue un avantage non négligeable pour le preneur en permettant une cession du droit au bail pour une activité autre que celle du commerce exploité, ce qui commande de faire application d’une majoration de 10% pour le bail tous commerces et de 15% pour la faculté de cession.

S’agissant des obligations des parties, elle indique que si la taxe foncière est à la charge du preneur, cela constitue une obligation courante, et qu’en tout état de cause, le preneur bénéficie d’une autorisation de sous-louer une surface au 1er étage de 30m² à toute filiale de son groupe. Elle précise que la révision du loyer à simple échéance triennale est profitable au preneur.

Elle prétend que le local est situé à proximité immédiate d’un croisement entre deux artères, le [Adresse 7] la [Adresse 10], bénéficiant ainsi d’une excellente visibilité, dans une zone urbanisée avec un habitat résidentiel et un nombre important de commerces à proximité, profitant ainsi d’une synergie commerciale. Elle expose que la présence d’agences bancaires d’autres enseignes à proximité démontre l’intérêt particulier de cette implantation pour le secteur bancaire, tandis que la société BNP bénéficie du fait d’être la seule agence de son enseigne dans ce quartier.

Au titre des prix couramment pratiqués dans le voisinage, madame [P] fait valoir que les valeurs non contemporaines et plafonnées retenues par l’expert doivent être écartées. Selon elle, la seule valeur de comparaison pertinente est celle d’un établissement bancaire situé à [Localité 6], permettant de retenir une valeur locative de 490 euros par an et par m², et non de 250 euros comme proposé de manière erronée par l’expert.

Madame [P] conteste l’application d’un abattement au motif du transfert de la charge de la taxe foncière, soutenant que cette clause est classique en matière de baux commerciaux, la preuve de l’absence d’un tel transfert dans les baux de comparaison n’étant au surplus pas rapportée.

Sur le montant dû par la SA BNP PARIBAS, elle fait valoir, en application des articles R145-20 et suivants du code de commerce, que l’offre de renouvellement portait sur un loyer d’un montant de 36.000 euros, montant auquel le loyer devra être fixé à compter du 1er octobre 2021, et que la demande a été portée dans le mémoire du 10 avril 2025 à la somme de 83.913, dont la date de notification sera le point de départ de ce montant de loyer.

A l’audience, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée adressée le 13 mai 2025 avec accusé de réception signé par madame [P] à une date non mentionnée et déposé au greffe le 14 mai 2025, la SA BNP PARIBAS demande au juge des loyers commerciaux de :

fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1er octobre 2021 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 29.270 euros,condamner madame [X] [N] veuve [P] au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA BNP PARIBAS indique qu’elle ne conteste pas le principe du déplafonnement du loyer.

Sur la fixation de la valeur locative, elle soutient, que la surface pondérée proposée par l’expert s’établit à 133m², sur la base d’une superficie utile de 345m². En réponse à la bailleresse, elle indique que le fait que les locaux techniques puissent être transformés en bureau est sans incidence sur leur qualification, et qu’en tout état de cause près de la moitié de la surface desdits locaux techniques correspond aux sanitaires. Elle soutient qu’ils sont indispensables à l’exploitation de l’agence, et doivent être pondérés à 0,2. Elle conteste l’effet bandeau retenu par l’expert judiciaire au premier étage, exposant que les bureaux sont éclairés par de simples fenêtres, de dimensions ordinaires qui ne forment pas une baie vitrée, ce qui commande de pondérer cette première zone de l’étage à 0,4 et non 0,5. De même, elle conteste la possibilité de retenir le jardin au titre de son « utilité potentielle » comme proposé par l’expert dès lors que cette courette, qui n’est pas une surface construite, est dénuée de toute utilité pour l’exploitation d’une activité commerciale, et que la charte de l’expertise ne prévoit au surplus aucune pondération à ce titre. Elle propose de voir fixer la surface pondérée à 120,40m²P.

Elle prétend que la valeur locative unitaire doit être fixée à 250 euros par m² au regard des valeurs de référence qu’elle fournit, sans qu’il ne soit possible de retenir comme seule valeur de comparaison celle retenue par la bailleresse qui correspond à une agence bancaire située dans le quartier le plus vaste et le plus peuplé de [Localité 4], proche du centre et réputé pour être résidentiel et chic, présentant une commercialité distincte de celle du quartier Nansouty dans lequel est situé le local.

Elle sollicite l’application d’un facteur de majoration de 5% au titre de la clause tous commerces, laquelle n’en est pas réellement une, compte tenu des exclusions qu’elle comporte, et de 5% pour la clause de cession libre compte tenu de cette même exclusion de certaines activités. Elle demande de voir déduire la taxe foncière de la valeur brute locative, peu important que le transfert de charge soit un usage ou que ce transfert existe dans les termes de comparaison.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté lorsque par l’effet de la tacite prolongation le bail aura duré plus de douze ans.

En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision du 17 avril 2024 que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé, compte tenu de de la durée effective du bail supérieure à 12 ans suite à sa tacite prolongation depuis le 1er novembre 2013, à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte.

Les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que les locaux, d’une superficie totale de 301m², occupent la totalité de la construction, qu’ils sont en état d’usage, entretenus et comprennent :

un sous-sol avec caves et réserves,un rez-de-chaussée avec un sas d’entrée comprenant des distributeurs à billets, un espace d’accueil et d’attente, un local sécurisé, et trois bureaux,un étage comprenant un palier et quatre bureaux, un dégagement, une tisanerie, un local informatique et des sanitaires,un espace extérieur à l’arrière du bâtiment.Il en résulte que les locaux sont adaptés à l’activité exercée.

S’agissant de la pondération des surfaces, les points litigieux portent sur :

le jardin : or aucun élément de l’expertise ne permet de démontrer en quoi cette surface extérieure, dont il n’y a aucune photographie, ni aucune explication sur l’accès et la possibilité d’exploitation, aurait une utilité pour le commerce. Il n’y a dès lors pas lieu de l’intégrer dans la surface pondérée, ce qui doit conduire à retenir un coefficient de 0,le local technique de l’étage : il résulte de l’expertise que ce local est le local informatique. Or il importe peu qu’il puisse être utilisé en bureau, ce qui n’est pas son affectation actuelle, la présence d’un local informatique étant indispensable pour l’activité exercée. Dès lors la pondération de cet espace à 0,2 apparaît pleinement pertinente s’agissant d’un bureau annexe en étage.la zone de vente sur façade au 1er étage (effet bandeau): il est constant que les bureaux décrits par l’expert comme étant les numéros 1, 2 et 4 sont éclairés chacun par une fenêtre sur la rue. Toutefois, il s’agit de trois bureaux distincts, bénéficiant certes d’un éclairage naturel, mais sans que cet éclairage ne provienne d’une large vitrine ou de plusieurs fenêtres formant une baie vitrée. Ils ne bénéficient pas, à ce titre, de l’effet bandeau. Toutefois, ils sont largement éclairés, et il n’est pas contesté qu’ils sont destinés, au moins pour partie, à l’accueil de la clientèle, ce qui commande de retenir la pondération proposée par l’expert de 0,50.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la surface pondérée du local s’établit comme suit :

Superficie utile

Coefficient de pondération

Surface pondérée

Cave : réserve

44m²

0,2

8,80

Rez-de-chaussée :

—  1ère zone

47m²

1

47

-2ème zone

42m²

0,8

33,6

— jardin

79m²

0

0

Etage

-1ère zone

43m²

0,5

21,50

— surplus

23m²

0,4

9,20

— locaux annexes

23m²

0,2

4,60

TOTAL

301m²

124,70m²P

La destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

Le bail comporte une clause tous commerces, laquelle inclut toutefois des restrictions dès lors qu’elle interdit certains types d’activités : fleuriste, bar, cave, boucherie, poissonnerie, salle de jeux, piano-bar, night-club, vente de produits dangereux et inflammables. Cette restriction à la clause tout commerce, commande donc de limiter le coefficient de majoration lié au bénéfice de cette clause pour le preneur à 5%.

Les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bail comporte une clause exorbitante de droit commun constituée par le transfert de la charge de la taxe foncière sur le preneur. Le fait que cette clause soit potentiellement une clause usuelle ne doit pas conduire à écarter l’application d’une minoration à hauteur du montant de cette taxe, dès lors qu’elle transfère, sans contrepartie, une charge, normalement due par le bailleur, sur le preneur, et ce peu important que les éléments de référence prévoient ou non la même clause.

Par ailleurs, le bail comporte une clause favorable au preneur constituée par le principe de libre cession du droit au bail. Ce principe étant toutefois limité par la clause de destination qui comporte quelques exclusions, la majoration sera limitée à 5%.

Les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise, sans que cela ne soit contesté par les parties, que le local est situé sur les boulevards bordelais au niveau de la barrière de [Localité 3], qu’il bénéficie d’une excellente visibilité dans les deux sens de circulation. Il profite également de la synergie commerciale liée à la présence de commerces de proximité et à un marché une fois par semaine.

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expert judiciaire a valablement explicité la raison pour laquelle les valeurs de référence proposées peuvent être anciennes, ceci étant lié à la stabilité et la pérennité des locations des agences bancaires. Il n’y a ainsi pas lieu de les écarter, dès lors que les valeurs peuvent être corrigées selon le texte susvisé, et qu’elles sont par ailleurs cohérentes avec celles produites par la société BNP. Au contraire, madame [P] ne produit pas d’élément permettant de les écarter ou de justifier de leur inadéquation avec les valeurs au jour du renouvellement du bail litigieux. De même aucun élément ne permet de retenir exclusivement comme valeur de référence la valeur la plus élevée, située dans un quartier dont il n’est pas contesté que les caractéristiques ne sont pas strictement identiques à celui dans lequel est situé le local objet du présent litige.

L’expertise judiciaire permet donc de retenir que les montants des loyers pour des agences bancaires s’établissent entre 262 euros et 492 euros pour des loyers fixés entre 2011 et 2020.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, de la qualité de l’emplacement qui bénéficie d’une synergie commerciale, de l’état adapté et fonctionnel des locaux, il convient de fixer la valeur locative à 280 euros par m², la proposition expertale apparaissant légèrement faible au regard des éléments de comparaison et de leur nécessaire actualisation, valeur à laquelle il sera appliqué deux coefficients de majoration de 5% (soit deux fois + 14 euros) et une minoration de la valeur de la taxe foncière, soit 3.840 euros. Dès lors la valeur locative sera fixée à 308 euros par m², soit la somme annuelle de 38.407,60 euros, dont à déduire 3.840 euros, soit 34.567,60 euros à compter du 1er octobre 2021.

Le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des pouvoirs pour statuer sur le réajustement du dépôt de garantie.

Par ailleurs, les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme effectivement versée depuis la date du renouvellement, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 30 août 2023, la procédure ayant été engagée par le bailleur.

Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative de droit du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre elles.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre madame [X] [N] veuve [P] et la SA BNP PARIBAS, portant sur un local situé à [Adresse 1] à [Localité 5] renouvelé le 1er octobre 2021, à la somme annuelle de 34.567,60 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du 30 août 2023 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne madame [X] [N] veuve [P] à en payer la moitié et la SA BNP PARIBAS à en payer l’autre moitié ;

Déboute madame [X] [N] veuve [P] et la SA BNP PARIBAS de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE