Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 10 février 2026, n° 25/01269

TJ Marseille 10 février 2026

Arguments

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Autre
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que le syndicat n'a pas produit la validation des comptes pour les exercices concernés, ce qui empêche de statuer sur la demande de paiement des charges.
Autre
Résistance abusive au paiement des charges
Le tribunal n'a pas statué sur cette demande en raison de l'absence de validation des comptes, ce qui empêche d'évaluer le préjudice.
Autre
Frais de justice
Le tribunal n'a pas statué sur cette demande en raison des autres demandes en cours.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 10 févr. 2026, n° 25/01269
Numéro(s) :	25/01269
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	18 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dorothée SOULAS
Cabinet(s) :	LESCUDIER & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 6 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 10 FÉVRIER 2026

Enrôlement : N° RG 25/01269 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55UU

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 4] (la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

C/ M. [J] [G]

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 février 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 10 février 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6]

représenté par son administrateur provisoire la S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 423 719 178 00018

dont le siège social est sis [Adresse 7]

prise en son établissement de [Localité 9] sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

désignée à cette fonction par ordonnance en date du 04 décembre 2020

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [G]

né le 05 juillet 1992 à [Localité 8] (13)

demeurant [Adresse 2]

et actuellement [Adresse 1]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [G] est propriétaire du lot n°7 dans l’immeuble sis [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Par ordonnance du 4 décembre 2020, la copropriété est placée sous administration judiciaire, la SELARL AJASSOCIES étant désignée en qualité d’administrateur provisoire.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 7 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a mis en demeure Monsieur [J] [G] de payer la somme de 8.084,42 euros au titre des charges.

Suivant exploit du 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a fait assigner Monsieur [J] [G] devant le présent tribunal aux fins de voir entendre :

— condamner Monsieur [J] [G] au paiement de la somme de 8.084,42 euros au titre des charges et provisions pour charges dues comptes arrêtés au 7 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 octobre 2024,

— condamner Monsieur [J] [G] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive,

— condamner Monsieur [J] [G] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de la SELARL LESCUDIER ET ASSOCIES.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

Régulièrement assigné, par remise à étude, Monsieur [J] [G] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Au soutien de sa demande de paiement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] produit notamment :

— le relevé de propriété du lot n°7,

— le règlement de copropriété,

— le relevé de compte de Monsieur [J] [G] au 1er octobre 2024,

— la lettre de mise en demeure du 7 octobre 2024, sollicitant le paiement de la somme de 8.084,42 euros,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 28 février 2019 approuvant les comptes de l’exercice 2018 et validant de budget prévisionnel de l’année 2020,

— le procès-verbal de décision de l’administrateur provisoire du 3 mai 2021, approuvant le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2021,

— le procès-verbal de décision de l’administrateur provisoire du 6 janvier 2022, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice comptable 2022,

— le procès-verbal de décision de l’administrateur provisoire du 27 décembre 2022, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice comptable 2023,

— le procès-verbal de décision de l’administrateur provisoire du 18 mars 2024, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice comptable 2024,

— des appels de fonds.

Il résulte du décompte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sollicite le paiement des charges pour la période comprise entre le 1er décembre 2020 et le 1er octobre 2024.

Si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] produit les décisions de l’administrateur provisoire adoptant les budgets prévisionnels, aucune approbation des comptes pour cette période n’est versée aux débats.

Or, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] n’est légitime à réclamer des charges au titre des exercices échus qu’avec la justification de la validation des comptes.

Il convient de surseoir à statuer et de rouvrir les débats afin de permettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de produire la validation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et le cas échéant 2024.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] réclame le paiement de la somme de 2.073,62 euros au titre du report de l’année 2020. Il n’apporte aucun justificatif sur le détail de cette somme. Il convient de l’inviter à justifier le détail de cette somme.

Les frais et dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Sursoit à statuer,

Rouvre les débats,

Invite le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son représentant légal à :

— produire la validation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et le cas échéant 2024,

— justifier du détail de la somme de 2.073,62 euros au titre du report de l’année 2020. Il n’apporte aucun justificatif sur le détail de cette somme,

Renvoie les parties à l’audience de mise en état électronique du 28 avril 2026 pour clôture,

Réserve les frais et dépens.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX FÉVRIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE