Min N° 26/00324

N° RG 25/03447 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEB7K

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

C/

Mme [J] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 10 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée

le :

à : Madame [J] [C]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 02 février 2024 ayant pris effet le même jour, la SCI SAPHIR a consenti à Mme [J] [C] un bail portant sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 647 euros, des provisions mensuelles sur charges de 33 euros, outre un dépôt de garantie de 647 euros.

Par contrat de cautionnement du 01er février 2024 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après, la SAS ALS) s’est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d’un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif VISALE, selon application de la convention conclue entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

Se prévalant d’échéances impayées par la locataire pour les mois de mars à mai 2024, la SCI SAPHIR a sollicité leur paiement par la caution et lui a délivré quittance subrogative le 07 novembre 2024, faisant état du montant payé.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, la SAS ALS a fait signifier à Mme [J] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 289,41 euros dont 1 197 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 26 juin 2025, la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne a déclaré recevable la demande de Mme [J] [C] et a orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par acte de commissaire de justice du 01er juillet 2025, la SAS ALS a fait assigner Mme [J] [C] à l’audience du 05 novembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

– ordonner l’expulsion de Mme [J] [C] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

– condamner Mme [J] [C] à lui régler la somme de 1 197 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025, date du commandement de payer ;

– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

– condamner Mme [J] [C] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

– condamner Mme [J] [C] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Dans sa séance du 25 septembre 2025, la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne a décidé d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire s’appliquant aux dettes contractées par Mme [J] [C], dont une 1 289,41 euros au titre d’une dette de logement.

À l’audience du 05 novembre 2025 à laquelle la SAS ALS était représentée par son conseil et où Mme [J] [C] a comparu en personne, l’affaire a été renvoyée, en raison du dépôt du dossier de surendettement par la locataire, à l’audience du 10 décembre 2025 où elle a été plaidée.

Lors de cette dernière audience du 10 décembre 2025, la SAS ALS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance précisant que la décision de recevabilité de la commission de surendettement dont bénéficie la locataire est postérieure à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Mme [J] [C] ne comparaît pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026, prorogé au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

L’article 469 du code de procédure civile prévoit que si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, alors qu’elle a comparu lors de l’audience du 05 novembre 2025, Mme [J] [C] n’a pas comparu ni n’était représenté lors de l’audience du 10 décembre 2025. La présente décision sera dès lors contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la subrogation

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

An application de ces dispositions, la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, la SAS ALS produit le contrat de cautionnement du 01er février 2024 et les quittances subrogatives dont la dernière en date du 07 novembre 2024, visant les sommes versées par elle.

La SAS ALS est en conséquence subrogée dans les droits des bailleurs et est fondée à agir dans la présente instance.

La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n’en dispose les bailleurs, la SAS ALS doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles cette dernière est soumise en cas d’action en résiliation du bail pour motif d’impayés.

3. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA ALS justifie avoir saisi la CCAPEX par voie électronique le 25 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 01er juillet 2025.

Aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, chaque bailleur, personne morale ou physique, doit également, à peine d’irrecevabilité, dénoncer à la préfecture l’assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail au plus tard six semaines avant l’audience, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, aux fins d’établissement d’un diagnostic social et financier.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 09 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 05 novembre 2025.

La SAS ALS est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

4. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article 2305 du code civil que la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 02 février 2024, le contrat de cautionnement du 01er février 2024, le commandement de payer délivré le 15 avril 2025 et le décompte de la créance actualisé au 30 octobre 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

En outre, il ressort de l’examen des quittances subrogatives, notamment celle du 07 novembre 2024, que la caution a réglé au bailleur, en exécution du contrat de cautionnement, un total de 1 197 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 octobre 2025, échéance de mars 2024 incluse, après déduction des sommes réglées par la locataire.

Cependant, lors de sa séance du 25 septembre 2025, la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne, qui avait été saisie par Mme [J] [C], a décidé de lui imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire s’appliquant notamment à sa dette de loyer pour 1 289,41 euros, soit le montant visé dans le commandement de payer. Par courrier du 28 novembre 2025, la commission a informé Mme [J] [C] qu’aucune contestation n’avait été formulée contre ces mesures.

Or, tel qu’il résulte du commandement de payer, les sommes réclamées portent sur les loyers et charges antérieurs à la procédure de surendettement et l’effacement de la dette locative. Par ailleurs, le dernier décompte produit ne tient pas compte de ce rétablissement personnel.

Il s’en déduit qu’à ce jour, il n’existe plus aucune dette locative à l’égard de Mme [J] [C].

La SAS ALS sera dès lors déboutée de sa demande en paiement.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail à effet au 15 février 2023 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte délivré le 15 avril 2025, la SAS ALS, subrogée dans les droits de la SCI SAPHIR, a fait commandement à Mme [J] [C] de payer la somme de 1 197 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire précitée.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc, en principe, été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer.

Cependant, il résulte des développements qui précèdent qu’au jour de l’audience, Mme [J] [C] n’était plus redevable d’aucune somme à l’égard de la SAS ALS.

En vertu des V et VII de l’article 24 de la loi no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement au débiteur d’une dette de loyers et de charges afférente à un bail d’habitation et suspendre la clause résolutoire. La clause est réputée n’avoir jamais joué si le débiteur se libère de sa dette dans les délais et selon les modalités fixées.

Or, l’effacement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver la locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que si elle était restée débitrice de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. On ne saurait, en effet, inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

Aussi, il y a lieu de constater que le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui auraient pu être accordée ont déjà été respectés.

En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n’avoir jamais joué.

Les demandes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation seront ainsi rejetées.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, dès lors que la défenderesse n’avait pas réglé la dette locative dans les délais légaux, l’instance doit être considérée comme ayant été nécessaire pour a contraindre à exécuter ses obligations. Mme [J] [C] sera dès lors considérée comme succombant à l’instance et sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 15 avril 2025.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS ALS les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [J] [C] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 février 2024 entre la SCI SAPHIR, d’une part, et Mme [J] [C], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 4] sont réunies à la date du 05 mai 2025 et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONSTATE que le principe de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire est acquis et que de tels délais de paiement ont d’ores et déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée ;

CONSTATE, en conséquence, que la clause résolutoire du bail est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande en paiement ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes tendant à l’expulsion de Mme [J] [C] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [J] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris le cout du commandement de payer du 15 avril 2025 ;

CONDAMNE Mme [J] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 25 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION