TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 08 Avril 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Février 2026

Expédition délivrée le

À

— 

— 

— 

Grosse délivrée le 08/04/2026

À

— Maître Olivier BURTEZ- DOUCEDE

— M^e Frédéric AMSELLEM

— 

— 

N° RG 25/04545 – N° Portalis DBW3-W-B7J-67HJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice Le Cabinet [M], dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La S.C.I. LES TROIS BRICOLES

dont le siège social est sis [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES TROIS BRICOLES est copropriétaire du lot 80 au sein de l’ensemble immobilier dénommé "[Adresse 1]" situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 1er décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé "[Adresse 1]" situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [M] a fait citer la SCI LES TROIS BRICOLES en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 19 décembre 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de condamner la SCI LES TROIS BRICOLES au paiement :

— De la somme de 2016,31 euros au titre des provisions exigibles et non réglées visées par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 visées par l’article 19-2 de la même loi, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de l’assignation ;

— De la somme de 347,54 euros au titre des cotisations du fond travaux exigibles et non réglées visées par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 visées par l’article 19-2 de la même loi, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de l’assignation ;

— De la somme de 476,54 euros au titre du budget prévisionnel sur la période du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026 ;

— De la somme de 44,72 euros au titre des dépenses pour travaux exigibles et non réglées visées par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 visées par l’article 19-2 de la même loi, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de l’assignation ;

— De la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— De la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Des dépens.

En défense, la SCI LES TROIS BRICOLES, représenté par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé "[Adresse 1]" situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de le condamner aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : " A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. "

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 24 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI LES TROIS BRICOLES de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’examen du décompte versé aux débats, il apparaît que figure en première ligne un “solde à nouveau” pour un montant de 3991,61 euros au 1er janvier 2020.

Or, aucune des pièces versée aux débats ne permet de comprendre à quoi correspond cette somme.

Par ailleurs, il ressort de la pièce 4 versée aux débats par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé "[Adresse 1]" situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [M] que la SCI LES TROIS BRICOLES a été condamnée dans le cadre d’une précédente procédure à lui payer la somme de 5373,32 euros au titre de charges échues impayées et non échues mais exigibles, somme arrêtée au 1er octobre 2022 inclus.

Par conséquent, les sommes figurant sur le décompte et antérieures à cette date ne peuvent être réclamées dans le cadre de cette nouvelle procédure.

Il apparaît que le décompte actualisé constituant la pièce 20 du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé "[Adresse 1]" situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [M] ne présente que des sous totaux et qu’il est particulièrement difficile de comprendre ce qui est réclamé et sur quel fondement.

Après calcul, il convient de relever que la somme réclamée au titre des seules charges échues est de 1304,8 euros (868,91+1.76+434.13).

La somme de 1751,24 euros constitue non pas des charges mais de frais de recouvrement. Celle de 357,40 euros concerne le budget prévisionnel 2026.

Ainsi, déduction faite des sommes dues antérieurement au 1er octobre 2022 dont la somme inexpliquée dans le cadre de la présente procédure de 3991,61 euros, il n’est pas justifié de ce que la SCI LES TROIS BRICOLES serait redevable de charges échues.

Ainsi, au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé "[Adresse 1]" situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [M] de sa demande à ce titre.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 24 juin 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’exercice en cours à la date de la mise en demeure est celui du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Aucune charge au titre du budget prévisionnel du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026 ne peut être réclamée dans le cadre d’une procédure accélérée au fond.

Il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé "[Adresse 1]" situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [M] de sa demande à ce titre.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

En l’espèce, sans aller dans le détail de chacune des sommes réclamées et de leur éventuel caractère justifié, il apparaît que déduction faite des sommes dues antérieurement au 1er octobre 2022 dont la somme inexpliquée dans le cadre de la présente procédure de 3991,61 euros, il n’est pas justifié de ce que la SCI LES TROIS BRICOLES serait redevable de sommes au titre des frais de recouvrement, lesquels s’élèvent, avec les charges échues susceptibles d’être réclamées dans le cadre de la présente instance, un une somme de 3056,04 euros (1304,8+1751,24).

Il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé "[Adresse 1]" situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [M] de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct.

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé ni encore de l’affirmation péremptoire de « sa mauvaise foi caractérisée » en l’absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la copropriété aurait été confrontée.

La demande principale étant rejetée, la demande de dommages et intérêts ne peut prospérer.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé "[Adresse 1]" situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [M] supportera les dépens de l’instance.

Il sera fait droit à la demande de distraction.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMÉMENT A LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé "[Adresse 1]" situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [M] de l’intégralité de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé "[Adresse 1]" situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [M] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.