TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 20 Février 2026

N° RG 25/05614 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7IA4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MABELLE

Représenté par son mandataire la AS IMMOBILIERE DE LA PAIX

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. JD

Dont le siège social est sis [Adresse 2], prise au lieux loués situés [Adresse 3], venant aux droits de l’EURL [T]

Prise en la personne de son représentant légal

Non comparante

Grosse délivrée le 03.04.2026

À

— Maître [X] [A]

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2020, la SCI MABELLE a donné à bail commercial à l’EURL [T], aux droits de laquelle est venu la SAS JD par acte de cession de fonds en date du 29 juillet 2022, des locaux commerciaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 36 000 euros hors taxes, payable trimestriellement.

Le bail commercial a pris effet au 1er octobre 2010.

La SCI MABELLE s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 06 décembre 2024, la SCI MABELLE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS JD, pour une somme de 26 551,11 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 04 février 2026, la SCI MABELLE a fait assigner la SAS JD, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ; Prononcer la résiliation du bail ; Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SAS JD qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire chargé de l’exécution ; Condamner la SAS JD, à titre provisionnel, à payer à la SCI MABELLE : La somme de 73 821,47 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; Une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme mensuelle de 4911,26 euros TTC, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération; La somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Par acte en date du 04 février 2026, l’assignation a été dénoncée à la CEPAC, en qualité de créancier inscrit.

A l’audience du 20 février 2026, la SCI MABELLE, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens.

La SAS JD, régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’une mise en demeure demeurée infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 09 décembre 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 06 décembre 2024.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 07 janvier 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS JD et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux, avec si besoin le concours de la force publique.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation, les loyers et charges impayés

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation trimestrielle, à compter du 07 janvier 2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur du montant du dernier loyer trimestriel.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 09 décembre 2025 que la SAS JD a cessé de payer ses loyers de manière régulière depuis le mois de janvier 2023, et reste lui devoir une somme de 73 821,47 euros, arrêtée au 09 décembre 2025.

Il convient de relever que le bail étant résilié à compter du 07 janvier 2025, les sommes dues par la SAS JD au-delà de cette date correspondent à des indemnités d’occupation et non plus à des loyers.

La somme de 2164,97 euros correspondant à un solde antérieur injustifié ne sera pas retenue au titre de la dette incontestable.

La somme de 462 euros correspondant à des frais de relance et des frais de commandement de payer sera également écartée du solde réclamé.

Ainsi, l’obligation du locataire de payer la somme de 71194,50 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, arrêtés au 09 décembre 2025, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de 71 194,50 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 06 décembre 2024. .

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SAS JD sera condamnée à payer à la SCI MABELLE la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS JD qui succombe supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, liant la SCI MABELLE et la SAS JD à la date du 07 janvier 2025 ;

ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la SAS JD ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin, l’assistance de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la SAS JD à payer à la SCI MABELLE la somme provisionnelle de 71194,50 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, arrêtés au 09 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 06 décembre 2024 ;

CONDAMNONS la SAS JD à payer à la SCI MABELLE, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation trimestrielle égale au montant du dernier loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS JD à payer à la SCI MABELLE, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS JD aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.