TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [O]

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Mai 2026

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier lors des débats : Madame FEDJAKH,

Greffier lors du délibéré : Madame TERRAL,

Débats en audience publique le : 26 Mars 2026

GROSSE :

Le 28 mai 2026

à Me [Localité 1] Delphine

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 mai 2026

à M^e PRIEUR Cyril

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01296 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6DV7

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [P] [Q] [Z]

née le 27 Avril 1960 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de [O]

DEFENDEUR

Monsieur [T] [I], domicilié : chez [D] [O] [K] [C], mandataire, [Adresse 2]

représenté par M^e Cyril PRIEUR, avocat au barreau de [O]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er juin 1988, M. [T] [I] a consenti à M. [J] [H] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 2 172,48 francs, provisions sur charges comprises.

Se prévalant de ce contrat de bail, par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, Mme [R] [Z] a assigné M. [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, au visa des articles 1719 du code civil et 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

M. [T] [I] condamné à lui régler la somme de 12 000 euros en réparation de son trouble de jouissance,M. [T] [I] condamné à lui régler la somme de 2 000 euros en réparation de préjudice moral,M. [T] [I] condamné à exécuter sous astreinte de 50 euros par jour de retard les travaux nécessaires à la remise en état aux normes de décence de l’appartement loué,ordonner le versement des loyers auprès de la caisse des dépôts et consignations jusqu’à la réalisation effective des travaux par le bailleur,

à titre subsidiaire,

ordonner une expertise,condamner M. [T] [I] à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Mme [R] [Z] fait valoir qu’elle occupe les lieux aux termes d’un bail conclu le 1er juin 1988 portant sur un appartement situé en rez de chaussée de l’immeuble en R+1 appartenant en totalité à M. [T] [I] et comportant deux autres logements situés au premier étage dont un logement inoccupé au-dessus du sien.

A la suite d’un dégât des eaux subi le 10 octobre 2022, elle a signalé les désordres à son bailleur, un constat amiable a été établi mais celui-ci n’a opéré aucune démarche pour procéder aux réparations. Elle vit dans un logement humide depuis 2019 et doit subir d’importantes infiltrations depuis deux ans lesquelles mettent en cause la décence des lieux loués. L’expert mandaté par son assureur a constaté un taux d’humidité pouvant atteindre 90 %. L’humidité importante de son logement impacte sa santé. Malgré ses demandes et ses propositions de règlement amiable, dont une mise en demeure par son conseil par courrier du 9 septembre 2024, M. [T] [I] n’a pas donné suite, la contraignant à saisir la justice pour obtenir la réalisation des travaux nécessaires à la mise aux normes de son habitation. Elle demande la consignation des loyers le temps de leur exécution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 octobre 2025 et renvoyée à celle du 26 mars 2026 pour conclusions du défendeur.

A cette audience, Mme [R] [Z], représentée par son conseil, réitère oralement les termes de son acte introductif d’instance et ajoute que les factures produites par le bailleur ne concernent pas son logement où seulement une VMC a été posée.

M. [T] [I], représenté par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il demande de rejeter l’ensemble des prétentions adverses et de condamner Mme [R] [Z] à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [T] [I] fait valoir que la locataire n’a jamais signalé des désordres ou une indécence du logement et qu’à la suite du dégât des eaux subi par celle-ci le 10 octobre 2022, il a fait toutes les diligences en mandatant un plombier et en faisant réaliser les travaux nécessaires dans les deux logements situés au premier étage, au niveau des arrivées d’eau, du chauffe-eau du logement vacant et de la toiture comme dans la salle de bains de celui occupé par M. [W] et ce, pour un montant total de plus de 15 000 euros. Mme [R] [Z] ne prouve pas la réalité de la persistance de désordres l’expertise de sa compagnie d’assurance produite aux débats n’étant pas contradictoire et les photographies produites n’étant pas datées. Mme [R] [Z] qui a déclaré le sinistre survenu en octobre 2022 à son assureur a déjà été indemnisée par celui-ci de ses préjudices et fait preuve d’une particulièrement mauvaise foi en invoquant un préjudice moral en raison de son état de santé au vu d’un certificat médical remontant à 2015. M. [T] [I] ajoute que les travaux de mise aux normes invoqués par Mme [R] [Z] ne sont pas précisés par celle-ci de sorte qu’il ne peut être condamné à les réaliser, de surcroît, sous astreinte. Il estime que l’exécution provisoire doit être écartée car si des travaux supplémentaires à ceux déjà effectués devaient être nécessaires sur les façades et la toiture car ils nécessiteront un certain délai dont il ne peut être comptable.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement du bailleur à obligation de délivrance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que vient préciser que le logement doit permet une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Pareillement, le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la mise en place d’un système de ventilation et le remplacement des conduits d’évacuation d’eau ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

De surcroît, en vertu de l’article 6b) et c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il résulte de ces dispositions que l’obligation de délivrance d’un logement décent et d’assurer la jouissance paisible du bien loué ont un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de ces obligations pendant la durée du contrat de bail.

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [R] [Z] épouse de M. [N] [H] depuis le 7 juillet 2018 vient aux droits de M. [J] [H], décédé le 15 mars 2011, en qualité de locataire de l’appartement de type 3 situé en rez de chaussée et rez de jardin de l’immeuble situé [Adresse 4].

Il est établi et également non contesté qu’un important dégât des eaux a affecté le logement loué le 10 octobre 2022 pour lequel Mme [R] [Z] a fait une déclaration de sinistre à son assureur le 11 octobre 2022 en précisant qu’elle avait constaté des flaques d’eau en se levant le matin, dans sa cuisine et les toilettes et des ruissellements d’eau provenant des plafonds. Elle mentionne des dommages tenant à des murs, plafonds et parquet imbibés d’eau et elle sollicite une intervention sur les embellissements, l’électricité, les menuiseries la maçonnerie et des mesures de nettoyage et d’assèchement.

Un constat amiable dégât des eaux est signé entre M. [T] [I] et Mme [R] [Z] le 4 novembre 2022 relatif à ce sinistre dans lequel les parties indiquent que la cause n’est pas dans le logement loué, que les revêtements des murs, sols et plafonds réalisés par la locataire sont affectés et qu’il y a d’autres dommages.

M. [T] [I] justifie avoir mandaté le jour même du dégât des eaux un plombier pour rechercher les causes de l’inondation. Le rapport de [F] [G], plombier, non daté, qu’il verse aux débats mentionne l’absence de fuites au niveau de la plomberie du logement vacant du premier étage comme de celui du logement occupé au même niveau par M. [W] et précise que celui-ci se plaint de ce qu’il pleut dans son salon. Il relève que le logement de Mme [R] [Z] au rez de chaussée présente de la moisissure sur tous les murs en partie basse ainsi que sur toutes les fenêtres et qu’il n’y a pas de problème de plomberie, que le fenêtres remplacées quatre ans auparavant ne présentent aucune entrée d’air, que les deux seules bouches d’aération de l’appartement ne sont pas raccordées mais seulement fixées au plafond et qu’il faut ajouter des grilles d’entrée d’air et installer une VMC hygroréglable qui fonctionnera en fonction du taux d’humidité ambiant pour assécher. Il ajoute qu’il pleut entre la jointure de la toiture de la terrasse couverte et la façade de l’immeuble, que l’étanchéité des façades et de la véranda est à revoir mais que le plus urgent est de mettre en place une VMC.

M. [T] [I] démontre par la production de factures qu’entre octobre 2022 et novembre 2022 il a fait faire divers devis de travaux pour remplacer le WC et les joints fuyards dans la salle de bain du logement loué au 1er étage par M. [W] (facture QUALI ENER du 2 décembre 2022 d’un montant de 561 euros) et pour remplacer des vannes d’arrêt après compteur de l’appartement vacant du premier étage (facture QUALI ENER du 2 décembre 2022 d’un montant de 209 euros).

Concernant les travaux de réparation de l’étanchéité de la toiture tenant principalement dans le changement d’une vingtaine de tuiles cassées, seul un devis de l’entreprise XIII Accro du 14 novembre 2022 d’un montant de 1 331 euros est produit sans que la preuve de leur réalisation ne soit rapportée.

La pose d’une VMC dans la salle de bain du logement loué par Mme [R] [Z] fait l’objet d’un devis du 27 novembre 2022 d’un montant de 754,60 euros.

Enfin, M. [T] [I] justifie de travaux de menuiserie sur les fenêtres du logement loué pour un montant de 1 546,60 euros suivant facture du 28 février 2024 de la société TS Energies et de l’installation d’une VMC dans l’appartement occupé par Mme [R] [Z] suivant facture du 8 avril 2025 pour un montant de 2 643,30 euros.

Il ne démontre donc nullement avoir réalisé des travaux pour un montant de plus de 15 000 euros, ni avoir réalisé l’ensemble des travaux préconisés dans le rapport de la recherche de fuite du M. [F] [G] en façade et toiture du bâtiment.

Il ne démontre pas plus que Mme [R] [Z] a été indemnisée de ses préjudices au titre du dégât des eaux du 10 octobre 2022, le courrier de l’assureur dont il se prévaut, étant une simple convocation à la réunion d’expertise prévue le 13 novembre 2023, à laquelle il ne s’est d’ailleurs pas rendu, faisant état d’une estimation des dommages de 12 727 euros.

Or, Mme [R] [Z] verse aux débats le rapport d’expertise du 12 avril 2024 établi à la demande de sa compagnie d’assurance suite à la visite dans le logement loué le 13 novembre 2023, réunion d’expertise à laquelle le bailleur et son assureur la compagnie ALLIANZ ont été conviés mais ne sont pas rendus qui retient que :

les revêtements de toutes les pièces du logement loué présentent des dommages de mouille (peintures, parquet, lambris)le taux d’humidité relevé dans les zones accessibles peut atteindre 90 %,le logement loué est à la limite de l’insalubrité,la salle de bain du logement occupé du premier étage par M. [W] est dans un état délabré mais les fuites au niveau des joints et les micro fuites des canalisations ne peuvent être à l’origine des désordres constatés chez la sociétaire,l’état de la façade et de la toiture au niveau du logement inoccupé du 1er étage pourrait être en cause,les travaux de reprise sont estimés à 11 860,67 euros, vétusté comprise, concernant l’immobilier et principalement les embellissements.

Si une partie des photographies produites par Mme [R] [Z] n’est pas datée, M. [T] [I] ne conteste pas qu’elles concernent le logement loué à Mme [R] [Z]. En outre, elles corroborent d’autres photographies réalisées le 9 août 2024 à l’aide d’un téléphone portable qui attestent de la dégradation des peintures, crépis et revêtements des murs dans le logement loué, la présence importante de moisissures en plafond d’une pièce.

Mme [R] [Z] rapporte donc bien la preuve de désordres liés à des infiltrations d’eau dans l’ensemble du logement loué à la suite du dégât des eaux du 10 octobre 2022 et de leur persistance nonobstant les travaux de réfection réalisés en décembre 2022 dans les logements situés au premier étage et se limitant au remplacement d’un WC, de vannes d’arrêt et de reprise des joints dans la salle de bain de l’appartement loué par M. [W].

En outre, si l’expertise du 12 avril 2024 n’a pas été réalisée au contradictoire de M. [T] [I], faute d’y avoir participé, il convient de relever que les conclusions de ce rapport sont d’une part corroborée par les photographies, quant à l’ampleur et la nature des désordres et d’autre part, rejoignent les conclusions du rapport du plombier mandaté par M. [T] [I] en octobre 2022, M. [F] [G] en mettant en cause un défaut d’étanchéité de la façade et de la toiture de l’immeuble.

Force est de constater que la mise en place d’une VMC dans tout le logement préconisée par M. [F] [G] dès la recherche de fuite n’est intervenue qu’en avril 2025 après, l’introduction de l’instance.

Mme [R] [Z] rapporte donc la preuve de l’indécence du logement entre octobre 2022 et avril 2025 partant, du manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

En revanche, suite à la réalisation des travaux de mis en place d’une VMC en avril 2025, il n’est fourni aucun élément permettant de retenir la persistance des désordres et partant, la nécessité de travaux supplémentaires comme leur nature de sorte que la demande de condamnation du bailleur à réaliser les travaux nécessaires pour mettre le logement en conformité avec les normes de décence est rejetée et que la nécessité d’une expertise judiciaire n’est pas retenue.

La demande de consignation des loyers ne pourra donc pas plus prospérer.

Sur les demandes d’indemnisation

Le trouble de jouissance subi par la locataire en raison d’un logement loué présentant dans toutes ses pièces des revêtements de murs, sols et plafond endommagés, la présente de moisissures et un taux d’humidité pouvant atteindre 90 % est démontré et il est particulièrement important, l’expert de l’assureur de Mme [R] [Z] estimant pour sa part qu’un tel logement confine à l’insalubrité.

Il convient également de tenir compte de la composition du logement qui comporte un séjour et deux chambres, un hall d’entrée, une salle de bain et une cuisine ainsi que de la durée du trouble.

Alors que le loyer mensuel est de 513,74 euros en février 2025, outre 56 euros de provision sur charges, et que le désordre ont manifestement perduré entre le 10 octobre 2022 et le 8 avril 2025, soit 28 mois, il convient d’allouer à Mme [R] [Z] la somme de 9 800 euros en réparation de son trouble de jouissance (350 euros x 28 mois).

Par ailleurs, le certificat médical produit faisant état d’une pneumopathie ayant affecté Mme [R] [Z] en 2015 ne permet pas d’établir un lien entre cette pathologie et les conséquences du dégât des eaux survenu le 10 octobre 2022 ni avec d’autres désordres touchant le logement loué dont la justification n’est pas rapportée.

En revanche, l’ancienneté des relations contractuelles des parties, l’inertie du bailleur durant plus de deux années alors même que Mme [R] [Z] a proposé un règlement amiable de la situation par l’intermédiaire de sa compagnie d’assurance puis de son conseil permettent de retenir un préjudice moral qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 800 euros.

M. [T] [I] est donc condamné à payer à Mme [R] [Z] les sommes de 9 800 euros en réparation de son trouble de jouissance et de 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [I], partie perdante, est condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [T] [I], partie tenue aux dépens, est condamné à payer la somme de 1 00 euros à M. [T] [I] à ce titre.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [T] [I] à payer Mme [R] [Z] la somme de 9 800 euros en réparation de son trouble de jouissance pour la période du 10 octobre 2022 au 8 avril 2025 et la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral sur cette même période ;

REJETTE les demandes d’exécution de travaux sous astreinte, d’expertise judiciaire et de consignation des loyers de Mme [R] [Z] ;

CONDAMNE condamner M. [T] [I] aux dépens ;

CONDAMNE M. [T] [I] à payer à Mme [R] [Z] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière Le juge des contentieux de la protection