TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mars 2026

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 12 Mars 2026

à M^e Jean pierre BINON

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EXPEDITION :

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N° RG 25/06314 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7EJC

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur, [V], [S]

né le 01 Janvier 1953 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 1] -, [Localité 2] ,([Localité 3])

représenté par M^e Jean pierre BINON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur, [F], [N]

né le 05 Novembre 1978 à, [Localité 4] (EGYPTE), demeurant, [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2012, M., [V], [S] a consenti à M., [F], [N] un bail d’habitation portant sur un appartement situé, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 770 euros outre 25 euros de provision sur charges ;

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2015, le contrat du 10 janvier 2012 a été annulé et un nouveau bail d’habitation a été consenti par M., [V], [S] à M., [F], [N] portant sur le même appartement situé, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 770 euros outre 80 euros de provision sur charges ;

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été signé le 11 janvier 2015 ;

Alléguant des loyers et charges impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M., [F], [N], le 6 novembre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3397 euros en principal ;

Le 13 novembre 2024 une sommation de justifier de l’occupation des lieux a été signifiée à M., [F], [N] par acte de commissaire de justice remis à étude ;

Un procès-verbal de constat du 10 janvier 2025 a établi que le logement susvisé était abandonné et suivant ordonnance sur requête du 26 février 2025, la résiliation du bail liant M., [V], [S] et M., [F], [N] a été constatée et M., [V], [S] a été autorisé à procéder à la reprise des lieux ; cette ordonnance a été signifiée à M., [F], [N] par acte remis à étude le 27 mars 2025 ;

Le 26 juin 2025, un procès-verbal de constat portant état des lieux de sortie a été établi à la demande de M., [V], [S] ;

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M., [V], [S] a fait assigner M., [F], [N], devant le juge des contentieux de la protection afin de :

Condamner M., [F], [N] au paiement de la somme 11.938,18 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation au titre des loyers et charges impayés ;Condamner M., [F], [N] au paiement de la somme 11.077 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation au titre des travaux de remise en état ; Condamner M., [F], [N] au paiement de la somme de 1.919,25 euros ;Condamner M., [F], [N] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;Rappeler l’exécution provisoire qui s’attache désormais de plein droit à la décision à intervenir et en tant que de besoin, l’ordonner.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026 date à laquelle M., [V], [S], représenté par son avocat, s’en rapporte à son acte introductif d’instance.

M., [F], [N] dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilitéM., [V], [S] justifie par le relevé de propriété produit aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

M., [V], [S] est en conséquence recevable en ses demandes.

Sur le fondSur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le demandeur sollicite le paiement de la somme de 11.938,18 euros au titre du solde des loyers et des charges impayés, échéance du mois de janvier 2025 incluse ( 7146€ au titre des loyers, 1043€ au titre de la taxe sur ordures ménagères et 3749,18€ au titre des charges locatives) ;

Au soutien de sa demande, le requérant verse aux débats les baux d’habitation, le commandement de payer , un courrier signifié à M., [N] et plusieurs décomptes le dernier arrêté au 27 janvier 2025 d’un montant de 11938,18 euros correspondant à l’arriéré locatif, échéance du mois de janvier 2025 incluse ;

Concernant les loyers impayés, déduction faite des règlements effectués par le défendeur, M., [V], [S] établit sa créance à la somme de 7146 euros ;

Concernant les charges locatives, suivant le bail locatif signé par les parties le 11 janvier 2015, le montant des charges locatives s’élève à 80 euros par mois. Le demandeur sollicite la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 6159,18 euros au titre des charges locatives sur la période à compter du 1er mai 2021 au 31 janvier 2025. Toutefois, aucun justificatif de régularisation de charges n’a été versé au dossier. Il convient donc de retenir la somme de 3.600 euros (80 euros x 45 mois = 3.600 euros) au titre des charges locatives sur ladite période et en déduire celle de 2410 euros versée par le locataire ; de surcroît le bail met à la charge de M., [F], [N] les taxes sur ordures ménagères ;

M., [V], [S] établit dès lors sa créance au titre des charges locatives à la somme de 1190 euros au titre des charges locatives du 1er mai 2021 au 31 janvier 2025.

Au vu des montants retenus, la dette de loyers et charges impayés s’élève à la somme de 8336 euros au 27 janvier 2025.

M., [F], [N] qui n’a pas comparu ne justifie pas avoir effectué des règlements autres que ceux portés sur le décompte produit et ne justifie pas de l’extinction de son obligation.

Une créance certaine liquide et exigible étant établie à hauteur de 8336 euros, M., [F], [N] sera condamné à payer à M., [V], [S], la somme de 8336 euros au titre de loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 27 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur les réparations locatives

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

[…]

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 ajoute : «S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Ainsi en application de ce principe il a pu être jugé à de multiples reprises que pouvait être imputée au preneur la facturation des frais de lessivage des murs et de nettoyage de la moquette mais non d’une remise en peinture et du changement du revêtement de sol.

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance.

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » ;

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté ;

S’agissant des plafonds et murs intérieurs, il appartient au locataire de les maintenir en état de propreté et de procéder aux menus raccords de peintures, de remettre en place ou remplacer quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique.

S’agissant du réfrigérateur, il incombe au locataire l’entretien courant et menues réparations.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à titre de résidence principale prévoit en son article 4 qu’ « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

En l’absence d’une telle grille, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique pas s’agissant de dégradations volontaires, mais concerne seulement les éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose sans qu’il y ait intervention humaine.

M., [F], [N] sollicite la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 11077 euros, justifiant d’un devis n° 250712 de Mme, [K], [Y] du 4 juillet 2025, correspondant au coût des réparations locatives suivantes :

Plafond : préparations et mise en peinture ;Murs : préparations et mise en peinture ; Boiseries portes et encadrement de portes : préparations et mise en peinture ; Sol : pose d’un sol PVC sur support existant.Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal de constat réalisé par commissaire de justice en date du 26 juin 2025, qu’à l’entrée dans les lieux le logement est dans l’ensemble en bon état à l’exception des plafonds en état d’usage et qu’à la sortie les lieux sont dégradés et laissés dans un état de salissure déplorable, les murs présentent des peintures dégradées et sols sont endommagés et usés;

Il ressort en outre des pièces produites que le défendeur a occupé les lieux pendant plus de dix ans ;

Toutefois, le procès-verbal de constat portant état des lieux de sortie établit que la dégradation des sols ne résulte pas de la vétusté ni celle des portes et encadrement de portes ;

Au vu du devis produit, il y a lieu de mettre à la charge de M., [N] le montant des travaux concernant les portes et les sols soit au total 3454 euros TTC ;

Concernant les murs, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté et de retenir au regard de la durée d’occupation et de certaines dégradations qui ne résultent pas d’un usage normal, un coefficient de vétusté de 40% ;

Il ressort du devis produit que les travaux de réfection des peintures s’élèvement à la somme de 7623 euros TTC;

Dès lors, après application d’un coefficient de vétusté de 40%, le montant des travaux de réfection des peintures à la charge de M., [N] est de 4573,80 euros ;

Il s’ensuit que la créance au titre des réparations locatives est établi à hauteur de 8027,80 euros TTC ;

M., [F], [I] a réglé au titre du dépôt de garantie la somme de 770 euros qu’il y a lieu de déduire du montant des réparations locatives;

Au regard de ces éléments, il convient de condamner M., [V], [S] à payer à M., [V], [S] la somme de 7257,80 euros TTC au titre de réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

M., [V], [S] qui succombe supportera la charge des dépens ;

L’équité commande en outre de condamner M., [F], [N] à payer à M., [V], [S] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats publics par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort,

DECLARE M., [V], [S] recevable en ses demandes ;

CONDAMNE M., [F], [N] à payer à M., [V], [S] la somme de 8336 euros au titre des loyers, charges et taxes sur ordures ménagères impayés, comptes arrêtés au mois de 27 janvier 2025, échéance du mois de janvier inclus;

CONDAMNE M., [F], [N] à payer à M., [V], [S], déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 7257,80 euros TTC au titre de réparations locatives ;

CONDAMNE M., [F], [N] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [F], [N] aux entiers dépens;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE