RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01114 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HMYH

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 13 AVRIL 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. LESTRADE

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que la SCI LESTRADE, propriétaire des lots n°18 (appartement) et n°37 (parking) de la résidence [Etablissement 1], située au [Adresse 5], est débitrice de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, CITYA [Localité 3], l’a faite assigner, par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2025, devant le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA REUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation au paiement de la somme de 4.640,12 euros, somme à laquelle il conviendra d’ajouter les sommes relevant de l’application des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soit la somme de 1.865,78 euros, outre intérêts de droit à compter de la première mise en demeure ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1240 du Code civil ;

— l’application de l’article 1343-2 du Code civil relatif à l’anatocisme ou la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 9 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représentée par son syndic, CITYA [Localité 3], et par son conseil, a indiqué maintenir les termes de son acte introductif d’instance.

La SCI LESTRADE a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses le 15 décembre 2025. Elle n’est ni présente, ni représentée à l’audience du 9 février2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 473 du même code que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

La SCI LESTRADE a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses le 15 décembre 2025. Elle n’est ni présente ni représentée à l’audience du 9 février 2026.

Il sera statué par décision réputée contradictoire.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues :

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] produit notamment à l’appui de sa demande :

— un relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaire de la SCI LESTRADE des lots considérés ;

— le contrat de mandat du syndic conclu pour une durée de 36 mois du 25 juillet 2024, à effet au 26 juillet 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 16 juin 2022, 13 juin 2023, 25 juillet 2023, 28 juin 2024, 25 juillet 2024 et 27 juin 2025, aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;

— les appels de fonds pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025 ;

— des décomptes et attestations de charges pour les années 2022, 2023 et 2024 ;

— une mise en demeure datée du 28 juillet 2025, non réclamée ;

— un décompte arrêté au 3 novembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] produit à l’audience un décompte daté du 3 février 2026. Outre le fait qu’il n’est pas justifié que ce décompte aurait été contradictoirement communiqué à la partie adverse, qui ne comparait pas, il sera également relevé que l’assignation ne prévoit pas dans son dispositif l’augmentation éventuelle de la créance en cours d’instance, demande qui n’a pas même été soutenue oralement lors des débats.

Il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats que la dette de charges de copropriété de la SCI LESTRADE, arrêtée au 3 novembre 2025, s’élève à la somme de 4.088,12 euros, déduction faite des frais.

La SCI LESTRADE, avisée des enjeux de l’audience, ne comparaît pas et n’apporte aucun élément justifiant l’extinction de son obligation.

Il y a lieu de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, CITYA [Localité 3], la somme de 4.088,12 euros arrêtée au 3 novembre 2025 au titre des charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2025, date de la mise en demeure.

Il convient également de faire droit à la demande présentée sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil et d’ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du jour de la demande, soit le 15 décembre 2025.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il résulte de l’application combinée des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile qu’il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Concernant les frais de « contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par l’avocat du syndicat des copropriétaires qui relèvent des frais irrépétibles et seront donc examinées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que des frais d’assignation qui sont compris dans les dépens de l’instance.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires justifie des frais de recouvrement engagés à hauteur de 168,18 euros correspondant à la mise en demeure adressée par son conseil. Il convient donc de condamner la SCI LESTRADE à lui payer la somme de 168,18 euros à ce titre.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’absence de preuve du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] résultant de la défaillance de la SCI LESTRADE, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La SCI LESTRADE, succombant à l’instance, supportera les entiers dépens, à l’exclusion des frais de mises en demeure qui ne sont pas compris dans les dépens au sens de l’article 695 du Code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] pour obtenir paiement de la somme due, la SCI LESTRADE sera condamnée à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement par défaut et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI LESTRADE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représentée par son syndic, CITYA [Localité 3], la somme de 4.088,12 euros arrêtée au 3 novembre 2025 au titre des charges de copropriété impayées, outre celle de 168,18 euros au titre des frais, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2025, date de la mise en demeure adressée à la SCI LESTRADE.

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du 15 décembre 2025.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représentée par son syndic, CITYA [Localité 3], de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE la SCI LESTRADE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représentée par son syndic, CITYA [Localité 3], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE la SCI LESTRADE au paiement des entiers dépens, à l’exclusion des frais de mises en demeure, non compris dans les dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE