TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 avril 2026

à M^e RIQUELME

à M^e ZERBIB

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/07067 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7JCV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SNOH

dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE

représentée par M^e Ruth RIQUELME, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [R] [V] [T]

née le 05 Mai 1966 à [Localité 1] (MAROC)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [F] [H]

né le 30 Mai 1965 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2024, la SCI SNOH, représentée par son mandataire l’agence LINARES GESTION, a consenti à Mme [R] [V] [T] et M. [F] [H] un bail d’habitation meublé portant sur un appartement T3 situé au [Adresse 3], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction à compter du 22 avril 2024, moyennant un loyer mensuel de 1 500 euros, augmenté d’une redevance pour place de parking de 150 euros, d’une provision sur charges de 200 euros par mois, ainsi que d’une redevance pour accès à une box internet.

Le contrat de bail contient une clause résolutoire applicable, notamment, en cas de défaut de production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant un commandement demeuré infructueux.

Un avenant au bail a été signé le même jour, prévoyant des modalités particulières de règlement pour la première année : 10 000 euros le 22 avril 2024, 12 200 euros le 1er mai 2024, et 3 000 euros dans un délai de six mois sur la période du 22 avril au 22 octobre 2024.

Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, a été signifié à Mme [R] [V] [T] et M. [F] [H] par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2025, avec élection de domicile à l’étude de l’huissier instrumentaire.

Par acte du 21 janvier 2025, la SCI SNOH avait par ailleurs saisi le juge des contentieux de la protection en référé aux fins de constater l’acquisition d’une clause résolutoire sur le fondement d’un commandement de payer pour arriéré locatif du 13 novembre 2024. Par ordonnance du 4 septembre 2025 (RG n° 25/00467), le juge des contentieux de la protection a constaté l’existence de contestations sérieuses relatives à la validité du contrat de bail et du commandement de payer, et dit n’y avoir lieu à référé. Cette ordonnance a fait l’objet d’une déclaration d’appel le 24 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2025, la SCI SNOH a de nouveau saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 11 avril 2024 à défaut de production de l’attestation d’assurance dans le délai d’un mois suivant le commandement du 30 octobre 2025, et dire en conséquence que les locataires devront quitter les lieux ;ordonner l’expulsion de Mme [R] [V] [T] et M. [F] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;déclarer Mme [R] [V] [T] et M. [F] [H] occupants sans droit ni titre à compter du 1er décembre 2025 ;les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel jusqu’à complète libération des lieux ;les condamner au paiement de la somme de 2 500 euros pour résistance abusive à communiquer une attestation d’assurance habitation couvrant la période du 1er janvier 2025 au 23 janvier 2026 ;les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 29 janvier 2026, Mme [R] [V] [T] et M. [F] [H], sollicitent :

de constater l’irrégularité et de prononcer la nullité du commandement d’avoir à justifier d’une assurance du 30 octobre 2025 ;de condamner la SCI SNOH à la remise des quittances de loyers sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;de condamner la SCI SNOH au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;à titre subsidiaire, de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail du 11 avril 2024 ;en tout état de cause, de condamner la SCI SNOH au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute action en résiliation engagée par le bailleur pour défaut de paiement du loyer, des charges ou non-respect des obligations locatives doit, lorsque le locataire est de bonne foi, être précédée de certaines diligences.

Toutefois, la présente instance est fondée non sur un arriéré locatif mais sur le défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs au sens de l’article 7, alinéa g, de ladite loi. Les formalités préalables de notification au représentant de l’État et de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ne sont pas applicables à ce fondement.

L’action de la SCI SNOH est dès lors recevable.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Aux termes de l’article 835 du même code, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation lorsque l’existence de celle-ci n’est pas sérieusement contestable. Une contestation est sérieuse dès lors que l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. Elle est également sérieuse lorsque le juge des référés serait conduit, pour statuer, à se prononcer sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique, opération qui relève du juge du fond.

En l’espèce, Mme [R] [V] [T] et M. [F] [H] contestent la validité du contrat de bail du 11 avril 2024, en faisant valoir que l’avenant conclu le même jour stipule le paiement d’un an de loyer d’avance assorti d’un dépôt de garantie de deux mois, en méconnaissance des dispositions impératives de l’article 22, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

Par ordonnance du 4 septembre 2025 (RG n° 25/00467), le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, saisi par la SCI SNOH en référé sur le fondement d’un commandement de payer visant la clause résolutoire pour arriéré locatif, a constaté l’existence de contestations sérieuses relatives à la validité du contrat de bail et du commandement de payer, et dit n’y avoir lieu à référé. Cette ordonnance a fait l’objet d’une déclaration d’appel le 24 septembre 2025, de sorte que la contestation sur la validité du bail est actuellement pendante devant la cour d’appel.

Si la présente instance repose sur un fondement distinct (le défaut de souscription d’une assurance habitation en application de l’article 7, alinéa g, de la loi du 6 juillet 1989, et non l’arriéré locatif), la clause résolutoire dont la SCI SNOH entend se prévaloir est une stipulation du contrat de bail du 11 avril 2024, dont la validité demeure sérieusement contestée et n’a à ce jour pas été tranchée au fond. Statuer sur l’acquisition de cette clause résolutoire supposerait que le juge des référés se prononce préalablement sur la validité du contrat qui la contient, opération relevant exclusivement du juge du fond.

La situation juridique des parties n’ayant pas évolué depuis l’ordonnance du 4 septembre 2025, les contestations sérieuses soulevées par les défendeurs font obstacle à ce qu’il soit statué en référé sur les demandes de la SCI SNOH.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SCI SNOH.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut statuer que sur des demandes ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.

La demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement d’avoir à justifier d’une assurance du 30 octobre 2025 implique que le juge apprécie les conditions de régularité formelle de cet acte au regard de la clause résolutoire du bail, dont la validité est elle-même sérieusement contestée. Dès lors, cette demande se heurte à la même contestation sérieuse que celle relevée sur les demandes principales, et il n’y a pas lieu à référé sur ce chef.

La SCI SNOH conteste devoir des quittances pour des loyers qu’elle soutient n’avoir pas perçus directement, en raison des modalités de paiement convenues et de la situation de la dette locative. Le bien-fondé de cette obligation de délivrance, en lien avec la validité du contrat et de ses stipulations financières, se heurte à une contestation sérieuse. Il n’y a pas lieu à référé sur ce chef.

La responsabilité du bailleur pour manquement à ses obligations contractuelles — absence de box internet fonctionnel, absence de clé de boîte aux lettres — suppose une appréciation des manquements allégués et de leur imputabilité, ainsi que de l’existence et de l’étendue du préjudice en résultant. Cette appréciation relève du juge du fond et non du juge des référés. Il n’y a pas lieu à référé sur ce chef.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, compte tenu de la complexité du litige et du fait que la SCI SNOH n’a pas succombé sur le fond, il y a lieu de laisser les dépens à la charge de chacune des parties.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. L’équité commande de ne faire droit à aucune des demandes formées au titre de cet article.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI SNOH, en raison de l’existence de contestations sérieuses relatives à la validité du contrat de bail du 11 avril 2024 et de ses clauses, qui n’ont pas été tranchées au fond,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de Mme [R] [V] [T] et M. [F] [H], en raison de l’existence des mêmes contestations sérieuses,

DIT que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens,

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi signé par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition des parties le 9 avril 2026

La Greffière Le Juge