TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [U] [F] [Y] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Carine SMADJA

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06262 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MAN

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic la société GARRAUD MAILLET , société par actions simplifiée, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1434

DÉFENDERESSE

Madame [U] [F] [Y] [O]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06262 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MAN

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [F] [Y] [O] est propriétaire du lot n°31 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 75017, représenté par son syndic en exercice la société GARRAUD MAILLET a fait assigner Mme [U] [F] [Y] [O] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

2 314,86 euros au titre des charges de copropriété impayées, correspondant au montant des charges impayées arrêté au 10 octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023 jusqu’au jour du parfait paiement ;718,65 euros correspondant au montant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêté au 10 octobre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023 jusqu’au jour du parfait paiement ;2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;le rejet de toute demande éventuelle de délais de paiement,sa condamnation à lui verser une indemnité de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

À l’audience du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a actualisé ses demandes et ainsi sollicité la condamnation de Mme [U] [F] [Y] [O] au paiement des sommes suivantes :

1 048,83 euros au titre des charges impayées arrêtées au 11 mars 2025, 1er trimestre 2025 inclus,1 092,87 euros au titre des frais.Il a maintenu ses autres demandes s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Mme [U] [F] [Y] [O], comparaissant en personne, a indiqué reconnaître le montant de la dette principale mais contester les frais, notamment compte-tenu du fait qu’elle a déménagé et qu’elle n’a pas reçu le commandement de payer. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement sur 12 mois, et subsidiairement 24 mois, si elle était condamnée à payer les frais en sus des charges. Elle a expliqué ne pas travailler mais percevoir des revenus locatifs et déclaré vouloir vendre son bien.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [U] [F] [Y] [O] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°31 :

les justificatifs de la reprise de solde de l’ancien syndic (reprise du solde de 1238,85 euros le 27/06/2023) ; le relevé de compte propriétaire portant sur la période allant du 27 juin 2023 au 11 mars 2025 ; les appels de fonds et relevés individuels de charges pour les périodes suivantes pour la période allant du 01/07/2023 au 10/03/2025 ainsi que les décompte de charges pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023 ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles de copropriété en des 19/06/2019, 07/06/2021, 06/12/2023, 20/06/2024 ,04/09/2024 et 22/01/2025 ayant notamment- approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023,

— voté les budgets prévisionnels des exercices 2019, 2020, 2021, 2025

une attestation de non recours pour les assemblées générales de 2020 à 2024 ;le contrat de syndic.Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06262 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MAN

Le relevé de compte propriétaire arrêté au 11 mars 2025 présente un solde débiteur de 1 048,33 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés, incluant l’appel du 1er trimestre 2025.

Si Mme [U] [F] [Y] [O] ne conteste pas le montant de la créance principale, il convient néanmoins de déduire de ce montant la somme de 182 euros correspondant à des frais de relance figurant dans le décompte de l’ancien syndic et qui feront l’objet d’un examen à part.

Il en résulte une créance de 866,83 euros justifiée par les pièces communiquées et reconnue Mme [U] [F] [Y] [O].

Par conséquent, Mme [U] [F] [Y] [O] sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, le versement de 2 553,03 euros effectué par la défenderesse le 11 mars 2025 ayant intégralement désintéressé les causes du commandement de payer du 14 décembre 2023 et partiellement celles de l’assignation et ce, en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement des frais engagés à hauteur de 1 274,97 euros (182 euros +1 092,97 euros).

Toutefois, les relances au titre desquelles la somme de 182 euros (61 euros + 60 euros + 61 euros figurant sur le décompte de l’ancien syndic) ne sont pas produites. De plus, il n’est pas justifié de l’envoi de la mise en demeure du 30 octobre 2023 (55 euros) selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4 de la même loi. Par ailleurs, il sera rappelé que les frais de suivi de procédure et les frais d’honoraires de contentieux, en l’espèce la facture n°202311300071 de 170 euros et n°202406240049 de 340 euros) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés, pour les seconds, dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile sur laquelle il sera statué ci-après.

Il est également sollicité le remboursement de la somme de 204,22 euros au titre du coût de la délivrance de l’assignation. Or, les frais d’huissier exposés pour la délivrance de l’assignation font partie des dépens et il ne peut y avoir double condamnation pour les dépens ; il sera statué sur ces frais ci-après.

Ainsi, seul le coût du commandement de payer délivré par commissaire de justice le 14 décembre 2023 (128,47 euros) est justifié.

Par conséquent, Mme [U] [F] [Y] [O] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 128,47 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [U] [F] [Y] [O] ne paye pas régulièrement ses charges. Si elle a effectué un versement conséquent de 2 553,03 euros, celui-ci est intervenu postérieurement à l’assignation. Ainsi, son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, elle sera condamnée au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais pour payer la dette

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le requérant s’oppose à la demande de délais formée par Mme [U] [F] [Y] [O]. Cette demande n’est, en effet, pas justifiée, alors qu’elle a montré sa capacité à verser en une fois la somme de 2 553,03 euros avant l’audience. Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [U] [F] [Y] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner Mme [U] [F] [Y] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 6], la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [U] [F] [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic la société GARRAUD MAILLET, la somme de 866,83 euros au titre des charges impayées arrêtées au 11 mars 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Mme [U] [F] [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société GARRAUD MAILLET, la somme de 128,47 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Mme [U] [F] [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société GARRAUD MAILLET, la somme de 150 euros au titre des dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [U] [F] [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société GARRAUD MAILLET, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [U] [F] [Y] [O] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE Mme [U] [F] [Y] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025 et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente