TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 06 Février 2026

Président : Monsieur SIGUENZA, juge placé

Greffier lors des débats : Madame LAFONT, Greffier

Greffier lors du prononcé : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2026

N° RG 25/04246 – N° Portalis DBW3-W-B7J-65HO

Expédition délivrée le 06.02.2026 à :

— [J] [Y], expert (OPALEXE)

— service expertises

Grosse délivrée le 06.02.2026 à :

— M^e DE CAZALET

— M^e MARTHA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. SOVALO

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Cyril DE CAZALET de la SELARL BLUM-ENGELHARD-DE CAZALET, avocats postulant au barreau de MARSEILLE, et par Maître Perrine CORU de la SARL PERRINE CORU, avocats plaidant au barreau d’AVIGNON

DEFENDERESSE

S.C.I. VALAUREM

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Gilles MARTHA de la SCP BBLM, avocats postulant au barreau de MARSEILLE, et par Maître Sonia GHERZOULI de la SELARL SG AVOCATS, avocats plaidant au barreau d’AVIGNON

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 2 février 2004, la société SOVALO, exploitant un supermarché, a pris à bail commercial un ensemble immobilier situé [Adresse 2] auprès de la société VALAUREM.

Se plaignant d’infiltrations répétées qui proviendraient de la toiture, la société SOVALO a mandaté aux fins de diagnostic la société LA COMPAGNIE DES TOITS qui a rendu un premier rapport d’intervention le 14 janvier 2025 puis un second le 10 septembre 2025.

La société SOVALO a également mandaté un commissaire de justice qui a établi un procès-verbal de constat en date du 3 septembre 2025.

Par acte du 7 octobre 2025, la société SOVALO a assigné la société VALAUREM devant le juge des référés du tribunal judiciaire aux fins d’expertise.

À l’audience du 9 janvier 2026 et en se référant à son assignation valant dernières conclusions, la société SOVALO, par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés de :

— ordonner une expertise ;

— réserver les frais irrépétibles et les dépens.

Au soutien de sa demande d’expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, le requérant prétend établir la réalité des infiltrations subies au niveau de la toiture au regard des pièces versées aux débats qui justifient de faire droit à sa demande, en précisant que ces réparations incombent à son bailleur en application de l’article 606 du code civil.

Par l’intermédiaire de son conseil se référant à ses dernières conclusions écrites, la société VALAUREM demande au juge des référés qu’il :

— lui donne acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise formée par la société SOVALO ;

— étende la mission de l’expert afin notamment de prendre en compte l’entretien des lieux par le locataire et les éventuels travaux qu’il aurait effectués au sein du local, de se prononcer sur l’entretien général des lieux loués et de décrire le coût des travaux de réparation des désordres constatés autres que ceux visés par le locataire aux termes de sa demande d’expertise ;

— fixe la provision à consigner ;

— réserve les dépens

Si la défenderesse ne s’oppose pas à la demande d’expertise, elle soutient toutefois qu’il n’est pas acquis à ce stade qu’elle est responsable des désordres. Elle fait valoir que sa locataire est tenue à l’entretien des locaux et que seules les conclusions de l’expertise permettront de retenir une responsabilité fondée sur les dispositions de l’article 606 du code civil.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, la société SOVALO verse aux débats un procès-verbal établi le 3 septembre 2025 par Maître [V], commissaire de justice, qui a constaté la présence d’auréoles d’infiltrations sur les dalles du sous-plafond au sein du supermarché exploité par la requérante ainsi que des coulures sur les murs, outre la présence de seaux dans le magasin pour recueillir les écoulements. La société SOVALO fournit également deux rapports d’intervention de la société LA COMPAGNIE DES TOITS. Dans celui daté du 10 septembre 2025, les intervenants ont relevé des désordres relatifs à l’étanchéité au niveau de la couverture du local.

Compte tenu de ces constats et des désordres allégués, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens des dispositions susvisées, la société défenderesse formulant uniquement les protestations et réserves d’usage sur ce point.

S’agissant de la mission confiée à l’expert, il n’y a pas lieu de lui demander, comme le sollicite la société VALAUREM en défense, de se prononcer sur l’entretien général des lieux loués, ni de décrire des désordres autre que ceux visés par le locataire au terme de sa demande d’expertise. Concernant le premier point, la mission de l’expert portera sur des désordres relatifs à des infiltrations et il n’a pas vocation à donner des éléments sur l’entretien « général » des lieux autres que ceux qui seraient déterminants concernant les désordres susvisés. S’agissant du second point, la demanderesse ne précise pas les autres désordres qu’elle entend voir examiner par l’expert. Ce dernier sera donc tenu par les désordres tels que décrits dans l’assignation, les rapports d’interventions de la société LA COMPAGNIE DES TOITS et le constat de commissaire de justice.

Sur les autres mesures

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la mesure étant ordonnée à la demande de la société SOVALO, il convient de la condamner aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique :

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[J] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 1]

[Courriel 6]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, états des lieux d’entrée, documents d’entretien remis par l’une ou l’autre des parties…, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 2], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation de la société SOVALO, les rapports d’interventions de la société LA COMPAGNIE DES TOITS datés du 14 janvier 2025 et du 10 septembre 2025 et le procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés, et en précisant notamment s’ils proviennent d’une usure normale, d’une négligence dans l’entretien, de travaux non conformes aux règles de l’art ou d’une autre cause,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités (notamment celle du propriétaire des lieux et du locataire) et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par la société SOVALO du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de MARSEILLE par la société SOVALO, d’une avance de 4.500 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DONNONS ACTE à la société VALAUREM de ses protestations et réserves ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la société SOVALO aux dépens.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT