TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT

du 12 MAI 2026

Enrôlement : N° RG 23/12543 – N° Portalis DBW3-W-B7H-35HM

AFFAIRE : M. [H] [Z] (M^e FENECH)

C/ S.D.C. LES HORIZONS BLEUS (la SELARL C.L.G.) ; S.A.S. CABINET LAUGIER FINE (la SARL ATORI AVOCATS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 10 février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 mai 2026 prorogée au 12 mai 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [H] [Z]

né le 23 mai 1978 à [Localité 1] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Nathalie FENECH, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS BLEUS situé [Adresse 2]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CABINET DURAND IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 849 896 907

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S. CABINET LAUGIER FINE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [Z] est propriétaire d’une maison sise [Adresse 5] suivant plan cadastral. Il accède à sa propriété par une servitude de passage créée sur la parcelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS BLEUS, sise [Adresse 6].

Courant avril 2021, Monsieur [H] [Z] a constaté un refoulement des eaux usées dans ses sanitaires.

Des investigations ont été réalisées au niveau de l’enrobé de la voie grevée de servitude.

Un litige est survenu entre Monsieur [H] [Z] et le syndicat des copropriétaires au sujet de la localisation de la conduite d’évacuation des eaux usées, du regard dans lequel elle est raccordée et d’une éventuelle dégradation du réseau lors de travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires courant 2014-2015, Monsieur [H] [Z] faisant valoir que la conduite a été dégradée lors des travaux de réalisation du parking de la copropriété et que le regard a été condamné par l’enrobé.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS BLEUS a fait assigner Monsieur [H] [Z] devant le juge des référés, aux fins d’obtenir la condamnation de ce dernier à cesser le déversement de ses eaux usées et vannes dans un collecteur de la copropriété.

Par ordonnance du 15 septembre 2022, le juge des référés a notamment :

— dit qu’il y avait une contestation sérieuse,

— pris acte de la servitude de passage libre et des eaux usagées au profit de Monsieur [H] [Z] sur le fonds de la copropriété,

— pris acte de ce que le regard existant sur les canalisations enterrées a été fermé par le syndicat des copropriétaires requérant de son propre chef lors des travaux de bétonnage en 2015,

— pris acte de l’engagement de Monsieur [H] [Z] de missionner la société SAV BTP pour procéder à des travaux de raccordement de son fonds aux réseaux d’évacuation des eaux usagées,

— dit que la ou les entreprises missionnées par Monsieur [H] [Z] pourront avoir librement accès au fonds de la copropriété pour faire toutes constatations utiles et réaliser tous les travaux nécessaires à la création ou rénovation du réseau d’évacuation des eaux usagées,

— dit que le regard supprimé en 2015 pourra être recréé pour que Monsieur [H] [Z] puisse retrouver un accès à ses canalisations enterrées.

Monsieur [H] [Z] a fait procéder aux travaux de reprise de sa canalisation d’eaux usées.

*

Suivant exploits des 29 novembre et 4 décembre 2023, Monsieur [H] [Z] a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS BLEUS et la SAS CABINET LAUGIER-FINE.

Par conclusions notifiées par RPVA le 5 février 2026, Monsieur [H] [Z] demande au tribunal de :

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS BLEUS et la SAS CABINET LAUGIER-FINE à lui payer :

—  7.725 euros au titre des travaux engagés,

—  1.430 euros au titre de la réparation du trou dans la jardinière,

—  339,76 euros au titre des remboursements effectués aux locataires du fait des nuisances,

—  4.581,189 euros au titre de l’annulation des contrats de location souscrits,

—  9.945 euros au titre du manque à gagner sur les locations,

—  8.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.620 euros au titre des frais d’avocats et d’huissier,

— dire n’y avoir lieu d’écarter le bénéfice de l’exécution provisoire,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS BLEUS et la SAS CABINET LAUGIER-FINE au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de Maître Nathalie FENECH.

Par conclusions notifiées par RPVA le 29 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS BLEUS demande au tribunal de :

— rejeter l’intégralité des demandes formulées à son encontre par Monsieur [H] [Z],

— condamner Monsieur [H] [Z] à lui payer la somme de 3.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 janvier 2025, la SAS CABINET LAUGIER-FINE demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [H] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Monsieur [H] [Z] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 10 février 2026 avant ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS BLEUS et de la SAS CABINET LAUGIER-FINE

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [H] [Z] fait valoir que la canalisation d’évacuation des eaux usées de sa maison a été dégradée pendant les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS BLEUS. Il indique que le regard a été recouvert d’enrobé et que la canalisation a été cassée.

Il résulte des pièces que le syndicat des copropriétaires a fait réaliser des travaux de reprise des enrobés en 2014-2015.

Le 21 avril 2021, Monsieur [H] [Z] a constaté une remontée d’eaux usées dans sa maison. Il est entré en contact avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS BLEUS afin de rechercher le regard.

La lecture des courriels échangés entre la SAS CABINET LAUGIER-FINE et les copropriétaires montre que la société TECHNIC BAT aurait reconnu sa responsabilité pour avoir recouvert d’enrobé le regard.

Des investigations ont permis de mettre à nu ce regard. Il a été constaté que ce regard n’était connecté à aucune canalisation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS BLEUS a fait procéder à des investigations, qui ont montré le 8 novembre 2021 que :

— aucun réseau provenant de la maison de Monsieur [H] [Z] n’est présent dans la cour de la copropriété de l’immeuble LES HORIZONS BLEUS,

— le responsable de la société ACTION 13 a confirmé que le réseau de la maison de Monsieur [H] [Z] court dans la jardinière mitoyenne avec la villa de Monsieur [E],

— des travaux ont été réalisés récemment en mai ou juin 2021 en mitoyenneté de la jardinière.

Toutefois, il a été constaté que les désordres subis par Monsieur [H] [Z] sont antérieurs à la réalisation des travaux par Monsieur [E], qui ne pouvaient alors pas être incriminés dans la survenue des remontées d’eaux usées.

Monsieur [H] [Z] produit un courrier du 3 février 2022 de son assureur de protection juridique, qui comporte l’avis de l’expert mandaté par lui. L’expert déclare qu’il semble au vu du rapport que la conduite d’évacuation des [Localité 2] est abîmée au niveau du parking de la copropriété voisine. Toutefois, cet avis n’est pas accompagné de plan ou du rapport auquel l’expert fait référence. Il ne peut être tiré aucun enseignement de ce courrier.

Par mail du 23 mars 2022, Monsieur [H] [Z] déclare à la SAS CABINET LAUGIER-FINE que ses investigations ont montré que la conduite d’eaux usées passe par l’endroit qu’il imagine depuis le début. Il évoque des photographies jointes au mail. Toutefois, ces dernières ne sont pas produites ou identifiées en tant que telles.

Lors de investigations réalisées à l’occasion des désordres, aucun plan du réseau de canalisation de Monsieur [H] [Z] n’a été établi.

Monsieur [H] [Z] a fait procéder à un passage de caméra le 23 septembre 2022. Toutefois, aucun plan ni aucun compte rendu n’ont été établis à l’issue. Monsieur [H] [Z] a fait consigner par procès-verbal de constat quelques captures d’écran du film de cette inspection visuelle. Toutefois, aucun renseignement sur la localisation des canalisations inspectées n’est donné. Ce procès-verbal de constat n’apporte aucune information exploitable sur le réseau de Monsieur [H] [Z] et son cheminement.

Monsieur [H] [Z] invoque le plan annexé au rapport d’expertise du 24 avril 2006, établi à l’occasion d’un litige entre Monsieur [B], son auteur, et Monsieur [C].

Cependant, le rapport d’expertise ne concerne que les canalisations de la maison de Monsieur [C] et non celles de la maison de Monsieur [B]. Par ailleurs, les plans dressés à la main sont imprécis et l’expert a mis des points d’interrogation sur ces derniers, montrant qu’il émet des hypothèses et ne décrit pas ce qu’il a pu constater par moyens d’investigations. Aucune investigation par caméra n’a été réalisée, mais uniquement une opération de débouchage.

Les parties à l’époque ont fait part à l’expert d’un projet de démolition de la maison de Monsieur [C], avec reconstruction d’une nouvelle bâtisse et raccordement direct au réseau public. L’expert déclare que si un tel projet est réalisé, la canalisation qui passe par le regard n°2 n’aura plus d’objet ni d’utilité. Cette déclaration de l’expert laisse penser que les canalisations de Monsieur [B] sont différentes et ne sont pas concernées par le défaut de raccordement dans le regard n°2.

En tout état de cause, et à supposer que les canalisations de Monsieur [B] débouchent également au regard n°2, il convient de remarquer que l’expert constate un défaut de raccordement de la canalisation au regard n°2. L’expert déclare que la jonction entre les regards 1 et 2 n’est pas correcte car la lance destinée à déboucher les canalisation n’arrive pas à franchir la jonction.

L’expert indique également que l’inspection caméra n’était pas utile car elle ne permettrait pas de voir l’état de la jonction.

Par ailleurs, dans cette partie du rapport, l’expert indique que la réparation de cette jonction sera inutile si Monsieur [C] mène à terme son projet de reconstruction de maison avec raccordement sur l’égoût public.

En conclusions, la lecture de l’expertise ne démontre pas que les canalisations de Monsieur [H] [Z] passent par le regard n°2. Par contre, il établit qu’il existait dès 2006 une problématique de raccordement au niveau de ce regard et une vétusté des canalisations.

Dans les courriels avec la SAS CABINET LAUGIER-FINE, Monsieur [H] [Z] fait état d’inspections caméra.

Il produit des factures datées des 3 mai et 6 octobre 2022 mais aucun rapport d’inspection.

Les seuls éléments factuels versés aux débats sont des photographies du regard litigieux et les procès-verbaux de constat.

Le procès-verbal de constat du 27 juillet 2022 dressé à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS BLEUS montre un regard non fonctionnel, sans aucune canalisation connectée. Un trou montre une ancienne canalisation, sans aucun tuyau entre l’orifice creusé dans la terre et le regard.

Le procès-verbal du 23 septembre 2022 présente des clichés similaires, ainsi que les traces d’une ancienne canalisation cassée non fonctionnelle.

Le procès-verbal de constat du 10 juin 2025 consiste en une capture écran d’une vidéo datée du 23 septembre 2022 lors d’opérations de curage au niveau du regard litigieux. Des images de l’inspection de la canalisation montrent des pierres et divers gravats dans la canalisation.

Toutefois, il a été dit que ce procès-verbal de constat n’est pas exploitable dans la mesure où il n’est pas possible de connaître avec précisions le tracé de l’inspection. Aucune information sur la localisation de la canalisation n’est donnée.

Monsieur [H] [Z] déclare que sur les photographies sont visibles des débris de la canalisation en fibrociment et que ces dégradations proviennent nécessairement des travaux du syndicat des copropriétaires. Toutefois, ces débris sont en nombre très restreint, et la qualité de la photographie ne permet pas de se convaincre qu’il s’agit des morceaux de conduite en fibro-ciment. Par ailleurs, le nombre de ces débris est très faible par rapport à la longueur de canalisation supposée cassée au cours des travaux de reprise de l’enrobé. Les photographies du premier procès-verbal de constat du 27 juillet 2022 ne montrent aucun stigmate de canalisation cassée.

Par ailleurs, les photographies montrent que les opérations de retrait de l’enrobé et de mise à nue du regard ont pu elles aussi être l’occasion de dégradations de ce qui se trouvait éventuellement dessous.

La photographie n°72 montre de l’humidité au niveau de la terre à côté du regard. Toutefois, aucun élément ne permet de savoir s’il s’agit des eaux usées en provenance de la maison de Monsieur [H] [Z].

Toutes les autres photographies prises de ce regard montrent que tout est sec.

Aucun élément ne démontre par ailleurs que c’est ce regard que Monsieur [H] [Z] vidait au seau pour déverser les eaux usées dans un autre regard de la copropriété, d’autant que Monsieur [H] [Z] déclare qu’il avait également ouvert un autre regard sur sa propriété. Monsieur [H] [Z] n’a fait aucune photographie permettant de savoir quel regard était bouché et aucune mise en eau du regard par usage de ses sanitaires n’a été réalisée en présence d’un commissaire de justice.

Monsieur [H] [Z] n’apporte pas la moindre pièce venant montrer quelle nature de travaux il a réalisés pour apporter une solution à sa problématique d’évacuation des eaux usées. Or, ces éléments auraient permis d’avoir des informations sur le tracé de la canalisation et l’origine des désordres lors de la reprise du réseau.

Enfin, les photographies prises lors des travaux de 2014-2015 du syndicat des copropriétaires montrent le sol après retrait de l’enrobé précédent. Le regard n°2 est visible. Aucune canalisation n’est mise à nue. Si une canalisation avait été en place à ce moment là, et si elle avait été cassée par le passage des engins, les stigmates de cette dernière auraient été retrouvés lors des opérations de recherche de fuite.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [H] [Z] ne démontre pas que les désordres qu’il a subis en avril 2021 ont été causés par les travaux du syndicat des copropriétaires de 2014-2015.

En l’absence de toute démonstration de lien de causalité entre les travaux du syndicat des copropriétaires et les dommages, la responsabilité de la SAS CABINET LAUGIER-FINE n’est pas susceptible d’être engagée, d’autant à titre surabondant que les échanges de courriels entre les parties montrent que la SAS CABINET LAUGIER-FINE a été particulièrement diligente pendant toute la période de recherche de l’origine de la fuite alors que l’obligation d’entretien des canalisations ne pesait que sur Monsieur [H] [Z] et que ce dernier a imposé à la copropriété les désagréments des écoulements d’eaux usées pendant plusieurs mois sans y remédier avec efficacité.

Monsieur [H] [Z] sera débouté de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS BLEUS et la SAS CABINET LAUGIER-FINE.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

Succombant, Monsieur [H] [Z] sera tenu des dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS BLEUS et de la SAS CABINET LAUGIER-FINE la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Monsieur [H] [Z] sera condamné à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

—  3.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS BLEUS pris en la personne de son syndic en exercice,

—  3.000 euros à la SAS CABINET LAUGIER-FINE.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort,

Déboute Monsieur [H] [Z] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne Monsieur [H] [Z] aux dépens,

Condamne Monsieur [H] [Z] à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

—  3.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS BLEUS pris en la personne de son syndic en exercice,

—  3.000 euros à la SAS CABINET LAUGIER-FINE.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DOUZE MAI DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE