TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT

du 01 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/12267 – N° Portalis DBW3-W-B7J-645W

AFFAIRE : S.D.C.de l’immeuble sis 30A RUE DES MAGES 13006 MARSEILLE (M^e Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS)

C/ S.C.I. [X] (défaillante)

A l’audience Publique d’orientation tenue le 09 mars 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 1er juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 16 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 1er juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 30A RUE DES MAGES 13006 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET LAUGIER-FINE, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 307 772 269 et dont le siège social est sis 129 rue de Rome – 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. [X], inscrite au RCS de Marseille sous le numéro D953 098 340 et dont le siège social est sis 57 rue de la Rotonde – 13001 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [X] est propriétaire du lot 13 au sein de l’immeuble sis rue 30A rue des Mages, 13006 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes aux à son lot.

Une sommation de payer lui a été signifié par voie de Commissaires de justice en date du 04 juillet 2024.

Des mises en demeure par lettres recommandées avec demande d’avis de réception lui a été expédiée en date des 16 décembre 2024 et 7 août 2025.

*

Par acte d’huissier du 21 novembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires l’immeuble sis rue 30A rue des Mages, 13006 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, le cabinet LAUGIER-FINE, a assigné la SCI [X] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de:

Vu les articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1231-6 du Code civil,

Vu la sommation de payer en date du 4/07/2024

Vu les mises en demeure en des date des 16 décembre 2024 et 7 août 2025,

Vu les pièces versées au débat,

CONDAMNER la SCI [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 30 A rue des Trois Mages 13001 MARSEILLE les sommes suivantes :

o la somme en principal de 4 761,40 Euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 5 août 2023 au 5 août 2025 ;

o la somme en principal de 4 326,22 Euros au titre des charges prévisionnelles jusqu’au 31 décembre 2026 ;

o la somme de 815,40 € au titre des frais nécessaires ;

o la somme de 316,76 € au titre des frais entrant dans les dépens ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024, date de la sommation de payer, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 nouveau du Code civil et ce, jusqu’à parfait paiement

—  1.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires distinct du retard de paiement lui-même,

—  1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Les entiers dépens qui devront comprendre le coût de la présente assignation et de la signification de la décision à intervenir

ORDONNER qu’à compter de la sommation de payer, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer les sommes qui lui sont dues resteront à la charge du débiteur défaillant.

*

Régulièrement citée à étude, la SCI [X] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/12267.

La clôture de la procédure est intervenue le 09 mars 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026 en acceptation de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :

— La notification de transfert de propriété du lot n°13 à la SCI [X] du 26 juillet 2023

— Le contrat de syndic

— Le règlement de copropriété

— Le décompte de charges et de frais arrêté au 3 novembre 2025

— La sommation de payer la somme en principal de 2.237,12 euros signifié par Commissaires de justice le 4 juillet 2024

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juillet 2022 approuvant les comptes pour l’exercice 2021 et fixant un budget prévisionnel pour les exercices 2022 et 2023

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mai 2023 approuvant les comptes pour l’exercice 2022 et fixant un budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024

— Le procès-verbal de l’assemblée générale exceptionnelle du 26 mars 2024 votant des travaux de confortement de plancher et leur financement

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 janvier 2025 approuvant les comptes pour l’exercice 2023 et fixant un budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025

— Le procès-verbal de l’assemblée générale exceptionnelle du 10 juin 2025 votant divers travaux et leur financement

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 5 août 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparait certaine, liquide et exigible au regard des éléments produits au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposé par aucun texte.

Il en va de même concernant la somme de 848,84 euros réclamée au titre du solde de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais de " Mise en demeure RAR+Affranchis " du 18.03.2024 (60,20 euros)

— Les frais de « remise dossier huissier » du 01.07.2024 (150 euros)

— Les frais de « remise dossier avocat » du 25.10.2024 (550 euros)

En outre, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 418,76 euros au titre des « frais entrant dans les dépens ». Il convient toutefois d’analyser ces frais non pas comme des frais de procédure, mais comme faisant partie des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat.

Ainsi, seront également retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles, les frais suivants, initialement réclamés au titre des « frais entrant dans les dépens » :

— « Honoraires Mise en demeure » du 04.11.2024 (180 euros)

— « Honoraires mise en demeure article 19-2 » du 13.08.2025 (102 euros)

La SCI [X] reste donc redevable au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, de la somme de 191,96 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner la SCI [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8.660,94 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 05 août 2025, la somme de 848,84 euros au titre du solde de charges et de travaux pour la période du 01/01/2023 et 31/12/2023, ainsi que celle de 191,96 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance ; le tout assorti des intérêts au taux légal à compter au 04 juillet 2024, date de la sommation de payer.

La capitalisation des intérêts devra s’accomplir conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la SCI [X], succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

S’agissant des frais d’exécution forcée, le droit proportionnel dégressif dû à l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement en vertu de l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, modifié, est, selon ce texte, à la charge du créancier, sans qu’il puisse y être dérogé. La demande en ce sens sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis rue 30A rue des Mages, 13006 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice, la somme de 8.660,94 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 05 août 2025, la somme de 848,84 euros au titre du solde de charges et de travaux pour la période du 01/01/2023 et 31/12/2023, ainsi que celle de 191,96 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance ; le tout assorti des intérêts au taux légal à compter au 04 juillet 2024, date de la sommation de payer,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis rue 30A rue des Mages, 13006 MARSEILLE, du surplus de sa demande de ce chef,

ORDONNE la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la SCI [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis rue 30A rue des Mages, 13006 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE la SCI [X] aux dépens de la présente instance,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis rue 30A rue des Mages, 13006 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice du surplus de sa demande au titre des frais entrant dans les dépens,

CONDAMNE la SCI [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis rue 30A rue des Mages, 13006 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis rue 30A rue des Mages, 13006 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, de sa demande tendant à mettre à la charge de la SCI [X] les frais d’exécution, et afférents au droit proportionnel dégressif de l’huissier de justice mandaté en application de l’article 10 du décret n°2002-212 du 8 mars 2001, modifié, dès lors que ce droit est légalement à la charge du créancier,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, le 1er juin 2026.

Le Greffier Le Président