DU 09 Septembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00542 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMJ2

Code NAC : 30B

Société SCPI LF OPPORTUNITE IMMO

C/

Société CA CONSUMER FINANCE DEPARTEMENT VIAXEL LEASE, créancier inscrit

Société NATIOCREDIMURS, créancier inscrit

S.A.S. BADAY PACK

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES :Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Société SCPI LF OPPORTUNITE IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Séverine GALLAS de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100, M^e Isabelle GABRIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U 004

DÉFENDEURS

Société CA CONSUMER FINANCE DEPARTEMENT VIAXEL LEASE, créancier inscrit, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représenté

Société NATIOCREDIMURS, créancier inscrit, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non représenté

S.A.S. BADAY PACK, dont le siège social est sis [Adresse 7]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 02 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 09 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privé électronique des 25 et 30 décembre 2022, modifié par avenant en date du 02 février 2023, la S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO a consenti un bail commercial à la société BADAY PACK, portant sur un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 8] pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel de 48 266,90 euros hors taxes et hors charges.

Le 19 novembre 2024, la S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société BADAY PACK, portant sur la somme de 35 969,71 euros en principal, outre 3 596,97 euros au titre de la clause pénale.

Par actes séparés de commissaire de justice en date des 14 et 22 mai 2025, la S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO a fait assigner en référé la société BADAY PACK devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

CONSTATER que la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement de payer en date du 19 novembre 2024 est acquise,En conséquence,

ORDONNER l’expulsion immédiate de la SAS BADAY PACK ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], objets du bail signé les 25 et 30 décembre 2022 et désignés comme suit :365,20 m² environ à usage d’activités situés au rez-de-chaussée correspondant au lot n° ENT7/RDC, 55,02 m² environ à usage de bureaux situés au rez-de-chaussée correspondant au lot n° BUR7/RDC, 51,772 m² environ à usage de bureaux situés au 1er étage correspondant au lot n° BUR7/1ER, 6 emplacements extérieurs correspondants aux lots n° 000PKG37 à [Immatriculation 1].DIRE que l’expulsion se fera en la forme ordinaire ou avec l’assistance du Commissaire de Police et du serrurier si besoin est,AUTORISER la S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meuble qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de la partie expulsée,CONDAMNER la SAS BADAY PACK à payer à la S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO la provision de 74 568,19 € au titre de la dette locative arrêtée au 6 mai 2025, avis d’échéance du 2nd trimestre 2025 inclus,CONDAMNER la SAS BADAY PACK à verser à la S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO la provision de 7 456 € majorée d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points sur les sommes dues à compter de l’échéance contractuelle,CONDAMNER la SAS BADAY PACK à verser à la S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025, égale au montant du loyer majorée de 50% et augmentée des charges, taxes et impôts normalement exigibles, avec possibilité de réviser le montant de cette indemnité et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s’il n’avait été résilié, et d’obtenir paiement du solde des charges, taxes et impôts récupérables sur justificatifs jusqu’à son départ des lieux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion,DECLARER acquis à la S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO le montant du dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire irréductible,CONDAMNER la SAS BADAY PACK à verser à la S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,CONDAMNER la SAS BADAY PACK aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 novembre 2024, dont distraction au profit de Maître Severine GALLAS, Avocat à la Cour, par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.L’assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 juillet 2025 à laquelle la société BADAY PACK, citée par remise à personne morale et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO a maintenu ses demandes aux termes de son assignation et précisé que la dette avait augmenté.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (article 21 – page 19) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’une somme quelconque due en vertu du présent Bail, qu’il s’agisse de loyers, charges, taxes, pénalité, frais de poursuite ou de recouvrement (…) et après un commandement de payer ou d’exécuter resté un mois sans effet, le présent bail sera, si bon semble au Bailleur, résilié de plein droit sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 19 novembre 2024 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 19 novembre 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 décembre 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision au titre de la dette locative, de la majoration forfaitaire et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 74 568,19 euros au 6 mai 2025, échéance du 2ème trimestre 2025 comprise.

La société demanderesse verse à l’audience du 2 juillet 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 93 557,79 euros arrêtée au 1er juillet 2025.

Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite à la hausse et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société BADAY PACK n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 74.568,19 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 6 mai 2025 et il convient de condamner la société BADAY PACK par provision au paiement de cette somme.

Sur la majoration forfaitaire

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le contrat de bail signé les 25 et 30 décembre 2022 contient une clause « RETARDS DE PAIEMENT » qui stipule que « en cas de non-paiement à échéance exacte de toute somme due par le Preneur en vertu du présent Bail, le preneur sera en application de l’article 1231-5 du code civil de plein droit débiteur envers le bailleur d’une majoration forfaitaire de 10% des sommes exigibles, le tout augmenté d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points sur les sommes dues à compter de l’échéance contractuelle sans mise en demeure préalable, tout mois commencé étant dû. »

La demande au titre de la majoration forfaitaire s’analyse en une clause pénale. Elle doit être accueillie dès lors qu’elle est prévue au contrat, qu’elle n’est ni contestée, ni manifestement excessive, celle-ci n’excédant pas les 10% habituels en la matière.

En revanche, la demande tendant à voir majorer l’intérêt au taux légal en application d’une stipulation contractuelle sera rejetée car fondée sur une clause s’apparentant également à une clause pénale et qui est susceptible de se heurter à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Dès lors, il conviendra de condamner la société BADAY PACK par provision au paiement de la somme de 7.456 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 18 que « au cas où, après cessation ou résiliation du bail, les locaux loués ne seraient pas restitués au bailleur à la date exigible, libres de toute occupation et de tout encombrement, l’indemnité d’occupation journalière due par le preneur ou ses ayants-droits jusqu’à la restitution, sera égale au dernier loyer journalier en principal majoré de 50% et augmentée des charges et accessoires due en vertu du présent bail et de la T.V.A. au taux en vigueur ».

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société BADAY PACK depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial conclu les 25 et 30 décembre 2022 entre les parties prévoit dans ses conditions particulières le versement d’un dépôt de garantie de 12 066,73 euros, équivalent au quart du loyer annuel HT. Il est stipulé qu’en cas de révision, d’indexation ou de toute autre variation amiable ou judiciaire du prix du loyer, ce dépôt de garantie sera réajustée proportionnellement au nouveau loyer afin de le maintenir au quart du loyer annuel toutes taxes comprises.

Le bail stipule également dans son article 18 – Occupation ou immobilisation des locaux loués après cessation ou résiliation du bail que « le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire irréductible ».

En l’espèce, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale. Toutefois, elle n’apparaît pas manifestement excessive et il y aura lieu de faire droit à la demande à ce titre, eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société BADAY PACK, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société BADAY PACK ne permet d’écarter la demande de la S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.00 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail signé les 25 et 30 décembre 2022 ainsi que la résiliation de ce bail à la date du 19 décembre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société BADAY PACK et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société BADAY PACK à payer à la S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO la somme provisionnelle de 74 .568,19 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 6 mai 2025 ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société BADAY PACK à la S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO, à compter du 19 décembre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société BADAY PACK au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la société BADAY PACK à payer à la S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO la somme provisionnelle de 7.456 euros au titre de la majoration forfaitaire, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société BADAY PACK au paiement des dépens ;

CONDAMNONS la société BADAY PACK à payer à la S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 09 Septembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT