MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 20 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01755 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VOGI

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A.S. TRP ACQUISITION II C/ S.A.R.L. BRU exerçant sous l’enseigne “LOGIK”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. A. S. TRP ACQUISITION II

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 812 942 688

dont le siège social est sis 32 rue de Monceau – 75008 PARIS

représentée par Maître Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : A815

DEFENDERESSE

S. A. R. L. BRU exerçant sous l’enseigne “LOGIK”

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro B 898 221 825

dont le siège social est sis Centre Commercial Bel’Est – 28 avenue du Général de Gaulle – 93170 BAGNOLET et pour les locaux sis Centre commercial Bercy 2, 15 à 17 Quai de Bercy et 2, 4 et 6 place de l’Europe 94220 CHARENTON LE PONT

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 23 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 20 Janvier 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 mai 2021, la SASU TRP ACQUISITION II a conclu avec la SARL EUROLAND, devenue la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK, une convention d’occupation précaire portant sur des locaux situés Centre commercial Bercy 2, 15 à 17 Quai de Bercy et 2, 4 et 6 place de l’Europe 94220 CHARENTON LE PONT, pour une durée de trois années entières et consécutives à partir du 1er septembre 2021, moyennant une redevance annuelle de 18 995,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SASU TRP ACQUISITION II a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 17 avril 2024 à la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK pour une somme de 58 301,67 € au titre de l’arriéré locatif au 26 février 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 5 décembre 2024, la SASU TRP ACQUISITION II a fait assigner la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK à payer à la SASU TRP ACQUISITION II la somme provisionnelle de 70 988,43 € au titre des redevances impayées arrêtées au 19 septembre 2024 avec intérêts au taux légal majoré de 5 points,

— condamner provisionnellement la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK à payer à la SASU TRP ACQUISITION II la somme de 7.098,84 euros au titre de l’application de l’article 23.2 de la convention,

— fixer et condamner provisionnellement la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK à payer en principal à la SASU TRP ACQUISITION II une indemnité pendant le temps nécessaire à la relocation fixée forfaitairement d’un commun accord à six mois du montant de la dernière redevance au titre de l’article 23.2 de la convention,

— fixer et condamner provisionnellement la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK à payer à la SASU TRP ACQUISITION II une indemnité égale à 1.000 euros HT par jour calendaire, en application de l’article 23.2 de la convention, outre les charges et taxes jusqu’à la remise de clés,

— condamner la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 23 décembre 2024, la SASU TRP ACQUISITION II, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Assignée par acte remis à personne à l’adresse de son siège social, la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK n’a pas constitué avocat.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail ou convention d’occupation précaire de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

En l’espèce, la convention d’occupation précaire du 21 mai 2021 comprend une clause résolutoire selon laquelle « à défaut pour l’occupant d’exécuter l’une quelconque des charges et conditions de la convention et des pièces contractuelles jointes ou encore de payer à son échéance un seul terme de redevance, fraction de redevance ou encore à défaut de payer les accessoires de la redevance (charges, impôts, taxes), les intérêts de retard, le montant de la clause pénale, les coûts des commandements de payer, le montant de l’indemnité d’occupation, tous arriérés de redevance résultant de la fixation judiciaire, ce qui inclut les intérêts de droit fixés judiciairement sur ces compléments d’arriérés de redevance, le complément de dépôt de garantie, et d’une façon générale, à défaut de paiement de toutes sommes dues en application des présentes, la convention sera résiliée de plein droit, si bon semple au propriétaire et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet pendant ce délai, et contenant déclaration par le propriétaire de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, nonobstant toute consignation ou offres réelles ultérieures ».

Le propriétaire demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans la convention doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le propriétaire soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un acte doit s’interpréter strictement.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 17 avril 2024 en ce qu’il précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la SASU TRP ACQUISITION II entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans la convention d’occupation précaire. Un décompte est joint. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SASU TRP ACQUISITION II n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de propriétaire face à un occupant ne respectant pas les clauses de la convention alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 58 301,67 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et la convention d’occupation précaire se trouve résiliée de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 18 mai 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation de la convention, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant de la redevance contractuelle mensuelle, outre les charges, taxes et accessoires.

Si la SASU TRP ACQUISITION II sollicite une indemnité d’occupation égale à 100 euros HT par jour calendaire en cas d’expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation de la convention et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant de la redevance courante, charges en sus, auquel le propriétaire peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation de la convention.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte et des factures produits par la SASU TRP ACQUISITION II, l’obligation de la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK au titre des redevances, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 19 septembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 70 438,05 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 58 301,67 € et à compter de l’assignation pour le solde.

Ont en effet été déduits du décompte produit :

— les compléments de dépôt de garantie non justifiés,

— les frais d’honoraires d’huissier, lesquels entrent dans les dépens.

En outre, il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt majoré de 5 points, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la clause pénale

La SASU TRP ACQUISITION II sollicite l’application de l’article 23.2 de la convention d’occupation précaire.

Toutefois, la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK ne permet d’écarter la demande de la SASU TRP ACQUISITION II formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée à la convention d’occupation précaire à la date du 18 mai 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK, et de tout occupant de son chef des lieux situés Centre commercial Bercy 2, 15 à 17 Quai de Bercy et 2, 4 et 6 place de l’Europe 94220 CHARENTON LE PONT avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK, à compter de la résiliation de la convention d’occupation précaire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant de la redevance mensuelle contractuelle, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK à la payer,

CONDAMNONS par provision la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK à payer à la SASU TRP ACQUISITION II la somme de 70 438,05 € au titre du solde des redevances, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 19 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 sur 58 301,67€ euros et à compter de l’assignation sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SARL B.R.U. exerçant sous l’enseigne LOGIK à payer à la SASU TRP ACQUISITION II la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 20 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,