TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Mai 2025

N° RG 23/04019 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YHNF

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. 33/35 BOULEVARD SAINT DENIS 92400 COURBEVOIE

C/

S.C.I. FGFD

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.D.C. 33/35 BOULEVARD SAINT DENIS 92400 COURBEVOIE, représenté par son syndic

SAS Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE

27 Rue de Provence

75009 PARIS

représentée par M^e Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0720

DEFENDERESSE

S.C.I. FGFD

35B BOULEVARD SAINT DENIS

92400 COURBEVOIE

défaillante

En application des dispositions des articles 778, 812 du code de procédure civile et L212-5-1 du code de l’oganisation judiciaire, et de l’accord des parties, l’affaire a été fixée le 25 Février 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confié à madame Carole GAYET, Juge, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné aux parties.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 33/35 boulevard Saint-Denis à COURBEVOIE (92400) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la S.C.I. FGFD dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS RIVE DROITE, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 28 février 2023, aux fins de :

CONDAMNER la SCI F.G.F.D à payer au Syndicat des Copropriétaires 33/35 BOULEVARD SAINT DENIS 92400 COURBEVOIE les sommes suivantes :

10.396,77 € au titre des charges de copropriété impayées au 15 février 2023 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

3.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

3.000 € sur le fondement des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la SCI FGFD aux entiers dépens.

La S.C.I. FGFD, assignée par acte remis en l’étude de commissaire de justice qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 10.396,77 euros au titre des charges arrêtées au 15 février 2023.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 9.137,05 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 1.259,72 euros (48+42+13,12+33+480+163,60+480), seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 9.137,05 euros au titre des charges arrêtées au 15 février 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de la S.C.I. FGFD pour la période du 24 septembre 2020 au 15 février 2023,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 24 septembre 2020, 14 septembre 2021 et 2 juin 2022.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que la S.C.I FGFD est propriétaire des lots n°188, 366 et 264 de l’état descriptif de division.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 9.137,05 euros au 15 février 2023, déduction faite des frais de recouvrement qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 14 septembre 2021 et 2 juin 2022 qui ont approuvé les comptes des exercices clos 2020 et 2021, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2022 et 2023, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 9.137,05 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période 24 septembre 2020 au 15 février 2023, appels de provisions du 1er trimestre inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence, la S.C.I FGFD sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.137,05 euros au titre des charges dues pour la période du 24 septembre 2020 au 15 février 2023 appels de provisions du 1er trimestre inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 février 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.259,72 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de la S.C.I FGFD pour la période du 24 septembre 2020 au 15 février 2023,

— une lettre de mise en demeure adressée par le syndic à la défenderesse en date du 4 novembre 2021 pour obtenir paiement de la somme de 3.860,71 euros (avis de réception produit),

— un courrier de relance en date du 7 décembre 2021 pour obtenir paiement de la somme de 4.727,83 euros,

— un commandement de payer de commissaire de justice en date du 21 février 2022 tendant à recou-vrer la somme de 6.993,04 euros et la facture afférente,

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de la lettre de mise en demeure en date du 17 mai 2021 (48 euros) dès lors que ladite lettre n’est pas produite ;

— frais de la lettre de mise en demeure du 4 novembre 2021 (42 euros) dont le coût ne correspond pas à celui qui est prévu dans le contrat de syndic versé aux débats,

— frais du courrier de relance en date du 7 décembre 2021 (33 euros) en ce que son coût ne correspond pas à celui qui est prévu dans le contrat de syndic produit aux débats,

— intérêts de retard au 7 décembre 2021 (13,12 euros), en ce que lesdits intérêts ne sont pas justifiés dès lors que le règlement de copropriété n’est pas produit,

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (480 euros) du 18 février 2022, ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes et qui, de surcroit, ne sont pas justifiés par une facture ;

— honoraires d’avocat du 15 février 2023 pour la constitution du dossier (480 euros).

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 163,60 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant au commandement de payer de commissaire de justice du 21 février 2022.

Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 1.096,12 euros, débitée sans fondement sur le compte de la S.C.I. FGFD.

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023, date d’envoi de la mise en demeure adressée au défendeur.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence, la S.C.I FGFD sera condamnée au paiement de la somme de 163,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 février 2023. Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 1.096,12 euros sur le compte de la S.C.I. FGFD.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de la S.C.I FGFD dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que la S.C.I FGFD sera condamné à lui payer.

Il sollicite que la somme allouée au titre des dommages et intérêts soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023, date d’envoi de la mise en demeure adressée au défendeur.

L’article 1231-7, alinéa 1er du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Par conséquent, les intérêts au taux légal sur les dommages et intérêts alloués au syndicat des copropriétaires courront à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. FGFD, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la S.C.I. FGFD sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. FGFD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 33/35 boulevard Saint-Denis à COURBEVOIE (92400) représenté par son syndic :

— la somme de 9.137,05 euros au titre des charges dues pour la période du 24 septembre 2020 au 15 février 2023 appels de provisions du 1er trimestre inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 février 2023,

— la somme de 163,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 février 2023,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.096,12 euros) doivent être recréditées sur le compte de la S.C.I. FGFD,

CONDAMNE la S.C.I. FGFD au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT