TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 06 Mars 2026

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 23 Janvier 2026

N° RG 25/04539 – N° Portalis DBW3-W-B7J-67GF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. LE SAINT MICHEL sis [Adresse 1]

agissant par son Syndic en exerice IMMO DE FRANCE PROVENCE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. K7 ORIENTALES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

non comparante

Grosse délivrée le 06/03/26

À

— M^e Anne-Cécile NAUDIN

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

La SCI K7 ORIENTALES est copropriétaire des lots 211 et 186 de la copropriété LE SAINT MICHEL, située [Adresse 4], dont l’exercice comptable se déroule du 1er juillet 30 juin.

Des charges de copropriétés sont impayées depuis 2023.

Par assignations du 16/10/2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE SAINT MICHEL représenté par son syndic en exercice IMMO DE FRANCE PROVENCE, a fait citer la SCI K7 ORIENTALES en demandant au juge des référés statuant selon la procédure accélérée au fond, de :

Condamner la SCI K7 ORIENTALES à lui payer les sommes suivantes :

6 607,05 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16/09/2025 avec intérêt de droit à compter de la mise en demeure2 097,54 € au titre du budget prévisionnel + 92,34 € au titre des fonds de travaux + 788,18 € au titre des travaux hors budget correspondants aux provisions non encore échues pour l’exercice budgétaire841,16 € au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 19653 000 € à titre de dommages-intérêts, l’attitude de la SCI K7 ORIENTALES ayant aggravé la situation du syndicatRejeter toute demande éventuelle de délai de paiement

Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit et ordonner le maintien de l’exécution provisoire vu l’urgence et le bien-fondé de la réclamation

La condamner à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 23/01/2026, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Assignée à personne morale, la SCI K7 ORIENTALES n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 06/03/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (budget prévisionnel), ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux), et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 08/06/2022, 20/03/2023, 11/12/2023, 12/05/2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SCI K7 ORIENTALES pour la période réclamée,

— les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, dont la dernière datée du 08/08/2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— le relevé de compte arrêté au 01/07/2025 à la somme totale de 11 880,12 €, correspondant à 6 607,05 € dus au titre des charges et travaux et 841,16 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 133,85 € au titre des frais d’huissier/dépens et 1 320 € au titre des frais d’article 700 honoraires d’avocat (il convient de préciser qu’un relevé de compte arrêté au 16/09/2025, (pièce n°4), illisible n’a pas été pris en compte).

— le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 2 978,06 €,

— le contrat de syndic.

Au vu de ces pièces, la SCI K7 ORIENTALES sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 607,05 € au titre des charges et travaux échus arrêtés à la date du 01/07/2025 et comprenant la provision trimestrielle du 01/07/2025 au 30/09/2025.

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 08/08/2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles. Il convient donc de condamner la SCI K7 ORIENTALES au paiement de la somme de 2 978,06 € correspondant aux provisions trimestrielles et la cotisation pour fonds de travaux des 01/10/2025, 01/01/2026 et 01/04/2026 ainsi que les appels de fonds pour travaux votés en assemblée générale du 12/05/2025.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

En l’espèce, le syndic réclame la somme de 841,156 € au titre des frais qu’il a facturé au titre des frais de recouvrement. Cependant, seuls les frais NECESSAIRES au recouvrement des charges, expurgés des actes inutiles ou non justifiés sont dus au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965. En outre, il ne saurait être fait droit aux honoraires abusifs facturés par le syndic et qui n’apparaissent pas justifiés, quand bien même ils seraient prévus par le contrat de syndic. Ainsi, le syndic sera débouté de sa demande concernant les frais suivants :

Les frais de mise en demeure et relances inutiles au recouvrement judiciaire de la dette étant rappelé que le recouvrement des charges constitue la mission normale du syndic133,85 € de frais d’huissier de commandement de payer, inutile au recouvrement de la dette étant rappelé que le recouvrement des charges est l’essence même de la mission normale du syndicLes frais de remise et de suivi du dossier à l’huissier puis à l’avocat, facturés 3 fois pour 750 €, ce qui est redondant et abusif. Une seule facture d’honoraire à ce titre pouvant être considérée comme justifiée mais sera réduite à la somme de 200 €, le montant facturé de 250 € étant abusif.

Il lui sera alloué la somme de 200 € au titre des honoraires de constitution / suivi du dossier remis à l’avocat, seuls frais justifiés pour parvenir au recouvrement effectif de la dette, engagés par le syndic pour le recouvrement de la créance du syndicat.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires ne justifie en rien d’un préjudice distinct de celui réparé par l’octroi d’intérêts moratoires, il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SCI K7 ORIENTALES sera condamnée à lui payer la somme de 1 320 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au regard des justificatifs de paiement de cette somme par le syndicat.

La SCI K7 ORIENTALES qui succombe sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Condamne la SCI K7 ORIENTALES à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LE SAINT MICHEL représenté par son syndic en exercice IMMO DE FRANCE PROVENCE, les sommes suivantes :

—  6 607,05 € au titre des charges de copropriété exigibles au 01/07/2025 et comprenant la provision trimestrielle du 01/07/2025 au 30/09/2025,

—  2 978,06 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles et la cotisation pour fonds de travaux des 01/10/2025, 01/01/2026 et 01/04/2026 ainsi que les appels de fonds pour travaux votés en assemblée générale du 12/05/2025,

—  200 € au titre des frais de recouvrement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE SAINT MICHEL représenté par son syndic en exercice IMMO DE FRANCE PROVENCE, de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la SCI K7 ORIENTALES à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LE SAINT MICHEL représenté par son syndic en exercice IMMO DE FRANCE PROVENCE, la somme de 1 320 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI K7 ORIENTALES aux dépens, lesquels ne comprennent pas le commandement de payer délivré le 06/05/2024.

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.