PREMIERE CHAMBRE

28 Août 2025

N° RG 24/06539 – N° Portalis DB3U-W-B7I-ODTI

72A

S.D.C. GARGES NORD

C/

[K] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sise [Adresse 4] GONESSE, représenté par Maître [X] [R] administrateur judiciaire demeurant [Adresse 3], nommé par ordonnance de la Présidente du Tribunal judiciaire de Pontoise en date du 23 février 2021, prorogée depuis

représenté par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [H], demeurant [Adresse 2], défaillant

— -==o0§0o==--

M. [K] [H] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par ordonnance du 23 février 2021, le juge du tribunal judiciaire de Pontoise a désigné Me [R] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] situé [Adresse 1] à Garges les Gonesse ([Adresse 8] [6]), aux fins de rétablir l’équilibre financier de la copropriété.

Cette mission a été renouvelée à plusieurs reprises et le 24 mars 2025 pour une durée de deux ans supplémentaires.

Par jugement du 16 mai 2023, le tribunal de proximité de Gonesse a condamné M. [H] au paiement de la somme de 2 963,72 euros au titre des charges et travaux impayés dus poru la période du 1er trimestre 2021 au 1er trimestre 2023.

Par acte en date du 29 novembre 2024, le SDC Résidence [6], représenté par son administrateur provisoire, Maître [R], a fait assigner devant ce tribunal M. [H] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 27 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 22 mai et mise en délibéré au 28 août 2025.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [H] à payer les sommes de :

—  10 996,47 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024, au titre des charges de copropriété et frais,

— la capitalisation des intérêts,

—  1 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que M. [H] soit condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [H] a déjà été condamné.

M. [H], régulièrement assigné à étude, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [H] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 56 et 103,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des décisions de l’administrateur provisoire en date du 4 juillet 2022 et approuvant les comptes pour l’année 2019 et 2020 et adoptant le budget prévisionnel de l’année 2022, et en date du 4 janvier 2024, approuvant les comptes de l’année 2021 et adoptant le budget prévisionnel de l’année 2023 et 2024,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— une mise en demeure en date du 30 mai 2024, remise à M. [H] le 1er juin 2024 pour le paiement de la somme de 8 612,16 euros.

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire (Civ. 3e, 13 avr. 2022, n° 21-15.923).

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10 936,47 € correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient donc de retenir les frais de mise en demeure pour un montant de 60 euros.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, la mise en demeure a été remise à M. [H] le 1er juin, et les intérêts commenceront à courir à cette date.

Il convient en conséquence de condamner M. [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10 996,47 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2024 sur la somme de 8 612,16 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

M. [H] a déjà été condamné par le tribunal de proximité de Gonnesse le 16 mai 2023. Ses manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Ce préjudice financier est en outre établi par la nécessité de désigner un admnistrateur provisoire au bénéfice de la copropriété.

Il convient en conséquence de condamner M. [H] à verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [H], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Dès lors que les dépens sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile, et en l’absence de justificatif, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande relative aux frais d’exécution, qui sont à ce stade hypothétiques.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] les sommes de :

—  10 996,47 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2024 sur la somme de 8 612,16 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. [H] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 28 août 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS