TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 27 Février 2026

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2026

N° RG 25/05469 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7GNK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. AREJA 55

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Anouck TEBOUL-FARTOUKH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LIVAM

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

Grosse délivrée le 27/02/26

À

— [N] [H]

EXPOSE DU LITIGE

La SARL AREJA 55 est titulaire d’un bail commercial concernant des locaux commerciaux situés [Adresse 3], au sous-sol, rez-de-chaussée et 1er étage de l’immeuble formant l’angle avec le [Adresse 4] à [Localité 1].

Avec l’accord du bailleur, la SARL AREJA 55 a conclu un contrat de sous-location de ces locaux avec la SARL LIVAM par acte sous seing privé du 02/08/2017 pour un loyer mensuel de 10 000 € HT, TVA en sus au taux légal et charges locatives comprises.

Des loyers sont demeurés impayés à compter de l’année 2023. Par acte sous seing privé du 31/10/2023, la SARL AREJA 55 et la SARL LIVAM ont signé un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel la dette, arrêtée à 70 000 € au 31/10/2023, serait payée par la SARL LIVAM à l’issue de la vente de fonds de commerces situés à [Localité 2], [Localité 3], [Localité 4] (temple) et [Localité 5] et au plus tard à la fin des soldes 2025 soit le 15 février 2025 quel que soit l’état des ventes de fonds de commerces précités.

L’article 3 du protocole prévoit que « en cas de non-respect par le preneur de son engagement de cession dans le délai prévu, le protocole sera résolu de plein droit, après mise en demeure restée sans effet dans un délai de 15 jours. La SARL AREJA 55 pourra alors réclamer l’intégralité des loyers échus, ainsi que la résolution du bail de sous-location. Dans ce cas, les résolutions du présent protocole et du bail interviendront de plein droit sans formalité, ni mise en demeure préalable. »

Les loyers objets du protocole transactionnel n’ont pas été réglés et la SARL LIVAM a cessé de payer les loyers courants à compter du mois d’avril 2025.

Par courrier du 05/11/2025, la SARL AREJA 55 a mis en demeure la SARL LIVAM d’exécuter le protocole d’accord du 31/10/2023 et d’apurer sa dette locative.

Par acte de commissaire de justice du 21/11/2025, la SARL AREJA 55 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de sous-location à la SARL LIVAM, pour une somme de 80 397,43 € euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges des mois d’avril 2025 à novembre 2025 (soit 8 mois x 10 000 €) et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 12/12/2025, la SARL AREJA 55 a fait assigner la SARL LIVAM, devant la présidente du tribunal judiciaire de céans statuant en référé aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail litigieux à la date du 15/02/2025

Ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués de la SARL LIVAM et tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés

Juger que la SARL AREJA 55 pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant le local aux frais et aux risques et périls de la SARL LIVAM

Condamner la SARL LIVAM à lui payer la somme de 160 000 € à titre provisionnel au titre de l’arriéré de loyers et charges

Condamner la SARL LIVAM à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 350 € TTC et HC par jour à compter de la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés.

Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire

Condamner la SARL LIVAM à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat du commissaire de justice.

Lors de l’audience du 16/01/2026, la SARL AREJA 55, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs. Il convient de préciser que les mentions manuscrites portées sur l’assignation ne seront pas prises en compte, ne s’agissant ni de conclusions écrites ni d’une actualisation des demandes qui auraient été faites oralement à l’audience.

La SARL LIVAM, régulièrement assignée à personne morale, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 27/02/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

Il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer les loyers a été délivré le 21/11/2025 et est demeuré infructueux.

Il résulte du protocole d’accord du 31/10/2023 que le bail serait résilié sans autre formalité en l’absence de respect des termes du protocole à savoir le paiement de la dette locative d’un montant de 70 000 € au plus tard le 15/02/2025.

La SARL AREJA 55 sollicite la résiliation du bail à la date du 15/02/2025 en l’absence d’exécution du protocole d’accord, l’expulsion de la société défenderesse et le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date. Cependant, dans le même temps, elle sollicite le paiement à titre provisionnel des loyers échus d’une part avant le protocole d’accord (70 000 €) et d’autre part depuis le 1er avril 2025 (80 000 €). Elle ne produit aucune pièce comptable ni aucun appel de loyers sur ces périodes et il se déduit de ses déclarations que les loyers ont été payés entre le 31/10/2023 et le 30/03/2025 sans qu’elle n’agisse en résolution du bail. Dès lors, il ne saurait être considéré que le bail a été résilié de plein droit dès le 15/02/2025. Il y a lieu de prendre en compte la résiliation du bail consécutive au commandement de payer délivré le 21/11/2025, demeuré infructueux, en exécution du contrat de bail et non du protocole d’accord transactionnel, lequel prévoit des conditions de résiliation du bail qui relèvent d’une clause pénale et par conséquence de l’appréciation du juge du fond.

Il n’est pas contesté que le commandement de payer les loyers délivrés le 21/11/2025 est demeuré infructueux, la SARL LIVAM n’apportant aucun élément contredisant les écritures de la SARL AREJA 55.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 22/12/2025. L’obligation de la SARL LIVAM de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Il n’y a en revanche pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, la SARL AREJA 55 ne démontrant pas une difficulté ou une résistance spécifique de la SARL LIVAM à s’exécuter.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 22/12/2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 10 000 euros, outre les taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande à hauteur de 350 € par jour, laquelle est supérieure au loyer mensuel rapporté par jour et s’apparenterait dès lors à une clause pénale, dont l’exécution ne relève pas du juge des référés.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la SARL LIVAM a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter de 2023, et reste lui devoir une somme de 160 000 euros, arrêtée au 31/12/2025 répartie en 70 000 € correspondant aux loyers visés par le protocole et dus au 31/10/2023 et 80 000 € correspondant aux loyers échus entre le 1er avril et le 31 décembre 2025.

L’obligation du locataire de payer la somme de 160 000 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 31/12/2025, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence d’accueillir la demande de provision.

Aux termes des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la charge des dépens repose sur la partie succombante et les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique des parties.

La SARL LIVAM sera donc condamnée à payer à la SARL AREJA 55 la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL LIVAM qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 21/11/2025.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Constatons la résiliation du bail liant les parties à la date du 22/12/2025,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL LIVAM et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Condamnons la SARL LIVAM à payer à la SARL AREJA 55 une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 31/12/2025, d’un montant de 10 000 euros, outre les taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux,

Dit que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction conformément au contrat de bail, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire soit au 22/12/2025.

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SARL LIVAM à payer à la SARL AREJA 55 la somme provisionnelle de 160 000 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 31/12/2025,

Condamnons la SARL LIVAM à payer à la SARL AREJA 55, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SARL LIVAM aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 21/11/2025,

Rappelons que la présente ordonnance est, de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 6] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.