Min N° 24/00052

N° RG 23/03022 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDFLN

Société CLESENCE

C/

Mme [T] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 janvier 2024

DEMANDERESSE :

Société CLESENCE

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Thierry JOVE DEJAIFFE de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS, avocats au barreau de MELUN

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [O]

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

assistée de Maître Sophie KSENTINE de la SELEURL KSENTINE – CABINET D’AVOCAT, avocats au barreau de MELUN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame HEYNEN Estelle, juge placée auprès du premier président de la Cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de MEAUX par ordonnance modificative en date du 30 novembre 2023 pour exercer les fonctions de juge chargé des contentieux de la protection

Greffier : Madame BOUBEKER Karima, lors de l’audience

Madame MAGNIER Emma, lors du délibéré

DÉBATS :

Audience publique du : 22 novembre 2023

Copie exécutoire délivrée

le : 18/01/2024

à : Maître Thierry JOVE DEJAIFFE

Copie délivrée

le : 18/01/2024

à : Maître Sophie KSENTINE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 11 déembre 2018, la sociééCLESENCE a consenti un bail d’habitation àMadame [O] [T] sur des locaux situé [Adresse 6] àMEAUX [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 617,15 euros et 101,03 de provisions sur charges.

Des charges éant demeurés impayés, la sociééCLESENCE, a par acte de commissaire de justice du 15 juin 2022, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause réolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juin 2023, la sociééCLESENCE a fait assigner Madame [O] [T], devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de MEAUX, àl’audience du 18 octobre 2023, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause réolutoire préue au bail,

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que tout occupant de son chef,

— condamner Madame [O] [T] àlui payer la somme de 1387,40 euros au titre de l’arriéélocatif selon déompte du 27 juin 2023,

— condamner Madame [O] [T] au paiement d’une indemnitéd’occupation éale au loyer courant augmentédes charges réisables àcompter du mois de septembre 2022 et jusqu’àlibéation effective des lieux,

— condamner Madame [O] [T] au paiement d’une indemnitéde 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procéure civile,

— condamner Madame [O] [T] aux entiers déens.

A l’audience du 18 octobre 2023, l’affaire a éérenvoyé àl’audience du 22 novembre 2023.

L’affaire a ééretenue àl’audience du 22 novembre 2023.

A l’audience, la sociééCLESENCE, repréenté par son conseil, s’en réèe aux conclusions déosés, actualisant la dette àla somme de 2094,27 euros au 16 novembre 2023.

A l’appui de ses demandes, la sociééCLESENCE soutient que le déompte du 03 juin 2022, viséau commandement de payer, mentionne une somme àréler en principal de 1823,93 euros correspondant notamment àla somme de 746,84 euros au titre de la réularisation de charges d’eau du 1er janvier au 31 déembre 2019 et àla somme de 979,28 euros correspondant àla réularisation de charges d’eau pour la péiode du 1er janvier au 31 déembre 2020. Elle préise que l’entreprise IDEX et l’entreprise SOCOBAT sont intervenues au domicile de la locataire, en préence du chargéde clientèe technique de la sociééCLESENCE pour véifier son compteur d’eau et qu’aucune anomalie n’a ééconstaté. La sociééCLESENCE indique éalement que le solde àpayer pour la réularisation des charges d’eau pour l’anné 2020 s’explique principalement par le faible montant des provisions sur charges. Elle affirme ainsi que la réularisation des charges d’eau correspond àla consommation rélle d’eau, aucune anomalie au compteur d’eau ou fuite n’ayant ééconstaté. Elle ajoute, sur ce point, que la partie déenderesse ne rapporte pas la preuve d’un dysfonctionnement ou de l’existence de fuites d’eau.

S’agissant de la réiliation du bail, la sociééCLESENCE affirme que le fait de solliciter des déais de paiement àson bailleur ne fait pas obstacle àune procéure judiciaire. Elle préise que seul le paiement des causes du commandement dans le déai de deux mois peut suspendre les effets dudit commandement. Elle ajoute qu’il appartenait àla locataire de saisir le juge des contentieux de la protection pour demander la suspension des effets de la rélisation de la clause réolutoire. A déaut, elle estime que les conditions d’acquisition de la clause réolutoire sont rénies au 15 aoû 2022.

Elle s’oppose àtout déai de paiement tenant l’anciennetéde la dette.

S’agissant de la demande d’expertise, la sociééCLESENCE sollicite le rejet de cette demande en ce qu’elle n’est fondé, ni en fait, ni en droit. Elle affirme que la locataire n’a pas contestéle commandement de payer et a entendu d’êre assigné pour formuler cette demande. Elle ajoute éalement qu’aucune anomalie n’a ééconstaté et que le locataire doit entretenir les installations de chauffage, d’eau chaude et la robinetterie conforméent au déret du 26 aoû 1987. A titre subsidiaire, elle soutient que les frais devront êre avancés par Madame [O] [T] en ce qu’elle est àl’origine de la demande.

Madame [O] [T] est assisté de son conseil qui s’en réèe aux conclusions déosés.

A titre principal, elle demande le rejet de la demande d’acquisition de clause réolutoire aux motifs qu’elle a sollicitédes déais de paiement pour s’acquitter des charges.

A titre subsidiaire, elle sollicite une expertise aux frais avancé du bailleur. Elle soutient que la réularisation des charges n’est pas conforme aux exigences de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Elle affirme que la sociééCLESENCE ne produit ni les justificatifs permettant de prouver la consommation rélle ni une note d’information sur les modalité de calcul des charges d’eau chaude. Elle indique, par ailleurs, que les conditions d’occupation de son logement n’ont pas changépour l’anné 2020 et qu’elle ne saurait devoir une somme supéieure àune consommation de 40 m3/ par an pour une personne, conforméent aux deux autres déomptes de réularisation. Enfin, elle préise que la sociééCLESENCE a changél’ancien compteur, ce qui n’a pas mis fin aux fuites d’eau et inondation dont tous les locataires de l’immeuble sont victimes.

Elle sollicite éalement l’octroi des plus larges déais de paiement.

L’affaire a éémise en déibééau 17 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil préoit que les conventions léalement formés tiennent lieu de loi àceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligéde payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient àcelui qui demande l’exéution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office véifier tout ééent constitutif de la dette locative.

Sur la déermination du montant des sommes dues

En l’espèe, la sociééCLESENCE produit un déompte déontrant que Madame [O] [T] reste lui devoir, frais déuits (152,36 euros pour le commandement de payer et 126, 43 euros pour la notification de l’assignation àla préecture) la somme de 2094,27 euros àla date du 16 novembre 2023.

Madame [O] [T] conteste le montant de la dette locative et plus particulièement les sommes retenues au titre de la réularisation des charges. Elle soutient que la sociééCLESENCE ne lui a adresséaucun justificatif permettant de prouver sa consommation rélle et de préiser les modalité de calcul des charges d’eau chaude. Elle se préaut éalement d’une consommation anormale par rapport aux annés 2019 et 2021.

Or, il convient de relever qu’il est verséaux déats un courriel en date du 12 juillet 2022 de la sociééCLESENCE dans lequel il est portéàla connaissance de Madame [O] [T] la consommation de son compteur eau froide et eau chaude pour l’anné 2020. Madame [O] [T] produit éalement le déompte de réularisation d’eau sur la péiode du 01 janvier 2019 au 31 janvier 2019 dont il réulte qu’elle s’est acquitté de la somme de 106,20 euros àtitre de provisions et un solde restant àpayer de 746,84 euros. Ladite somme figure au déompte produit àla date du 28 férier 2021. Dans le mêe sens, il convient de souligner que le déompte produit par la sociééCLESENCE fait apparaîre au déit, àla date du 28 férier 2022, la somme de 979,28 euros, correspondant àla réularisation de charges 2020. Or, il ressort du déompte de réularisation d’eau adresséàla locataire que le montant restant àdevoir est de 931,71 euros. En l’absence de tout autre ééent, il convient donc de retenir la somme de 931,71 euros au titre de la réularisation des charges de l’anné 2020. Ainsi, les ééents susvisé permettent de rapporter la preuve du montant des sommes dues par Madame [O] [T].

Plus encore, si Madame [O] [T] affirme que le montant des charges retenues pour l’anné 2020 demeure injustifiéen ce que les conditions d’occupation du logement n’ont pas changépar rapport aux annés 2019 et 2021, la locataire éhoue àrapporter la preuve d’un dysfonctionnement ou d’une anomalie qui aurait justifier l’augmentation de ses charges. A contrario, si les provisions sur charges sont relativement faibles pour l’anné 2020 (49,32 euros pour l’eau froide et 33,24 euros pour le réhauffage de l’eau), elles ont ééré3 alués en 2021 (391,32 euros pour l’eau froide et 383,74 euros pour le réhauffage de l’eau), de sorte qu’il n’existe aucune augmentation injustifié et anormale de la consommation rélle. En effet, seul le montant des provisions a augmentésignificativement et non la consommation rélle.

Par conséuent, tenant les ééents susvisé, Madame [O] [T] sera condamné àpayer àla sociééCLESENCE la somme de 2046,70 euros au titre de la dette locative.

Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

En vertu de l’article 232 du code de procéure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’élairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumièes d’un technicien.

En l’espèe, Madame [O] [T] sollicite la déignation d’un expert avec pour mission de déerminer sa consommation rélle pour la péiode du 1er janvier 2020 au 31 janvier 2020.

D’une part, il convient de rappeler que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’une dette locative en lien avec sa consommation d’eau rélle. D’autre part, le locataire ne préaut pas d’ééents de nature àsoupçnner un dysfonctionnement de son compteur d’eau. Il en réulte qu’aucun ééent ne permet de justifier le prononcéd’une expertise judiciaire.

Dè lors, pour les motifs rappelé, la demande d’expertise judiciaire formulé par Madame [O] [T] sera rejeté.

Sur la réiliation du bail

Sur la recevabilitéde l’action

Une copie de l’assignation a éénotifié àla préecture de SEINE-ET-MARNE par la voie éectronique le 03 juillet 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conforméent aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la sociééCLESENCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de préention des expulsions locatives par la voie éectronique le 16 juin 2022, soit deux mois au moins avant la déivrance de l’assignation, conforméent aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondéde la demande

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 préoit que toute clause préoyant la réiliation de plein droit du contrat de location pour déaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du déô de garantie ne produit effet que deux mois aprè un commandement de payer demeuréinfructueux.

En l’espèe, le bail conclu le 11 déembre 2018 contient une clause réolutoire et un commandement de payer visant cette clause a éésignifiéle 15 juin 2022, pour la somme en principal de 1823,93 euros.

Madame [O] [T] soutient que les conditions d’acquisition de la clause réolutoire ne sont pas rénies en ce qu’elle a sollicitédes déais de paiement dans le déai de deux mois de la déivrance du commandement de payer, par l’interméiaire de son conseil.

Madame [O] [T] verse aux déats un courrier éis par son conseil, en date du 02 aoû 2022, dans lequel elle mentionne : « D’ores et déàMadame [O] [T] sollicite tout déai de paiement pour s’acquitter des charges, faisant ainsi obstacle àune procéure judiciaire de réiliation du bail et expulsion ». Toutefois, ledit courrier ne suffit pas àsuspendre l’acquisition de la clause réolutoire. En effet, la locataire ne justifie pas avoir saisi le juge aux fins d’obtenir l’octroi de déais de paiement. Ainsi, en l’absence d’une saisine du juge compéent et au regard du seul courrier adresséau bailleur, il n’y a lieu àla suspension des effets du commandement de payer.

Or, ce commandement est demeuréinfructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause réolutoire contenue dans le bail éaient rénies àla date du 16 aoû 2022.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, àla demande du locataire, du bailleur ou d’office, àla condition que le locataire soit en situation de réler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intéral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des déais de paiement dans la limite de trois annés, par déogation au déai préu au premier aliné de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de réler sa dette locative. Le quatrièe aliné de l’article 1343-5 s’applique lorsque la déision du juge est prise sur le fondement du préent aliné. Le juge peut d’office véifier tout ééent constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation préue au premier aliné de l’article 6 de la préente loi. Il invite les parties àlui produire tous ééents relatifs àl’existence d’une procéure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 préise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et àla condition que celui-ci ait repris le versement intéral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de réiliation de plein droit peuvent êre suspendus pendant le cours des déais accordé par le juge dans les conditions préues aux V et VI du préent article. Cette suspension prend fin dè le premier impayéou dè lors que le locataire ne se libèe pas de sa dette locative dans le déai et selon les modalité fixés par le juge. Ces déais et les modalité de paiement accordé ne peuvent affecter l’exéution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libèe de sa dette locative dans le déai et selon les modalité fixés par le juge, la clause de réiliation de plein droit est réuté ne pas avoir joué Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bailleur est opposéàl’octroi de déais de paiement.

A l’audience, Madame [O] [T] demande àce que lui soit accordé des déais de paiement afin de se maintenir dans les lieux.

Il ressort des ééents du dossier que le dernier loyer courant a ééréléet que le locataire dispose des ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les déais léaux.

En effet, le déompte produit par la partie demanderesse, arrêéau 16 novembre 2023, permet de constater que Madame [O] [T] s’est acquitté du paiement du loyer d’octobre àla date du 13 octobre 2023 pour un montant de 849,23 euros.

Compte tenu de ces ééents, Madame [O] [T] sera autorisé àse libéer du montant de sa dette selon les modalité qui seront préisés au dispositif de la préente déision.

Les effets de la clause réolutoire seront suspendus pendant le cours des déais ainsi accordé.

L’attention du locataire est attiré sur le fait qu’àdéaut de paiement d’une seule éhénce comprenant le loyer courant et la mensualitéde remboursement de l’arriéélocatif :

la clause réolutoire sera acquise, et le bail réiliéde plein droit, sans qu’une nouvelle déision de justice ne soit néessaire ; dans ce cas, et pour le cas oùles lieux ne seraient pas libéé spontanéent, le bailleur pourra faire procéer àson expulsion, et àcelle de tout occupant de son chef ;

Madame [O] [T] sera redevable du paiement d’une indemnitémensuelle d’occupation éale au montant du loyer et des charges qui auraient éédus en l’absence de réiliation du bail, jusqu’àla date de la libéation effective et déinitive des lieux caractéisé par la remise des clé au bailleur ou un procè-verbal d’expulsion .

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procéure civile, Madame [O] [T], partie perdante, supportera la charge des déens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’éuité il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procéure civile. La sociééCLESENCE sera donc déouté de sa demande àce titre.

La préente déision est exéutoire àtitre provisoire, conforméent aux articles 514 et 514-1 du code de procéure civile. En l’espèe, il n’y a pas lieu d’éarter l’exéution provisoire de la préente déision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant aprè déats publics, par jugement contradictoire, mis àdisposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la sociééCLESENCE aux fins d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause réolutoire figurant au bail conclu le 11 déembre 2018 entre la sociééCLESENCE, d’une part, et Madame [O] [T], d’autre part, concernant les locaux àusage d’habitation situé [Adresse 7] [Localité 1] sont rénies àla date du 16 aoû 2022 ;

CONDAMNE Madame [O] [T] àverser àla sociééCLESENCE la somme de 2046,70 euros au titre de l’arriéélocatif arrêéau 16 novembre 2023 (éhénce du mois du mois d’octobre 2023 incluse), avec les intéês au taux léal àcompter de la signification de la préente déision ;

AUTORISE Madame [O] [T] às’acquitter de la dette en 20 mensualité de 100 euros minimum chacune et une 21èe mensualitésoldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la premièe fois le 10 du mois suivant la signification de la préente déision ;

SUSPEND les effets de la clause réolutoire pendant l’exéution des déais accordé ;

RAPPELLE que, conforméent àl’article 1343-5 du code civil, la déision du juge suspend les procéures d’exéution qui auraient ééengagés par le créncier, les majorations d’intéês ou les péalité encourues àraison du retard cessent d’êre dues pendant le déai fixépar le juge ;

DIT que si les déais et les modalité ainsi fixé sont entièement respecté, la clause réolutoire sera réuté n’avoir jamais ééacquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéé reste impayé quinze jours aprè l’envoi d’une mise en demeure :

la clause réolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéécomme réiliéde plein droit àcompter du 16 aoû 2022 ;

le solde de la dette deviendra imméiatement exigible ;

le bailleur sera autorisé àdéaut de déart volontaire des lieux, àfaire procéer àl’expulsion de Madame [O] [T], ainsi que tous occupants de son chef, dè l’expiration d’un déai de deux mois suivant la déivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si néessaire ;

le sort des meubles sera réi conforméent aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procéures civiles d’exéution ;

Madame [O] [T] sera condamné àverser àla sociééCLESENCE une indemnitémensuelle d’occupation éale au montant du loyer et des charges qui auraient éédus en l’absence de réiliation du bail, jusqu’àla date de la libéation effective et déinitive des lieux caractéisé par la remise des clé au bailleur ou un procè-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE Madame [O] [T] de sa demande d’expertise judiciaire ;

DÉBOUTE la sociééCLESENCE de sa demande fondé sur l’article 700 du code de procéure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [T] aux déens qui comprennent le coû du commandement visant la clause réolutoire ainsi que les actes de procéure néessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procéures civiles d’exéution ;

DIT n’y avoir lieu àéarter l’exéution provisoire de la préente déision.

La greffièe La juge