TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Références : N° RG 25/00639 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-E7LL (Code nature d’affaire : 5AA/ 0A)

Grosse délivrée le

à M^e BLAGODATOV

Copie délivrée le

à M^e BLAGODATOV – M. [U]

Mme [S]

Jugement du 02 décembre 2025

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Vladimir BLAGODATOV, avocat au barreau de BESANCON

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [Y] [U]

né le 05 Juin 1974 à [Localité 7] ( BANGLADESH), demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [W] [S]

née le 14 Janvier 1985 à [Localité 7] ( BANGLADESH), demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BALLUET Marie-Jeanne

GREFFIER : JOLY Virginie

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 03 Juin 2025 lors de laquelle le jugement a été mis en délibéré au 02 Décembre 2025

DÉCISION : Contradictoire – premier ressort

Pour la prise à bail d’un logement sis [Adresse 4] [Localité 8] et appartenant à M. et Mme [P] représentés par leur mandataire SOLIHA [Localité 9], la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [U] [N] [Y] et Mme [S] [W] pour le paiement des loyers et charges.

La bail a été conclu à compter du 30 septembre 2023 ; le loyer mensuel était de 496.04 euros plus 145 euros de charges soit un total de 641.04 euros.

Un commandement de payer la somme de 733.46 euros en principal visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail avait été signifié le 21 février 2024 ; la dette n’avait pas été résorbée dans le délai de deux mois.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la dette a été signalée à la CCAPEX le 22 février 2024 et à la PREFECTURE DU [Localité 9] le 28 février 2025.

Par acte d’huissier du 27 février 2025, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le Tribunal Judiciaire de BESANÇON- Section 2 d’une demande dirigée contre M. [U] [N] [Y] et Mme [S] [W] et sollicite :

— de recevoir ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,

— l’en déclarer bien fondée,

Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014,

Vu le commandement de payer en date du 21 février 2024,

Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus depuis le 1er octobre 2016 les articles 1217, 1231-1 et 1224 du code civil,

Vu l’article 24 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86 1290 du 23 décembre 1986,

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur

— ordonner l’expulsion de M. [U] [N] [Y] et Mme [S] [W] et de tous occupants de leur chef du logement au besoin avec le concours de la force publique

Vu les articles 1249 et suivants devenus depuis le 1er octobre 2016 les articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil,

— condamner solidairement M. [U] [N] [Y] et Mme [S] [W] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 299.90 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 février 2024 sur la somme de 733.46 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner solidairement M. [U] [N] [Y] et Mme [S] [W] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner solidairement M. [U] [N] [Y] et Mme [S] [W] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner in solidum M. [U] [N] [Y] et Mme [S] [W] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 30 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil indique que la dette s’élève à 1105.08 euros, que le débat ne se situe plus sur l’expulsion mais sur les délais et que le bailleur aurait écrit au juge pour dire qu’il souhaitait le maintien des locataires dans les lieux et dit ne pas s’opposer à des délais de paiement mais 36 mensualités maximum ; il donne son accord pour 50 euros par mois durant 24 mois et déclare s’en rapporter à l’assignation .

M. [U] [N] [Y] et Mme [S] [W] indiquent avoir payer mais on leur envoie 700 euros de frais supplémentaires mais ils reconnaissent le montant de la dette et sollicitent des délais de paiement à auteur de 50 euros par mois sur 24 mois en sus du loyer courant et des charges ;

Madame dit être en formation et que la CAF règle une partie du loyer

Le délibéré a été fixé au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaire au succès de ses prétentions, l’article 1353 du code civil, (ancien article 1315) rappelant que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui aurait entraîné l’extinction de son obligation.

Sur la recevabilité de l’action du demandeur

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix ou la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime, actuel, direct et personnel au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Sur la subrogation

La société ACTION LOGEMENT SERVICES invoque les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE pris en application de de la convention Etat-UES.

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le contrat de cautionnement VISALE pris en application l’article 7.1 de la convention Etat-UESL prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l’impayé de loyers, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion ; la convention Etat-UES. pour la mise en œuvre du dispositif Visale précisant dans son article 7.1. que la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur.

En l’espèce, il est stipulé dans les quittances subrogatives par lesquelles la bailleresse l’a subrogée dans ses droits et actions contre la locataire défaillante, que la subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution.

Par conséquent et au vu des pièces versées au débat, dit que la Société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits des bailleurs pour :

— la quittance n° 8 du 23 septembre 2025 pour le mois d’août 2025 pour un montant de 276.39 Euros

— la quittance n° 6 du 13 février 2025 pour le mois de janvier 2025 pour un montant de 408.39 Euros

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été délivrée à la Préfecture du [Localité 9] le 28 février 2025 soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. La CCAPEX a été saisie de la procédure d’impayés le 22 février 2024

Par conséquent, dit que la demande de résiliation et d’expulsion de la Société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

La société ACTION LOGEMENT fait valoir que le commandement de payer la somme de 733.46 euros visant la clause résolutoire a été signifié le 21 février 2024 et qu’au cours du délai de deux mois qui a suivi la signification du commandement de payer les causes dudit commandement n’ont pas été réglées par le locataire et le tribunal n’a pas été saisi et qu’ainsi la clause résolutoire est acquise depuis le 22 avril 2024.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu à effet du 30 septembre 2023 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non paiement des loyers.

Il est établi par les pièces justificatives versées aux débats et notamment le décompte des loyers dus et des sommes versées que les loyers n’ont pas été régulièrement et intégralement versés et qu’un commandement de payer la somme de 733.46 euros visant la clause résolutoire a été signifié le 21 février 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a leu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 avril 2024.

Il convient de dire que M. [U] [N] [Y] et Mme [S] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis le 22 avril 2024 et d’ordonner leur expulsion.

Sur la dette locative

La société ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite la somme de 1 105.08 euros et produit le décompte de la créance Action logement arrêté au 26 septembre 2025.

En l’espèce, il est produit les quittances subrogatives :

— la quittance n° 8 du 23 septembre 2025 pour le mois d’août 2025 pour un montant de 276.39 Euros

— la quittance n° 6 du 13 février 2025 pour le mois de janvier 2025 pour un montant de 408.39 Euros

Par ailleurs, il est versé au débat le courrier de SOLIHA en date du 15 mai 2025 adressé à la SAS Action Logement ainsi qu’au Tribunal et indiquant notamment que la famille souhaitait mettre en place un engagement à régulariser la dette VISALE en versant 50 euros par mois en plus de son loyer résiduel et que SOLIHA s’engageait de son côté à reverser les trop-percus à VISALE et que ceux-ci n’avaient toujours pas été reversés en totalité par le service comptabilité de SOLIHA.

SOLIHA produit un relevé de compte en date du 15 mai 2025 faisant état des règlements locataires, des règlements VISALE, de la régularisation des droits CAF, des soldes créditeurs non reversés à VISALE et des soldes créditeurs reversés à VISALE ; il appert qu’à la date du 15 mai 2025, SOLIHA devait reverser à VISALE les trop-perçus à savoir la somme de 514.46 euros pour le loyer de mars 2025 et 514.46 euros pour le loyer d’avril 2025 et fait apparaître un compte locataire à l’équilibre.

Il ressort du décompte de la créance Action logement arrêté au 26 septembre 2025 que les locataires restent notamment redevables :

— loyers et charges de juin 2025 : 483.03 euros

— loyers et charges d’août 2025 : 276.39 euros

soit un total 760 .32 euros et que les locataires ont réglé la somme de 121.61 euros soit une somme restant due de 638.71 euros.

En conséquence, condamne solidairement M. [U] [N] [Y] et Mme [S] [W] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 638.71 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Rappelle qu’il y aura lieu de faire application de la compensation entre les trop-perçus qui devront être reversés à Action Logement par SOLIHA et les sommes dues par les locataires à Action Logement.

Sur l’octroi de délais

Cependant , aux termes de l’article 24 § VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l’article 1343-5 du Code civil.

En l’espèce, les locataires ont saisi le Tribunal d’une demande d’échelonnement de la dette à raison de 50 euros par mois qui a recueilli l’assentiment des bailleurs ; aussi, il convient d’accorder à M. [U] [N] [Y] et Mme [S] [W] des délais selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera sensée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’indemnité d’occupation

La société ACTION LOGEMENT sollicite que soit fixée l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges

M. [U] [N] [Y] et Mme [S] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis le 22 avril 2024 causant ainsi un préjudice aux bailleurs.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 641.04 euros à compter du 22 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux

Condamne solidairement M. [U] [N] [Y] et Mme [S] [W] à payer ladite indemnité d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative .

Sur les demandes accessoires:

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdantes, M. [U] [N] [Y] et Mme [S] [W] sont condamnés in solidum aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer pour un montant de 78.68 euros et de l’assignation pour un montant de 131.88 euros.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Sur le fondement de l’équité, il convient de débouter la Société ACTION LOGEMENT SERVICES de la demande qu’elle forme de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, rendu contradictoirement et en premier ressort,

CONSTATE la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT dans les droits de la bailleresse ;

DIT que la demande de résiliation et d’expulsion formée par la Société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable ;

DIT que M. [U] [N] [Y] et Mme [S] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis le 22 avril 2024 et ordonne leur expulsion ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [N] [Y] et Mme [S] [W] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 638.71 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

RAPPELLE qu’il y aura lieu de faire application de la compensation entre les trop-perçus qui devront être reversés à Action Logement par SOLIHA et les sommes dues par les locataires à Action Logement ;

AUTORISE M. [U] [N] [Y] et Mme [S] [W] à s’acquitter de cette somme en 15 mensualités de 42.58 euros chacune étant précisé que la 15ème mensualité devra solder la dette en principal, frais et intérêts;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure demeurée infructueuse ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 641.04 euros à compter du 22 avril 2024 et jusqu’à entière libération des lieux;

CONDAMNE solidairement M. [U] [N] [Y] et Mme [S] [W] à payer ladite indemnité d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative;

DEBOUTE la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE in solidum M. [U] [N] [Y] et Mme [S] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 78.68 euros et de l’assignation pour un montant de 131.88 euros;

REJETTE les demandes de la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour le surplus;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER LE JUGE