Min N° 25/00337

N° RG 25/00370 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2IY

Syndic. de copro. [Adresse 1]

C/

Mme [C] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGEMENT DU 02 avril 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Laetitia CORBIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [N]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 février 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laetitia CORBIN

Copie délivrée

le :

à : Madame [C] [N]

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [N] est propriétaire du lot de copropriété n°6 situé [Adresse 3].

Le 25 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la société SRI SYNDIC sise à MEAUX (77100), a fait assigner Madame [C] [N] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner Madame [C] [N] à lui payer la somme de 4.285,57 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêts en matière civile à compter de la sommation de payer,

— condamner Madame [C] [N] à lui payer la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Madame [C] [N] à lui payer la somme de 48 euros au titre des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner Madame [C] [N] à lui payer la somme de 1.500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]), représenté par son syndic, la société SRI SYNDIC sise à [Localité 6], est représenté à l’audience par son conseil et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [C] [N] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Citée par actes remis à étude, [C] [N] n’a pas comparu et n’est pas représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]), représenté par son syndic, la société SRI SYNDIC sise à [Localité 6], verse aux débats:

— un relevé de propriété attestant de ce que Madame [C] [N] est propriétaire du lot n°6 situé [Adresse 3],

— un décompte daté du 1er janvier 2025,

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux d’Assemblée générale annuelle tenue le 27 octobre 2023, le 6 décembre 2022, le 16 avril 2021, le 30 septembre 2019, et le 21 mars 2018, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants,

— le contrat de syndic en date du 16 avril 2021.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Madame [C] [N] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4.124 euros (hors frais de relance, mises en demeure et de procédure huissier d’un montant de 161,57 euros).

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [C] [N] au paiement de la somme de 4.124 euros, au titre des charges dues à la date du 1er janvier 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2025 et appels de fonds travaux du 4ème trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 janvier 2025, date de l’assignation.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]), représenté par son syndic, la société SRI SYNDIC sise à [Localité 6], réclame le remboursement de tous les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de ladite créance pour un montant de 48 euros au titre des frais de relances.

Le demandeur produit un décompte sur lequel figure les sommes suivantes :

— deux lettres de mise en demeure de Madame [C] [N] en date des 17 juin 2022 et 13 mars 2023, facturées à un montant de 24 euros pour chacune.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]), représenté par son syndic, la société SRI SYNDIC sise à [Localité 6], a versé aux débats une seule lettre de mise en demeure en date du 17 juin 2022 sans justifier de la délivrance dudit courrier, aucun accusé de réception n’ayant été produit.

Il y a lieu de débouter le demandeur de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Il résulte des articles 30 du code de procédure civile et 1240 du code civil que la résistance abusive consiste d’une part dans l’usage fautif du droit de résister à la prétention du demandeur, faute caractérisée par l’intention exclusive de nuire au demandeur, et d’autre part, dans le préjudice causé par cet usage abusif.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une indemnisation par l’absence de paiement de Madame [C] [N], sans rapporter la preuve de la mauvaise foi ou d’autres éléments susceptibles de caractériser un abus fautif de nature à engager leur responsabilité.

Il en résulte que la seule carence dans le paiement ne permet pas la démonstration d’un préjudice lié à la résistance abusive alléguée, dont le retard est d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [N] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]), représenté par son syndic, la société SRI SYNDIC sise à [Localité 6], la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [C] [N] à verser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]), représenté par son syndic, la société SRI SYNDIC sise à [Localité 6], la somme de 4.124 euros, au titre des charges dues à la date du 1er janvier 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2025 et appels de fonds travaux du 4ème trimestre 2025 incluses, majorées des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2025, date de l’assignation ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]), représenté par son syndic, la société SRI SYNDIC sise à [Localité 6], de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]), représenté par son syndic, la société SRI SYNDIC sise à [Localité 6], de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [C] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]), représenté par son syndic, la société SRI SYNDIC sise à [Localité 6], la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [C] [N] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, La juge,