— N° RG 24/02113 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 21 Octobre 2024

Minute n°25/27

N° RG 24/02113 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQON

le

CCC : dossier

FE :

— M^e NORET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat de copropirétaires de la résidence [Adresse 12] représenté par son syndic l’agence CAP 7 sis [Adresse 15]

[Adresse 4]

représentée par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [S] [Y]

[Adresse 5]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 05 Novembre 2024, en présence de M^me FUHRO auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

— N° RG 24/02113 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQON

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [Y] est propriétaire des lot n° 117, 161 et 249 situés dans un ensemble immobilier « [Adresse 11] », cadastré section [Cadastre 8] au [Adresse 7] et [Adresse 6] et à [Localité 14] correspondant à un appartement, une cave et un parking.

Monsieur [S] [Y] ne règle pas régulièrement ses charges de copropriété.

Par courrier recommandé en date du 11 juillet 2022, transmis par son conseil, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] » sise [Adresse 2] [Localité 13], a mis en demeure Monsieur [S] [Y] de lui régler la somme de 4.481,62€ au titre de charges de copropriété impayées et frais de recouvrement dus au 1er juillet 2022.

Postérieurement à ce courrier de nouveaux impayés sont survenus.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du commissaire de justice en date du 2 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons [Adresse 10] [Localité 9] », représenté par son syndic l’agence CAP (ci-après « le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons de [Localité 9] » »), a fait sommation de payer et fait assigner Monsieur [S] [Y] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :

9.120,41 € au titre des charges de copropriété dus au 1er avril 2024, outre les intérêts sur cette somme au taux légal à compter de la date de l’assignation ;226 € au titre des frais nécessaires au recouvrement dus au 1er avril 2024 ;2.000 € à titre de dommages et intérêts ;2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;aux dépens et frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Noret, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons [Adresse 10] [Localité 9] » soutient que conformément aux articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est en droit de réclamer à Monsieur [S] [Y] le versement des charges de copropriété non réglées et des frais avec intérêts qu’il a exposés pour le recouvrement des créances non payées.

En outre, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons [Adresse 10] [Localité 9] » soutient que l’absence de paiement des charges de copropriété par Monsieur [S] [Y] lui cause un préjudice particulier distinct du retard de paiement, mettant en péril sa gestion, qu’il évalue à la somme de 2.000 euros.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à domicile, Monsieur [S] [Y] n’a pas constitué avocat dans la présente instance. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 5 novembre 2024 et mise en délibéré au 9 janvier 2025 par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions du demandeur que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne sont pas rappelées ni examinées au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que de ces dispositions, combinées avec l’article 1353 du code civil qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il résulte qu’il appartient au syndicat de copropriété qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons [Adresse 10] [Localité 9] » produit :

— la matrice cadastrale ;

— un historique comptable arrêté au 1er avril 2024 duquel il ressort que Monsieur [S] [Y] est débiteur de la somme de 9.120,41 € ;

— les appels de fonds du 30 septembre 2017 au 1er avril 2024.

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 10 février 2017 approuvant les comptes pour l’exercice du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016 et approuvant le budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 16 février 2018 approuvant les comptes pour l’exercice du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 et approuvant le budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 7 février 2019 approuvant les comptes pour l’exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 et approuvant le budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 6 mars 2020 approuvant les comptes pour l’exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 et approuvant le budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 12 mars 2021 approuvant les comptes pour l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 et approuvant le budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 29 mars 2022 approuvant les comptes pour l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et approuvant le budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et approuvant, en sa résolution 24, l’adjudication des lots n °117, 161 et 249 appartenant à Monsieur [S] [Y] après avoir pris connaissance de l’état actuel des procédures de recouvrement à son encontre et indiquant la somme de 3.216,96 € due à la copropriété à la date du 28 février 2022 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 29 mars 2023 approuvant les comptes pour l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ;

Il ressort de l’étude de ces pièces que le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons [Adresse 10] [Localité 9] » justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par Monsieur [S] [Y] pour la somme de 9.120,41 € arrêtée du 1er avril 2024 en ce que les sommes mentionnées dans l’historique comptable arrêté au 1er avril 2024 au titre de ces charges de copropriété correspondent à celles figurant dans les appels de fond versés aux débats.

En conséquence, il sera fait droit à la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons de [Localité 9] » et Monsieur [S] [Y] sera condamné à lui verser la somme de 9.120,41 €, décompte arrêté au 1er avril 2024, pour une période allant du 30 septembre 2017 au 1er avril 2024, et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons [Adresse 10] [Localité 9] » demande le paiement de frais nécessaires au recouvrement pour la somme totale de 226 €.

A l’appui de sa prétention, s’il produit la copie de courriers de relance et de lettres de mises en demeure, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons [Adresse 10] [Localité 9] » ne produit ni le contrat de mandat du syndic ni aucune facture de frais d’huissier qui viennent justifier les montants dont il réclame le paiement et qui sont mentionnés dans la colonne « débit » de l’édition de l’historique du compte de Monsieur [S] [Y]. En outre, les lettres de mises en demeure produites ne correspondent pas aux mentions figurant dans la colonne « débit » de l’historique du compte de Monsieur [S] [Y].

Il en résulte que le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons [Adresse 10] [Localité 9] » ne justifie pas de la réalité des frais exposés pour le recouvrement de sa créance détenue sur Monsieur [S] [Y].

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons [Adresse 10] [Localité 9] » sera débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [S] [Y] à lui payer 226 € au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts

Aux termes des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons [Adresse 10] [Localité 9] » se borne à affirmer avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par Monsieur [S] [Y] sans toutefois faire la démonstration des difficultés de trésorerie que cela a pu générer ni de la mise en péril dans la gestion de la copropriété.

En outre, alors que Monsieur [S] [Y] ne règle pas régulièrement ses charges de copropriété depuis le dernier trimestre 2017, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons [Adresse 10] [Localité 9] » justifie lui avoir transmis uniquement quatre mises en demeure du 12 décembre 2019, du 11 février 2021, du 18 janvier 2022 et du 11 juillet 2022, soit passé un délai de 2 ans à compter des premiers impayés, et d’aucune autre diligence malgré l’approbation de l’adjudication des lots dont Monsieur [S] [Y] est propriétaire lors de l’assemblée générale ordinaire du 29 mars 2022.

En conséquence, compte tenu de ces éléments le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons [Adresse 10] [Localité 9] » sera débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [S] [Y] à lui payer 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des même considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons [Adresse 10] [Localité 9] » les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

En conséquence, Monsieur [S] [Y] tenu aux dépens, sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons [Adresse 10] [Localité 9] » la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons de [Localité 9] » sise [Adresse 3] [Localité 1], représenté par son syndic l’agence CAP, la somme de 9.120,41 €, décompte arrêté au 1er avril 2024, pour une période allant du 30 septembre 2017 au 1er avril 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons de [Localité 9] » de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 1], représenté par son syndic l’agence CAP, de sa demande de condamnation de Monsieur [S] [Y] à lui payer la somme de 226 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons de [Localité 9] » sise [Adresse 3] [Localité 1], représenté par son syndic l’agence CAP, de sa demande de condamnation de Monsieur [S] [Y] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] aux dépens qui seront directement recouvrés par Maître Fabrice NORET, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons de [Localité 9] » sise [Adresse 2] [Localité 14], représenté par son syndic l’agence CAP, la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE