Min N° 25/00113

N° RG 24/04089 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVU5

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “COEURVILLE”

C/

M. [H] [T] [K]

M. [O] [B] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 février 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “COEURVILLE”

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [T] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparant

Monsieur [O] [B] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M. [H] [T] [K]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Denis RINGUET

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [H] [T] [K] et Monsieur [O] [B] [X]

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] sont propriétaires des lots de copropriété n°1059 (appartement) et 1140 (parking) situés [Adresse 2] à [Localité 7].

Le 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE « COEURVILLE », représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE sise à PARIS avec un établissement secondaire représentant ledit syndicat dans le présent contrat la société FONCIA MARNE LA VALLEE sis à MEAUX (77100), a fait assigner Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] à lui payer la somme de 5.773,45 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024 avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,condamner Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] à lui payer la somme de 933,12 euros au titre des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] à lui payer la somme de 700 euros, à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,condamner solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] à lui payer la somme de 1.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE « COEURVILLE », représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE sise à [Localité 9] avec un établissement secondaire représentant ledit syndicat dans le présent contrat la société FONCIA MARNE LA VALLEE sis à [Localité 7], est représenté à l’audience par son conseil et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement au profit des défendeurs.

Il actualise en présence des défendeurs la dette due pour les charges impayées à une somme de 5.073,97 euros arrêtée au 3 décembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus).

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cités par actes remis à tiers présent pour Monsieur [H] [K] et à personne pour Madame [O] [B] [X], le défendeur comparaît à l’audience et représente sa compagne au moyen d’un pouvoir régulier transmis par note en délibéré autorisée par le tribunal reçu au greffe par courriel du 11 décembre 2024.

Ils reconnaissent le principe de la créance réclamée et son montant, sollicitant des délais de paiement de droit commun concernant le paiement de leur dette par des versements mensuels d’une somme de 250 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE « COEURVILLE », représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE sise à [Localité 9] avec un établissement secondaire représentant ledit syndicat dans le présent contrat la société FONCIA MARNE LA VALLEE sis à [Localité 7], verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] sont propriétaires des lots n°1059 (appartement) et 1140 (parking) situés [Adresse 2] à [Localité 8] décompte daté du 3 décembre 2024,les appels de fonds,les procès-verbaux d’Assemblée générale tenues les 17 janvier 2023 et 27 février 2024 et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5.773,45 euros (hors frais de relance, mises en demeure et de procédure d’un montant de 1.083,12 euros).

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle : elle ne se présume pas.

En l’espèce, aucune disposition légale ou stipulation conventionnelle ne prévoit leur condamnation solidaire aux charges de copropriété.

Aux termes de l’article 815-10 du code civil, en l’absence de stipulation contraire, les pertes d’une indivision sont réparties proportionnellement aux droits de chaque indivisaire.

Le demandeur ne justifiant pas de la clause de solidarité liant les copropriétaires indivis, il y a donc lieu de condamner conjointement les défendeurs et de débouter le demandeur de sa demande de condamnation solidaire au paiement des charges.

Il convient, en conséquence, de condamner conjointement Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] au paiement de la somme de 5.073,97 euros arrêté au 3 décembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 septembre 2024, date de l’assignation.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 3 décembre 2024 que le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE « COEURVILLE », représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE sise à [Localité 9] avec un établissement secondaire représentant ledit syndicat dans le présent contrat la société FONCIA MARNE LA VALLEE sis à [Localité 7], réclame le remboursement de tous les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de ladite créance.

Le demandeur produit un décompte sur lequel figure les sommes suivantes :

5,25 euros intérêts de retard du 24 novembre 2022,42 euros pour la lettre de mise en demeure des 4 novembre 2022,33 euros de frais de relance après mise en demeure, 350 euros de frais pour la constitution du dossier huissier,152,87 euros de frais de procédure pour la sommation de payer par huissier,350 euros de frais pour la constitution du dossier avocat.

S’agissant des frais de constitution du dossier huissier et d’avocat, le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE « COEURVILLE », représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE sise à [Localité 9] avec un établissement secondaire représentant ledit syndicat dans le présent contrat la société FONCIA MARNE LA VALLEE sis à [Localité 7], la demanderesse ne produit pas de justificatifs. Dès lors, les frais de constitution du dossier d’huissier de 350 euros et les frais de constitution du dossier avocat de 350 euros ne seront pas retenus.

Il y a lieu de débouter la demande de remboursement des frais de sommation de payer déjà inclus dans les dépens et la demande de dommages-intérêts de retard, ces derniers étant déjà appliqués sur la condamnation à la dette.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE « COEURVILLE » est donc fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] seulement, la somme de 75 euros au titre des mises en demeure et relances ; les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] seront condamnés conjointement à payer la somme de 75 euros au syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE « COEURVILLE », représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE sise à [Localité 9] avec un établissement secondaire représentant ledit syndicat dans le présent contrat la société FONCIA MARNE LA VALLEE sis à [Localité 7], au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 septembre 2024, date de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE « COEURVILLE », représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE sise à [Localité 9] avec un établissement secondaire représentant ledit syndicat dans le présent contrat la société FONCIA MARNE LA VALLEE sis à [Localité 7], ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement de droit commun

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de 24 mois.

Le demandeur est défavorable à l’octroi de délais de paiement au profit des défendeurs.

Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] expliquent la dette par des soucis familiaux ayant nécessité une aide financière aux parents de la défenderesse qui étaient malades et à la perte de son emploi subi Madame [O] [B] [X] avec l’arrivée d’un enfant. Elle a repris un emploi depuis trois mois pour une rémunération mensuelle de 700 euros et Monsieur [H] [K] occupe un poste d’électricien avec un salaire mensuel d’environ 2.000 euros. Ils indiquent percevoir également des allocations CAF à hauteur de 600 euros par mois. Il sollicitent l’octroi de délais de paiement de droit commun en proposant de verser un montant mensuel de 250 euros par mois.

Compte tenu de la situation des défendeurs, ayant effectué deux versements le 29 octobre 2024 de 500 euros et le 27 novembre 2024 de 700 euros ont réduit le montant de la dette depuis l’assignation, démontrant ainsi sa volonté de ne pas aggraver son endettement. Il y a donc lieu de faire droit à leur demande de délais de paiement, d’autant que la dette peut être apurée dans les délais légaux de 24 mois et le créancier conservant la possibilité de solliciter l’entièreté de la dette qui reprendra son plein effet si les défendeurs ne respectaient pas les délais de paiement octroyés.

En conséquence, Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en 23 mensualités d’un montant de 214 euros et la 24ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

L’attention de Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la dette sera entièrement exigible, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci in solidum à payer le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE « COEURVILLE », représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE sise à [Localité 9] avec un établissement secondaire représentant ledit syndicat dans le présent contrat la société FONCIA MARNE LA VALLEE sis à [Localité 7], la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE conjointement Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] à verser le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE « COEURVILLE », représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE sise à [Localité 9] avec un établissement secondaire représentant ledit syndicat dans le présent contrat la société FONCIA MARNE LA VALLEE sis à [Localité 7], la somme de 5.073,97 euros arrêté au 3 décembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus) ; ainsi que la somme de 75 euros au titre des frais de recouvrement ; ces sommes étant majorées des intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024, date de l’assignation ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE « COEURVILLE », représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE sise à [Localité 9] avec un établissement secondaire représentant ledit syndicat dans le présent contrat la société FONCIA MARNE LA VALLEE sis à [Localité 7], de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

AUTORISE Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] à s’acquitter de leur dette en 23 mensualités de 214 euros minimum chacune et une 24ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] à verser le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE « COEURVILLE », représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE sise à [Localité 9] avec un établissement secondaire représentant ledit syndicat dans le présent contrat la société FONCIA MARNE LA VALLEE sis à [Localité 7], la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [K] et Madame [O] [B] [X] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, La juge,