— N° RG 24/01003 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNTL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 mars 2025

Minute n° 25/00875

N° RG 24/01003 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNTL

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e BOUCHOU

— M^e BAI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Madame [C] [F] épouse [T]

Monsieur [D] [T]

[Adresse 2]

représentés par M^e Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Société SCCV [Localité 5]

[Adresse 3]

représentée par M^e Guillaume BAI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M. ETIENNE, Juge

M^me CHRETIEN, Juge

Jugement rédigé par : M. ETIENNE, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 18 Septembre 2025

GREFFIERES

Lors des débats :M^me DEMILLY, greffière et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

Par acte authentique de vente en état futur d’achèvement daté du 23 mai 2022, M. [D] [T] et Mme [C] [F] épouse [T] (ci-après les époux [T]) ont acquis auprès de la société SCCV [Localité 4] PASTEUR les lots 6 et 10 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6], comprenant notamment un appartement, un box et un emplacement de parking.

Un procès-verbal de livraison avec réserves a été dressé le 17 février 2023.

De nouvelles réserves ont ensuite été dénoncées, dont certaines par lettres recommandées avec accusé de réception des 27 février et 4 juillet 2023.

Considérant que l’ensemble des réserves n’avait pas été levé, les époux [T] ont assigné la société SCCV CLAYE PASTEUR devant le tribunal judiciaire de Meaux par acte de commissaire de justice en date du 29 février2024 afin principalement de la voir condamner au paiement de dommages et intérêts.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 octobre 2024, ils demandent au tribunal de :

« 

— CONDAMNER la société SCCV [Localité 5] à verser à Madame et Monsieur [T] la somme de 24 187,82 euros à titre de dommages-intérêts,

— CONDAMNER la société SCCV [Localité 4] PASTEUR à verser à Madame et Monsieur [T] la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

— CONDAMNER la société SCCV [Localité 5] à verser à Madame et Monsieur [T] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société SCCV [Localité 4] PASTEUR aux dépens de l’instance ".

Se fondant sur l’article 1642-1 du code civil, ils soutiennent que la société SCCV [Localité 4] PASTEUR n’a pas remédié aux désordres dénoncés à l’exception de ceux relatifs aux réserves n°2 et 20 et qu’elle doit donc être tenue au paiement de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de reprise ainsi qu’à l’indemnisation, au visa de l’article 1231-1 du code civil, de leur préjudice de jouissance. Ils précisent que les rayures présentes sur les vitres n’étaient pas immédiatement visibles à la livraison et que le vendeur n’a pas respecté son engagement de reprendre les désordres, notamment en ce qui concerne la création d’une liaison électrique entre le box et le logement. Ils affirment enfin que le rapport d’expertise amiable versé aux débats est parfaitement recevable dans la mesure où il a pu être discuté contradictoirement et dès lors qu’il est corroboré par d’autres pièces.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, la société SCCV CLAYE PASTEUR demande au tribunal de :

« 

— Débouter Monsieur et Madame [T] de la totalité de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner Monsieur et Madame [T] à payer à la société SCCV [Localité 4] PASTEUR une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700,

— Les condamner aux entiers dépens ".

Elle soutient que la réserve relative aux rayures des vitres était apparente lors de la livraison et qu’il ne peut donc être exclu que les rayures aient été causées après l’emménagement des époux [T], que le devis produit porte sur 14 vitres alors que le logement n’en comporte que cinq, que les époux [T] ont renoncé à toutes demandes relatives aux désordres concernant la peinture aux termes d’un protocole d’accord signé au cours du mois d’octobre 2023, que la réserve relative au volet roulant n’a été dénoncée qu’aux termes de l’assignation et que sa cause demeure inconnue, que la réserve relative à l’escalier n’a été dénoncée qu’aux termes de l’assignation, qu’elle résulte de son utilisation par les époux [T], que l’escalier était vendu en béton brut et que la société SCCV [Localité 5] n’a pas réalisé l’ouvrage, que la réserve relative au défaut de planéité du sol résulte du rapport d’expertise amiable qui est peu exploitable, que la réserve relative au réglage de la porte palière a été levée selon quitus du 29 mars 2024, que la nécessité de détalonner sept portes n’est pas établie, que l’électrification du box est à la charge des époux [E], que l’existence d’un préjudice de jouissance n’est pas justifiée et que les demandeurs ont refusé l’accès aux entreprises mandatées pour lever les réserves dénoncées.

Elle ajoute que le tribunal ne peut se fonder exclusivement sur le rapport d’expertise amiable versé aux débats dans la mesure où il a été réalisé à la demande des seuls époux [T], sans respect du contradictoire, et par un expert dont les qualités demeurent inconnues.

La clôture de l’instruction est intervenue le 3 mars 2025 par ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience du 18 septembre 2025 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la société SCCV [Localité 5]

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

En l’espèce, les époux [T] sollicitent la condamnation de la société SCCV [Localité 4] PASTEUR au paiement d’une somme totale de 24 187,82 euros correspondant aux travaux suivants :

— Selon devis Dina services :

o Fourniture et pose de vitres,

o Enduit d’un mur de 2500x5010 et peintures,

o Entretien et graissage de volets roulants,

o Réparation des fissures et ponçages des escaliers,

— Selon devis [R] plaquiste : dépose du parquet et des plinthes du salon, ragréage et repose,

— Selon devis K par K : fourniture et pose d’une porte palière,

— Selon devis [S] : reprise du détalonnage des portes intérieures,

— Selon devis BS Elec : électrification du box.

Sur les désordres relatifs aux vitres

Les époux [T] ont émis une réserve " Vitres rayées sur le salon + chambres " par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2023, soit dans le délai d’un mois prévu par l’article 1642-1 précité.

Aucune des pièces versées aux débats ne permet toutefois d’établir la présence de ces rayures sur les vitres du logement, qui est contestée par la société SCCV [Localité 5].

Il sera relevé, en particulier, que ces rayures ne sont constatées ni dans l'« Analyse conformité » réalisée le 5 juin 2023, ni dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le même jour à la demande des époux [T].

Sur les désordres relatifs à l’enduit et aux peintures

Le procès-verbal de livraison daté du 17 février 2023 comporte plusieurs réserves en lien avec de l’enduit et des peintures, à savoir :

— Peinture à parfaire sur le montant de porte gauche (désordre n°2),

— Parfaire finition enduit extérieur gauche et droit de la fenêtre (désordre n°14),

—  2 couleurs d’enduit différentes sur la terrasse (désordre n°19),

— Reprise peinture selon scotch dans tout le logement (désordre n°20).

L’existence de ces désordres n’est pas contestée par la société SCCV [Localité 4] PASTEUR.

Leur dénonciation a été faite dans le délai d’un mois prévu par l’article 1642-1 du code civil.

Les époux [T] affirment que la réserve n°20 a été levée.

Par ailleurs, la société SCCV [Localité 4] PASTEUR produit un quitus de levée des réserves n°2 et 19.

Sur les désordres relatifs aux volets roulants

Il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 5 juin 2023 que le volet roulant du séjour se bloque, sans plus de précision.

Il n’est pas établi que ce désordre est apparu dans le délai d’un mois prévu par l’article 1642-1 du code civil, étant précisé que la seule mention dans les écritures des demandeurs de l’article 1646-1 du code civil ne permet pas d’établir qu’ils se fondent sur d’autres garanties que celle des désordres apparents, à défaut de démonstration faite quant à leurs conditions d’application.

Sur les désordres relatifs aux escaliers

Les époux [T] ont émis une réserve « Escaliers extérieurs, finitions à revoir (à poncer et à nettoyer) » par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2023.

Ils produisent un constat de commissaire de justice dressé le 5 juin 2023 qui permet d’établir « la présence de résidus de béton, de résidus d’adhésif, de traces de rouilles, de petits creux et de quelques épaufrures » sur l’escalier.

Ces éléments constituent des désordres de nature esthétique relatifs à la finition du béton.

Leur dénonciation a été faite dans le délai d’un mois prévu par l’article 1642-1 du code civil.

Sur les désordres relatifs au sol du salon

Il ressort de l'« Analyse conformité », qualifiée par les parties de rapport d’expertise amiable non contradictoire, que le sol du séjour-salon présente un défaut de planéité.

Cette expertise est opposable à la société SCCV [Localité 5] dans la mesure où elle a été soumise au débat contradictoire.

Elle doit toutefois être corroborée par d’autres éléments dans la mesure où elle est contestée et n’est pas contradictoire.

Or aucune des autres pièces versées aux débats ne permet de confirmer l’existence de ce désordre.

Par ailleurs, il n’est pas établi qu’il a été dénoncé dans le délai d’un mois prévu par l’article 1642-1 du code civil.

Sur les désordres relatifs à la porte palière

Le procès-verbal de livraison daté du 17 février 2023 comporte les réserves suivantes relatives à la porte palière :

— Porte abimée (n°1),

— Signalétique de la porte d’entrée à recoller (n°3),

— Platine poignée de tirage de la porte d’entrée abîmée (n°4),

— Baguette de finition du bas de la porte d’entrée manquante (n°5),

Par ailleurs, les époux [T] ont émis la réserve « Œil de bœuf mal fixé (porte palière) » par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2023.

L’existence de ces désordres n’est pas contestée par la société SCCV [Localité 5].

Ils ont été dénoncés dans le délai d’un mois prévu par l’article 1642-1 du code civil.

La société SCCV [Localité 4] PASTEUR produits des quitus datés du 20 avril 2023 permettant d’établir la levée de ces réserves.

En outre, il ressort de l'« Analyse conformité » que le calfeutrement sous la barre de seuil de la porte palière n’a pas été réalisé et que cela engendre des infiltrations à l’intérieur du logement par temps de pluie, ce qui est corroboré par le constat de commissaire de justice qui mentionne que le jour est visible entre la porte palière et le sol, depuis l’intérieur du logement.

Il n’est toutefoiss pas établi que ce désordre a été dénoncé dans le délai d’un mois prévu par l’article 1642-1 du code civil.

Sur les désordres relatifs aux portes intérieures

L'« Analyse conformité » met en évidence un détalonnage de la porte de la chambre 3 supérieure à 2 centimètres.

Aucune des autres pièces versées aux débats ne permet de corroborer l’existence de ce détalonnage.

Par ailleurs, il n’est pas établi que ce désordre a été dénoncé dans le délai d’un mois prévu par l’article 1642-1 du code civil.

Sur les désordres relatifs au box

Il ressort de l'« Analyse conformité » que le fourreau destiné à assurer le passage des réseaux, présent dans le box des époux [T], n’est pas aiguillé vers leur logement, ce qui résulte également du constat de commissaire de justice qui mentionne qu’aucune alimentation électrique n’est établie entre le logement des demandeurs et leur box.

Outre qu’il n’est pas contesté que cette situation résulte d’une substitution entre le box initialement attribué aux époux [T] et un autre box non matériellement relié à leur logement, convenue entre les parties, il n’est pas établi qu’elle a été dénoncée dans le délai d’un mois prévu par l’article 1642-1 du code civil.

Sur les préjudices

Sur le coût travaux de reprise

Il résulte de ce qui précède que seul le désordre relatif à la finition de l’escalier extérieur et celui relatif à l’enduit extérieur gauche et droit de la fenêtre constituent des désordres dénoncés dans le délai d’un mois prévu par l’article 1642-1 du code civil, dont l’existence est établie et qui n’ont pas fait l’objet de travaux de reprise ayant donné lieu à une levée de réserve.

S’agissant du premier, il ressort du devis Dina service n°2023-003 que le coût des travaux de « réparation des fissures et ponçage pour les escaliers » est chiffré à la somme de 220 euros TTC. Ce montant ne fait pas l’objet d’observation de la part de la société SCCV [Localité 5].

S’agissant du second, il n’est pas établi que les devis produits par les époux [T] portent sur des travaux permettant d’y remédier. En particulier, le devis Dina services est relatif à l’enduit d’un mur de « 2500x5010 », soit une surface manifestement bien supérieure à celle de l’enduit extérieur gauche et droit de la fenêtre, de quelques centimètres carrés tout au plus selon ce qui résulte des photographies versées aux débats.

Compte tenu de ces éléments, la société SCCV [Localité 4] PASTEUR sera condamnée à payer aux époux [T] la somme de 220 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur le préjudice de jouissance

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, outre les désordres précédemment examinés, il est établi que les époux [T] ont émis les réserves suivantes lors de livraison du 17 février 2023, puis par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2023 :

— Peinture à parfaire sur le montant de porte gauche,

— Réglage béquille intérieure de la porte d’entrée à réaliser,

— Parfaire finition,

— Écart trop important entre le pvc et la plinthe,

— Plinthe légèrement décollée,

— Manque cache sur la gaine technique logement (GTL),

— VMC à contrôler et à fixer,

— Plinthe à recoller,

— Parfaire finition,

— Parfaire finition enduit extérieur gauche et droite de la fenêtre,

— Finition plinthe,

—  3 dalles de terrasse à changer,

— Dalle de terrasse à changer,

—  2 dalles de terrasse à changer,

—  2 couleurs d’enduit différentes sur la terrasse,

— Box : poignée extérieure frotte au plafond quand on relève la porte,

— Réglage porte palière à prévoir,

— Box poignée abîmé,

— Porte de placard à l’entrée abimée (gauche),

— Verrou du WC individuel (ne se ferme pas) + à raboter,

— Chauffage à purger de nouveau, car intervention ok mais problème persistant,

L’existence de ces réserves n’est pas contestée par la société SCCV [Localité 5] qui a entrepris des travaux pour y remédier et obtenu leur mainlevée par quitus des 31 mars, 20 avril et 24 octobre 2023, à l’exception toutefois de la réserve relative à la porte de placard à l’entrée.

Sur ce point, la défenderesse affirme que la porte n’était pas abîmée lors de la livraison et que le défaut constaté est imputable aux époux [T]. Toutefois, elle ne produit aucune pièce permettant de l’établir.

Les époux [T] font par ailleurs état de désordres mis en évidence par l’ « Analyse conformité » et le procès-verbal de constat réalisés le 5 juin 2023, à savoir :

— Pente inversée et pente nulle relevée sur le palier. Rétention d’eau constatées par temps de pluie ce qui provoque également le décollement de la bande podotactile,

— Dans la salle de bains, joint d’étanchéité non réalisé en fin de faïence mural,

— Défaut de planéité des sols et du mur de l’une des chambres,

— Au niveau de la terrasse, l’espacement de part et d’autre du brise vue laisse libre l’accès aux intrusions,

— Au niveau de la chambre 3, la porte ne s’ouvre pas à 90°.

Aucune des autres pièces versées aux débats ne permet de confirmer l’existence d’une pente inversée et d’une pente nulle sur le palier, ainsi que le défaut de planéité des sols et du mur de l’une des chambres.

L’absence de joint d’étanchéité en fin de faïence mural, bien que corroborée par le constat de commissaire de justice, n’a pas empêché les époux [E] de profiter pleinement de leur bien.

Tel est également le cas de l’espacement de quelques centimètres entre la brise vue et le garde-corps du balcon, dont la non-conformité aux prévisions contractuelles n’est par ailleurs pas établie.

En revanche, le désordre relatif à l’ouverture de la porte de la chambre n°3, corroborée par le constat de commissaire de justice qui mentionne que la porte de la salle d’eau ne s’ouvre pas intégralement lorsque la porte d’accès à la chambre parentale est fermée, a causé un trouble de jouissance.

En l’état de ces éléments, il apparait que le logement livré aux époux [E] était affecté de plusieurs désordres qui en raison de leur nature ont empêché les demandeurs de profiter pleinement de leur bien et ce pendant plusieurs mois.

Cette situation leur a causé un préjudice de jouissance qu’il convient d’évaluer à la somme de 1 000 euros en l’état des éléments versés aux débats.

La société SCCV [Localité 4] PASTEUR sera donc condamnée à leur payer cette somme à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SCCV [Localité 5], qui succombe, doit être condamnée au paiement des dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la société SCCV [Localité 4] PASTEUR à payer aux époux [T] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa demande fondée sur ce même article.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société SCCV [Localité 5] à payer à M. [D] [T] et Mme [C] [F] épouse [T] la somme de 220 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du désordre relatif à la finition de l’escalier extérieur ;

CONDAMNE la société SCCV [Localité 5] à payer à M. [D] [T] et Mme [C] [F] épouse [T] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société SCCV [Localité 5] au paiement des dépens ;

CONDAMNE la société SCCV [Localité 5] à payer à M. [D] [T] et Mme [C] [F] épouse [T] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE la société SCCV [Localité 5] de sa demande de condamnation de M. [D] [T] et Mme [C] [F] épouse [T] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT