TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Références :

N° RG 25/00188 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3UTY

MINUTE N°2025/ 384

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 29 Juillet 2025

[J] [C] [V]

c/

[Z] [R] [E] [N]

Copie délivrée à

Monsieur [Z] [R] [E] [N]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Emma BARRAL-[Localité 11]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [C] [V]

né le 07 Avril 1958 à [Localité 12]

domicilié chez Mme [G]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par Maître Emma BARRAL-CROS de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [R] [E] [N]

né le 27 Avril 1974 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Adresse 9] [Adresse 7]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 20 mai 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 5 novembre 2021 avec prise d’effet au 15 novembre 2021, M. [V] [J] a donné à bail à M. [N] [Z] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2], une cave (Lot n°10) et un garage (Lot n°15) pour un loyer mensuel initial de 620.00 € et 80.00 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [V] [J], selon acte de commissaires de justice en date du 12 juin 2024 a fait signifier à M. [N] [Z] deux commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, le premier au titre des arriérés locatifs pour un montant de 3862.64 € dont en principal la somme de 3708.49 € avec mise en demeure de justifier de l’occupation du logement et le second d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [V] [J] a assigné M. [N] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

A titre principal :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location du 5 novembre 2021 ayant pour objet le logement de type T3 [Adresse 3] par l’effet de la clause résolutoire en raison des impayés de loyers et de l’absence d’assurance contre les risques locatifs ;

A titre subsidiaire :

— Juger que M. [N] [Z] n’exécute pas les obligations qui s’imposent à lui prévues dans le contrat de location dont il est titulaire, justifiant la résiliation du bail de ce fait ;

— Prononcer la résiliation du bail à ce titre ;

Et en tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de M. [N] [Z] et de tous occupants de son chef, et au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier ;

— juger que selon l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées en un lieu que celle-ci désigne et à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai par voie réglementaire ;

— condamner M. [N] [Z] à payer à M. [V] [J] la somme de 10479.42 €, étant précisé que le quittancement à terme échu du mois de mars 2025 sur le décompte est inclus :

— condamner M. [N] [Z] à payer une indemnité d’occupation à M. [V] [J] qui sera fixée au montant du loyer et provision sur charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter de la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamner M. [N] [Z], dans le cas de délais de paiement, au paiement des loyers échus entre la date de plaidoirie et le jour du délibéré ;

— condamner M. [N] [Z] à payer à M. [V] [J] la somme de 1000.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [N] [Z] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de l’entretien de la climatisation, la dénonce à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire de droit ;

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal judiciaire avant l’audience.

A l’audience du 20 mai 2025, le conseil de M. [V] [J] confirme le montant de la dette locative de 10479.42 € arrêtée au 4 mars 2025, indique que le paiement des loyers n’a pas repris et s’oppose à l’octroi éventuel de délais de paiement.

M. [N] [Z] comparaît en personne. Il reconnaît la dette locative, fait part de son accord sur son montant et affirme qu’il paiera. Il allègue n’avoir jamais eu le bail et ne l’avoir jamais signé. Il explique avoir eu des soucis, rencontré des problèmes financiers et médicaux. Il ajoute avoir eu une entreprise mais être aujourd’hui interdit d’exercer la profession de chef d’entreprise pendant 5 ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 14 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 20 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [V] [J] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 14 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par M. [V] [J] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 5 novembre 2021 avec prise d’effet au 15 novembre 2021 et signé par M. [N] [Z], contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer les arriérés locatifs et un délai d’un mois pour justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatives est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Deux commandements de payer visant cette clause ont été signifiés à M. [N] [Z] le 12 juin 2024, le premier pour la somme de 3862.64 € dont 3708.49 € au titre des arriérés locatifs et le second pour justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Ils sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2024 au titre des arriérés locatifs et du 13 juillet 2024 au titre de l’assurance.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [N] [Z] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [N] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 744.07 € provision sur charges incluses, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour M. [V] [J] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le conseil de M. [V] [J] produit à l’audience un décompte actualisé de la dette locative au 4 mars 2025 qui s’élève à la somme de 10479.42 €, quittancement du mois de mars inclus.

M. [N] [Z] comparant en personne ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, M. [N] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 10479.42 € au titre des arriérés locatifs.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N] [Z], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de l’entretien de la climatisation, la dénonce à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [N] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 novembre 2021 avec prise d’effet au 15 novembre 2021 entre d’une part M. [V] [J] et d’autre part M. [N] [Z] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 2], une cave (Lot n°10) et un garage (Lot n°15) sont réunies à la date du 13 août 2024 en raison du non-paiement des arriérés locatifs et du 13 juillet 2024 en raison de la non justification d’une assurance contre les risques locatifs ;

ORDONNONS, en conséquence, à M. [N] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [V] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [N] [Z] à payer à M. [V] [J] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 744.07 € (sept cent quarante-quatre euros et sept centimes) provision sur charges incluses selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS M. [N] [Z] à verser à M. [V] [J] la somme de 10479.42 € (dix mille quatre cent soixante-dix-neuf euros et quarante-deux centimes) au titre des arriérés locatifs, arrêtée au 4 mars 2025 et quittancement du mois de mars inclus ;

CONDAMNONS M. [N] [Z] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, du commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de l’entretien de la climatisation, la dénonce à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [N] [Z] ;

CONDAMNONS M. [N] [Z] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,