TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/00772 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBDY

Minute 25-

Jugement du :

23 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 23 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, Magistrate à titre temporaire agissant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 22 avril 2025

DEMANDEUR (S) :

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté parMe Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR (S) :

Madame [I] [G]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non comparante ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27/04/2022, la SA Plurial Novilia a donné un logement en location situé [Adresse 4] A [Localité 3] à Madame [G] [I] moyennant un loyer de 440,53 euros mensuel outre les charges et d’un box n°017 sous sol [Adresse 1] [Localité 3].

Face à des loyers impayés , Plurial Novilia a fait délivrer à Madame [G] [I] un commandement de payer en date du 01/10/2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16/01/2025, Plurial Novilia a fait assigner Madame [G] [I] devant le Tribunal judiciaire de Reims à l’audience du 22/04/2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail conclu le 27/04/2022 par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement à voir prononcer la résiliation du bail, concernant le logement situé un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] A [Localité 3] et du box n°017 sous sol [Adresse 1] [Localité 3] et de voir dire Madame [G] occupante sans titre et d’ordonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

— Condamner la locataire à payer à la requérante la somme de 1109,26 euros pour loyers et charges impayés outre les intérêts au taux légal.

— Condamner Madame [G] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux outre les intérêts au taux légal.

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

— Condamner Madame [G] [I] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 22/04/2025, Plurial Novilia est représentée par son Conseil qui maintient ses demandes et actualise la dette à la somme de 1100,48 euros. Elle souligne une reprise de paiement du loyer mais un défaut d’assurance.

Madame [G] [I] est non comparante et n’est pas représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 01/07/2025 prorogé au 23/09/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

En application du II de l’article 24 de la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Selon le même article, paragraphe IV., ces exigences sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Plurial Novilia justifie avoir saisi la CCAPEX le 03/10/2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16/01/2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Marne par voie électronique le 17/01/2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 22/04/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

En conséquence, la demande de Plurial Novilia doit être déclarée recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espère, le bail conclu le 27/02/2022 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 01/10/2024, pour la somme en principal de 1200,48 euros au principal. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 02/12/2024.

Sur l’expulsion :

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L412-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Madame [G] [I] étant occupante sans droit ni titre, il convient, en conséquence d’autoriser Plurial Novilia, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef tant du local d’habitation que du garage.

Plurial Novilia sera autorisée, en cas de besoin, à requérir l’assistance de la force publique.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif.

En vertu de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’appui de sa demande, Plurial Novilia produit le contrat de location signé par les parties, un décompte actualisé en date du 04/04/2025 pour une somme due de 1100,48 euros.

Madame [G] [I] sera condamnée à verser la somme de 1100,48 euros à Plurial Novilia au titre de la dette locative et à une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 02/12/2024 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Au visa de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [I] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, il est inéquitable de laisser à la charge de Plurial Novilia les frais irrépétibles exposés pour la défense de ses intérêts et Madame [G] [I] sera condamnée à payer à Plurial Novilia la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Plurial Novilia.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27/02/2022 entre Plurial Novilia et Madame [G] [I] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] A [Localité 3] et du box n°017 sous sol [Adresse 1] [Localité 3] sont réunies à la date du 02/12/2024 ;

ORDONNE l’expulsion de et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux ( habitation et box) et restitué les clés, Plurial Novilia pourra, 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE Madame [G] [I] à verser à Plurial Novilia la somme de 1100,48 euros au titre des loyers et charges et des indemnités d’occupation au 04/04/2025 avec intérêts au taux légal.

DEBOUTE la SA Plurial Novilia de ses autres et plus amples demandes;

CONDAMNE Madame [G] [I] à verser à Plurial Novilia une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et charges dues à compter du 02/12/2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés.

CONDAMNE Madame [G] [I] aux dépens.

CONDAMNE Madame [G] [I] à verser à Plurial Novilia une somme de 100,00 € au titre des frais non compris dans les dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE