TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/50971 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PXM

AS M N° : 10

Assignation du :

10 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 avril 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS – #D1952

DEFENDERESSES

S.A.R.L. RAMZ

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Dominique CECCALDI, avocat au barreau de PARIS – #B0526

Madame [G] [B]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 13 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 19 avril 1988, la société Foncière lyonnaise a donné à bail commercial à M. [Y], agissant au nom de la société Ramz, société en cours de formation, des locaux (une boutique à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble, une pièce sous vitrage aménagée dans la courette, une grande salle donnant sur la cour, deux WC au sous-sol, des caves et une chambre de service) situés [Adresse 6] à [Localité 9] pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1988.

Par acte sous seing privé en date du 8 octobre 2004, la société [Adresse 7] a donné à bail commercial à la société Ramz des locaux (au rez-de-chaussée, une pièce sur rue, une cuisine sur cour, des réserves et au sous-sol, une salle de restaurant, des vestiaires, des réserves et des sanitaires) situés [Adresse 6] à [Localité 9] pour une durée de douze années à compter du 1er juillet 2003.

Par jugement en date du 12 mars 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a constaté le principe du renouvellement de ce bail à compter du 1er juillet 2019 pour une durée de neuf années.

Par acte sous seing privé en date du 16 mars 1992, la société Foncière lyonnaise a donné à bail commercial à M. [Y], agissant au nom de la société Ramz, société en cours de formation, des locaux (une boutique à droite de la porte d’entrée de l’immeuble et le sous-sol sous la boutique) situés [Adresse 6] à [Localité 9] pour une durée de neuf années à compter du 16 mars 1992.

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2002, la société Foncière lyonnaise a donné à bail commercial à la société Ramz des locaux (une boutique à droite de la porte d’entrée de l’immeuble et le sous-sol sous la boutique) situés [Adresse 6] à [Localité 9] pour une durée de douze années à compter du 1er mars 2001.

Par jugement en date du 12 mars 2020, le juge des loyers commerciaux de [Localité 8] a constaté le principe du renouvellement de ce bail à compter du 1er juillet 2019 pour une durée de neuf années.

Par acte sous seing privé non daté, la société [Adresse 7] a donné à bail d’habitation à Mme [B] un logement situé au sixième étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] à compter du 23 avril 2024.

Soutenant que la société Ramz a fait installer une climatisation sans son autorisation et celle du précédent propriétaire de l’immeuble et que ce climatiseur cause des nuisances sonores à sa locataire, Mme [B], la société [Adresse 7] a, par actes de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, fait assigner la société Ramz et Mme [B], devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 13 mars 2025, dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil, la société [Adresse 7] a demandé au juge des référés de :

«  – Débouter la société RAMR de ses demandes, prétentions et contestations,

— Juger que la société RAMZ a installé une climatisation dans ses deux locaux avec débouché en toiture en violation des stipulations de ses baux faute d’avoir demandé et obtenu l’autorisation spéciale et écrite pour pouvoir y procéder de la part de la société FONCIERE LYONNAISE, bailleresse d’origine, ou de celle de la société [Adresse 7], bailleresse actuelle, Juger que l’installation de climatisation de la société RAMZ avec débouché en toiture de l’immeuble a été effectuée de manière irrégulière et en contravention avec ses obligations de locataire,

En conséquence :

— Juger que l’installation de climatisation de la société RAMZ avec débouché en toiture de l’immeuble ainsi que les nuisances sonores qu’elle occasionne pour le voisinage, et notamment pour Madame [B], constituent un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile,

— Condamner la société RAMZ à déposer l’installation de climatisation avec débouché en toiture mise en place irrégulièrement par ses soins à compter de l’ordonnance à intervenir avec astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

— Condamner la société RAMZ à payer à la société [Adresse 7] somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner la société RAMZ aux dépens de l’instance. "

Dans ses conclusions déposées et soutenue oralement par son conseil, la société Ramz a demandé au juge des référés de :

«  Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société [Adresse 7] dans la mesure où il n’existe aucun dommage imminent ou trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, al. 1 CPC et où les demandes de la société VILLAGE VICTOR HUGO quant à la fourniture des autorisations et du dossier complet des installations ont été satisfaites.

Se déclarer incompétent.

Inviter la société [Adresse 7] à mieux se pourvoir.

En tout état de cause,

Donner acte à la société RAMZ de la production de l’ensemble des factures de l’installation de ses extracteurs et de la conformité de ses installations conformément au règlement en vigueur de la Ville de [Localité 8].

Déclarer irrecevable et mal fondée la société [Adresse 7] et la débouter de l’intégralité de ses prétentions.

Condamner la société LE VILLAGE VICTOR HUGO à payer à la société RAMZ une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance et débouter la société [Adresse 10] de ses demandes formulées à ce titre. "

Bien que régulièrement assignée à l’étude, Mme [B] n’a pas constitué avocat. Il sera, en conséquence, statué par décision réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS

Sur les demandes relatives à la dépose de la climatisation

A l’appui de ses demandes, la société Le village Victor Hugo rappelle qu’en sa qualité de bailleresse de Mme [B], elle est tenue de lui garantir la jouissance paisible de son logement en application des dispositions combinées des articles 6-b de la loi du 6 juillet 1989 et 1719-3° du code civil.

Elle soutient que les nuisances sonores occasionnées par la climatisation installée par la société Ramz, sans l’autorisation préalable et écrite du bailleur, constitue un manquement à ses obligations contractuelles de locataire ainsi qu’aux dispositions de l’article 1728 du code civil d’user de la chose louée en bon père et de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par les stipulations de son bail et prive Mme [B] de la jouissance paisible du logement à laquelle elle a le droit.

Elle conteste que la société Ramz ait demandé et encore moins obtenu l’accord écrit de sa bailleresse initiale la société Foncière lyonnaise ou de sa bailleresse actuelle pour installer une climatisation dans ses locaux avec débouché en toiture d’immeuble, cette dernière ne versant d’ailleurs aux débats aucune pièce en ce sens.

Elle relève que cette absence d’autorisation constitue une infraction aux clauses du bail qui suffit à justifier le bien-fondé de ses demandes en présence d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile auquel il convient de mettre fin.

Elle précise que Mme [B] se plaint depuis des mois de bruits récurrents en provenance de l’installation de climatisation de la société Ramz et que la société Abside a conclu dans son rapport que les causes et l’origine de ces bruits proviennent du fonctionnement de l’installation de climatisation.

Elle conclut, compte tenu des conditions irrégulières d’installation sans autorisation écrite et préalable des sociétés bailleresses de la climatisation et des nuisances sonores occasionnées pour le voisinage par celle-ci, à l’existence d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile.

En réplique, la société Ramz explique avoir fait installer une première climatisation le 12 janvier 1989, un second système de ventilation climatisation pour le snack le 3 juillet 1992, avoir fait réaliser des travaux complémentaires consistant, notamment, à l’édification d’un conduit d’extraction en acier galvanisé, à la fourniture et la pose d’une tourelle d’extraction en toiture, le 10 avril 2002, et avoir fait poser un conduit sur 8 étages et une tourelle en 2012.

Elle précise que les travaux initiaux avaient fait l’objet d’un certificat de conformité émis par la direction de la construction et du logement de la ville de [Localité 8] et avoir sollicité l’autorisation de son bailleur en 1988 bien qu’une telle autorisation n’était pas requise, ces travaux étant nécessaires à l’exercice de son activité.

Elle conteste les nuisances alléguées par Mme [B], la société Clean n’ayant ainsi constaté aucune nuisance ni vibration lorsqu’elle a contrôlé les 3 tourelles en toiture.

Elle relève que la société Abside a conclu que les nuisances proviendraient de l’antenne parabole qui semblerait en contact avec le moteur de la ventilation du restaurant, dès lors qu’il est possible qu’au démarrage de la ventilation des vibrations puissent diffuser un bruit au contact de l’antenne.

Or, elle soutient que l’antenne parabole a été installée postérieurement à la gaine d’extraction qui date de plus de 35 ans, aucune plainte pour nuisances sonores n’ayant ainsi été formulée avant Mme [B].

Elle conteste en conséquence l’existence d’un trouble manifestement illicite en présence d’installations plus que trentenaires qui n’ont jamais posé la moindre difficulté avant de manière récente.

Elle souligne qu’une prétendue infraction contractuelle aux clauses du bail ne relève pas du référé pas plus qu’une installation irrégulière mais relèvent du fond.

Elle argue que la preuve d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage n’est pas rapportée, le constat d’huissier ayant été dressé sans que soient effectuées les mesures nécessaires relatives aux bruits pour déterminer s’ils dépassaient les normes admissibles.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, étant rappelé que la seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

o Sur le trouble manifestement illicite résultant de l’absence d’autorisation du bailleur

Suivant l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les contrats de bail des 19 avril 1988 et 16 mars 1992 stipulent que « Le preneur supportera seul tous les frais relatifs aux travaux qu’il estimerait utiles ou nécessaires à l’exercice de son activité. Toutefois, avant d’entreprendre des travaux devant entraîner une modification substantielle des locaux ou des installations, le preneur devra obtenir l’accord écrit du bailleur qui pourra lui imposer le contrôle d’un architecte. »

Il ressort des pièces versées aux débats que la société Ramz a fait installer un système de ventilation et de climatisation dans les locaux objets du bail du 19 avril 1988 le 12 janvier 1989 suivant devis du 14 novembre 1988 et dans les locaux objets du bail du 16 mars 1992 le 3 juillet 1992.

De nouveaux travaux ont, par ailleurs, été réalisés le 10 avril 2002 afin de procéder à l’édification d’un conduit d’extraction en acier galvanisé, à la fourniture et la pose d’une tourelle d’extraction en toiture, au raccordement du réseau principal au conduit de cheminée existant, à la prolongation du conduit d’extraction en toiture en l’éloignant de la courette, à la fabrication et la pose d’un support pour recevoir l’appareil d’extraction en toiture et à la fourniture et pose d’une tourelle d’extraction en toiture.

Si la société Ramz soutient avoir au préalable sollicité l’autorisation de son bailleur, la société Foncière lyonnaise, elle ne l’établit pas, ne versant aucune pièce sur ce point.

Pour autant, la lecture des baux litigieux ne permet pas d’établir avec l’évidence requise en référé qu’une telle autorisatin était nécessaire pour les travaux entrepris par la société Ramz, ces travaux étant indispensables à l’exercice de l’activité telle que prévue dans ces baux.

En outre, il convient de relever qu’il n’est versé aucune pièce qui établirait que la société Foncière lyonnaise ait reproché à la société Ramz d’avoir entrepris ces travaux sans son autorisation.

Au contraire, postérieurement à la réalisation de ces travaux, la société Foncière lyonnaise a, à nouveau, consenti à la société Ramz des baux portant sur ces locaux le 31 juillet 2002 et le 8 octobre 2004.

La société Ramz justifie, enfin, avoir fait procéder à la dépose puis au remplacement du conduit sur 8 étages et d’une tourelle le 14 mai 2009 (pour la dépose) et le 20 août 2012 (pour la pose) et au remplacement de trois tourelles le 25 juillet 2023 (pour l’une) et le 14 novembre 2024 (pour les deux autres).

Toutefois, il ne ressort pas des termes des contrats de bail en date des 31 juillet 2002 et 8 octobre 2004 que l’autorisation du bailleur était nécessaire pour ces travaux dès lors que ces baux prévoient, d’une part, la nécessité d’une autorisation spéciale et écrite du bailleur uniquement pour l’installation d’une machinerie et d’autre part, l’obligation pour le preneur d’entretenir tous les équipements, en ce compris la climatisation et les ventilations.

Dès lors, la société [Adresse 7] échoue à rapporter la preuve d’un trouble manifestement illicite résultant de l’installation de la climatisation sans l’autorisation préalable du bailleur.

o Sur le trouble manifestement illicite résultant des nuisances sonores

Vu l’article 1103 du code civil précité,

En application de l’article 1728 1° dudit code, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1253 du code civil tel que modifié par la loi n°2024-346 du 15 avril 2024 entrée en vigueur le 17 avril 2024 dispose que :

“Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal.”

En l’espèce, les baux en date des 31 juillet 2002 et 8 octobre 2004 prévoient que “Le Preneur veillera à ce que la tranquillité et la bonne tenue de l’ensemble immobilier ne soient troublées en aucune manière de son fait ou de celui de son personnel de ses visiteurs”.

Toutefois, l’ensemble immobilier visé par cette clause est uniquement celui objet des baux, soit sis [Adresse 6].

Ainsi, la société Le village Victor Hugo ne peut invoquer cette clause pour fonder l’existence d’un trouble manifestement illicite en raison des nuisances sonores causées à Mme [B] qui réside dans l’immeuble voisin sis [Adresse 1].

En outre, la société [Adresse 7] n’explique pas en quoi l’utilisation par la société Ramz du système de ventilation et de climatisation dans le cadre de l’exercice de son activité de restauration, conformément aux baux, constitue un usage des lieux loués qui n’est pas raisonnable et qui n’est pas conforme à la destination qui lui a été donnée par les baux au sens de l’article 1728 du code civil.

La société [Adresse 7] échoue donc à rapporter la preuve que la société Ramz a manqué à ses obligations de preneur.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [B] a conclu avec la société [Adresse 7] un bail d’habitation à effet du 23 avril 2024 et que, depuis le 29 avril 2024, elle se plaint de la présence d’un bruit continu dans la chambre en lien avec l’utilisation de la ventilation par le restaurant Al Dar géré par la société Ramz.

Dès lors, le trouble anormal de voisinage dont elle se plaint provient d’une activité qui est antérieure au bail d’habitation qui lui a été consenti par la société [Adresse 7].

Or, aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que l’activité de la société Ramz ne serait pas conforme aux normes et aux règlements et qu’elle se serait poursuivie à des conditions qui auraient été à l’origine d’une aggravation du trouble anormal.

Au contraire, la société Ramz produit un courrier en date du 7 octobre 2024 de la société Clean qui est intervenue pour un nettoyage de l’extraction de cuisine dans lequel elle conclut que les installations sont conformes à la règlementation en vigueur.

Il convient, à titre surabondant, de souligner qu’il ressort du rapport de la société Abside en date du 18 juin 2024 qui est intervenue à la demande de la société [Adresse 7] le 21 mai 2023 que si elle a estimé que les bruits en toiture proviendraient de la ventilation du restaurant, elle a conclu qu’il est possible qu’au démarrage de la ventilation, des vibrations puissent diffuser un bruit au contact de l’antenne parabole qui semble être en contact avec le moteur de la ventilation. Dès lors, les bruits proviendraient non pas de la ventilation elle-même mais du contact de l’antenne parabole avec le moteur de la ventilation du restaurant.

Il résulte de ce qui précède que la société Le village Victor Hugo échoue à rapporter la preuve d’un trouble manifestement illicite tenant aux nuisances sonores dont la société Ramz serait à l’origine.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société [Adresse 7] de dépose de l’installation de climatisation.

Sur les demandes accessoires

La société Le village Victor Hugo, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance en référé, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera condamnée à payer à la société Ramz une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparait équitable de fixer respectivement à la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société [Adresse 7] formées à l’encontre de la société Ramz ;

Condamnons la société [Adresse 7] aux dépens ;

Condamnons la société Le village Victor Hugo à payer à société Ramz la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 10 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ