— N° RG 24/02913 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDR3K

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 17 Avril 2025

Minute n°25/00396

N° RG 24/02913 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDR3K

le

CCC : dossier

FE :

la SCP DANTEC – RAMBEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE GRANDE PRAIRIE sis [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet [U] NGI [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 10] FRANCE

représentée par Maître Jean-françois DANTEC de la SCP DANTEC – RAMBEAU, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame [R] [G] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 9]

N’ayant pas constitué avocat

Monsieur [J] [G] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 9]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 18 Février 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

réputé contradictoire, prorogé du 18 avril 2025, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [G] [Y] et Mme [R] [G] [Y] (ci-après les époux [G] [Y]) sont propriétaires des lots n°10,70, 96 et 398 au sein de l’ensemble immobilier résidence [Adresse 12] sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 9], placé sous le statut de la copropriété et dont le syndic est le Cabinet [U] NGI.

Les époux [G] [Y] ne s’acquittent pas régulièrement de leurs charges de copropriété.

Par un jugement du 18 juin 2021 le Tribunal de proximité de Lagny sur Marne a condamné les époux [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à 77500 Chelles (ci-après le syndicat des copropriétaires) la somme de 5330,70 euros au titre des charges impayées arrêtées à la date du 14 janvier 2021, la somme de 446,51 euros au titre des frais de recouvrement ainsi que la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts.

Par courrier du 16 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure les époux [G] [Y] de lui payer la somme de 15 274,43 euros.

Le syndicat des copropriétaires déclare qu’à la date du 21 mai 2024 le compte des époux [G] [Y] est de nouveau débiteur.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les époux [G] [Y] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

« -Recevoir le syndicat des copropriétaires en ses demandes et le dire bien fondé ;

— Constater que les époux [G] [Y] sont défaillants dans le règlement des appels de provisions ;

— Constater que les diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été vaines

En conséquence,

— Condamner les époux [G] [Y] au paiement d’une somme de 12884,95 euros à titre de paiement de charges de copropriété échues, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner les époux [G] [Y] au paiement d’une somme de 109,39 euros à titre de frais contentieux en application de l’article 10-1 de al loi du 10 juillet 1965.

— Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1500 euros au titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Le condamner en tous dépens ».

Le syndicat des copropriétaires se fonde sur les dispositions des articles 10 et 14-1 de la loi n°65-657 du 10 juillet 1965 pour réclamer le paiement de la somme de 12 884,95 euros au titre des charges de copropriété impayées par les époux [G] [Y]. Ils indiquent que les comptes comportant les charges, budgets et répartitions ont fait l’objet d’une approbation votée en assemblée générale régulière légalement et n’ont jamais fait l’objet de contestation.

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en paiement de la somme de 109,39 euros au titre des frais de recouvrement sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sollicite le paiement d’une indemnité de 1500 euros en réparation des préjudices subis du fait de la résistance abusive des époux [G] [Y] et de leurs manquements répétés à leurs obligations essentielles en leur qualité de copropriétaires indiquant que les finances de la copropriété ont été désorganisées et obérées par les autres copropriétaires qui ont dû faire l’avance des fonds.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Régulièrement assignés, les époux [G] [Y] n’ont pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 18 février 2025 et mise en délibéré au 18 avril 2025 prorogé au 28 avril 2025 .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

— la matrice cadastrale démontrant que les époux [G] [Y] sont propriétaires des lots n°10, 70 et 96 au sein de l’ensemble immobilier résidence [Adresse 12] sis [Adresse 1] et [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 11] ;

— le contrat du syndic « cabinet [U] » prenant effet le 12 janvier 2024 jusqu’au 31 décembre 2024 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 18 novembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, approuvant l’ajustement du budget de fonctionnement du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et votant le budget de fonctionnement prévisionnel de l’année 2023 /2024 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 12 janvier 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, approuvant le budget prévisionnel de l’année 2024/2025 ;

— une attestation de non recours contre l’assemblée générale du 12 janvier 2024 ;

— les appels de fonds pour le budget, les travaux et études du 1er janvier 2021 au 30 juin 2024 ;

— un décompte actualisé du 14 janvier 2021 au 21 mai 2024.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’arriéré de charge dû par les époux [G] [Y] postérieurs au 14 janvier 2021 est évalué à la somme de 12 884,95 €.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un extrait du compte des époux [G] [Y] du 14 janvier 2021 au 21 mai 2024 évalué à la somme de 19 171,55 € au 17 avril 2024 (25 769,93- 6598,38).

Il ne produit aucun détail sur le calcul aboutissant à la somme demandée de 12 884,95 €.

Toutefois, il ressort du jugement du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne du 18 juin 2021 que les époux [G] [Y] ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 6177,21 € correspondant aux charges impayées et frais arrêtés à la date du 14 janvier 2021 et aux dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Il apparaît en outre que le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la somme de 109,39 € au titre des frais de recouvrement correspondant à des frais de mise en demeure du 16 novembre 2022 pour la somme de 50,22 € et des frais de préavis de citation du 1er décembre 2022 pour la somme de 59,17 €, somme qui est incluse dans le décompte versé aux débats et qu’il convient de retrancher pour évaluer les charges dues au 17 avril 2024.

Il en résulte que pour évaluer les charges impayées dues par les époux [G] [Y] à la date du 17 avril 2024 il convient de retirer de la somme de 19 171,55 € les sommes que les époux [G] [Y] ont déjà été condamnés à payer au titre de charges impayées en application du jugement du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne du 18 juin 2021 (6177,21 euros) ainsi que les frais réclamés dans la présente procédure évalués à la somme de 109,39 € soit la somme totale de 6286,60 €.

Dès lors le montant des charges impayées dues par les époux [G] [Y] à la date du 17 avril 2024 est de 12 884,95 € (19 171,55 – 6286,60).

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible à hauteur de 12 884,95 euros.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et les époux [G] [Y] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de12 884,95 euros arrêtée au 17 avril 2024, quatrième appel budget 2023/2024, appel travaux d’élagage, premier appel intérêts d’emprunts et sixième échéance appel solidarité inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 109,39 € correspondant à des factures émises par le syndic correspondant à des frais de mise en demeure du 16 novembre 2022 pour la somme de 50,22 € et des frais de préavis de citation du 1er décembre 2022 pour la somme de 59,17 €,

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats les factures émises par le syndic ni le contrat du syndic applicable à la date des prestations réalisées.

En conséquence le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation des époux [G] [Y] à lui payer la somme de 109,30 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du décompte de charges et du jugement du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne en date du 18 juin 2021 que les époux [G] [Y] payent irrégulièrement leurs charges de copropriété depuis au moins 3 ans, contraignant le syndicat des copropriétaires à diligenter des procédures judiciaires pour obtenir leur paiement et à mettre à la charge des autres copropriétaires les charges qu’ils ne paient pas.

Il est constant que le paiement irrégulier des charges de copropriété par pendant plus de trois ans a nécessairement impacté la trésorerie du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, les époux [G] [Y] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les époux [G] [Y] partie perdante, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

Les époux [G] [Y] seront par conséquent condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE M. [J] [G] [Y] et Mme [R] [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 9], représenté par son syndic le Cabinet [U] NGI, la somme de12 884,95 euros arrêtée au 17 avril 2024, quatrième appel budget 2023/2024, appel travaux d’élagage, premier appel intérêts d’emprunts et sixième échéance appel solidarité inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] sis [Adresse 1] et [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 11], représenté par son syndic le Cabinet [U] NGI de sa demande de condamnation de M. [J] [G] [Y] et Mme [R] [G] [Y] à lui payer la somme de 109,30 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [J] [G] [Y] et Mme [R] [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] sis [Adresse 1] et [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 11], représenté par son syndic le Cabinet [U] NGI la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [J] [G] [Y] et Mme [R] [G] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE M. [J] [G] [Y] et Mme [R] [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [13] sis [Adresse 1] et [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 11], représenté par son syndic le Cabinet [U] NGI la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT