— N° RG 25/02139 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5WU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date : 07 Janvier 2026

Minute n° 26/00001

Affaire : N° RG 25/02139 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5WU

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 12-01-2026

à : M^e François MEURIN + dossier

M^e David WOLFF + dossier

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic coopératif Monsieur [X] [B]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e David WOLFF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Madame [Y] [N]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Adeline LADOUBART, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge statuant selon la procédure accélérée au fond

DEBATS

A l’audience publique du 26 Novembre 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ;

— N° RG 25/02139 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5WU

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires) a fait délivrer une assignation à comparaître à Madame [Y] [N] devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de la voir condamner à lui payer les sommes de :

— RECEVOIR les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], et le déclarer bien fondées ;

En conséquence,

— CONDAMNER Madame [Y] [N] à payer la somme de 8 390,03 €, se décomposant comme suit :

* Provisions échues non réglées du 01/01/2023 au 01/01/2025 : 5 128,93 €

* Provisions non échues immédiatement exigibles (2025) : 1 840,08 €

* Frais de recouvrement nécessaires : 208,53 €

* Arriéré définitif au 31/12/2022 : 1.212,49 €

— CONDAMNER Madame [Y] [N] au paiement de la somme de 2.500 € à titre de dommages-intérêts ;

— CONDAMNER Madame [Y] [N] au paiement de la somme de 2 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il a maintenu ses demandes à l’audience du 28 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue.

Par lettre adressée au tribunal judiciaire de Meaux le même jour, le conseil de Madame [Y] [N] sollicitait une réouverture des débats faisant valoir qu’il n’a pu émettre ses observations lors de l’audience du 28 mai 2025.

Une réouverture des débats a donc été ordonnée et l’affaire a été appelée à l’audience du 20 août 2025 puis renvoyée à l’audience du 15 octobre 2025 à laquelle un nouveau renvoi a été sollicité. A date, le président d’audience fixait un calendrier procédural et l’affaire été définitivement retenue à l’audience des plaidoiries du 26 novembre 2025.

Dans ses dernières conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience des plaidoiries, Madame [Y] [N], valablement représentée, a sollicité du juge des référés de :

A TITRE PRINCIPAL ET LIMINAIRE :

— JUGER IRRECEVABLES les demandes formulées par le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3], en l’absence de mise en demeure conforme.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3] à procéder aux travaux de réfection des parties communes, à ses frais, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, à savoir :

— Reboucher les fissures présentes sur le mur de la véranda ;

— Remplacer les joints de la véranda ;

— Procéder à tout travaux permettant l’isolation et la mise hors d’eau du logement par la véranda ;

— Procéder aux réparations de la canalisation d’évacuation d’eau présente sous le jardin de Madame [N] ;

— Remblayer les trous présents en surface du jardin ;CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3] à verser à Madame [Y] [N] la somme de 22 873,32 € pour les travaux rendus nécessaires dans les parties privatives ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3] à payer à Madame [Y] [N] la somme de 22 873,32 €pour les travaux rendus nécessaires dans les parties privatives ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3] à payer à Madame [Y] [N] la somme de 25 000 € à titre de dommages intérêts pour les troubles de jouissance et d’occupation ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3] à payer à Madame [Y] [N] la somme de 3 500 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ;

— ORDONNER la compensation des sommes dues par Madame [Y] [N] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] ;

A titre subsidiaire,

— ORDONNER la compensation de sommes dues réciproquement par les parties et OCTROYER des délais de paiement à Madame [Y] [N] et ce, dans la limite de 24 mois.

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3] à payer à Madame [Y] [N] la somme de 2 084 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance ;

Au soutien de ses prétentions, Madame [Y] [N] fait valoir à titre principal, l’irrecevabilité du syndicat des copropriétaires faisant l’absence de mise en demeure conforme dans la mesure où la mise en demeure délivrée le 6 février 2025 n’opère aucune distinction entre provision exigible dont il est réclamé le paiement sous trente jours et le montant de l’arriéré des charges et les provisions de l’exercice qui vont devenir exigibles. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’approbation des comptes en violation des dispositions de l’article 19-2, et ce, nonobstant la production de résolutions visant à approuver le budget de l’année 2023 celles-ci ne constituant pas un budget définitif au sens des dispositions susmentionnées.

À titre subsidiaire, elle fait valoir que le décompte produit par le syndicat des copropriétaires se fonde ainsi sur des tantièmes erronés et réclame des sommes non justifiées.

S’agissant des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, elle fait valoir que ces derniers ne sont ni justifiés dans leur principe ni dans leur quantum. Concernant, le préjudice à l’instar des frais, elle estime que celui-ci n’est pas justifié.

À titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de réfection des parties communes à ses frais et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir. Elle rappelle à ce titre avoir procédé à une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie assureur le 3 juillet 2021 et explique avoir informé le syndicat des copropriétaires par courrier en date du 6 octobre 2021 les problèmes persistants relatifs à l’inondation du jardin, l’humidité des murs, le trou dans le sol du jardin et la présence de fissures sur la jonction entre le mur extérieur et la véranda. À cet effet, elle requérait un commissaire de justice afin de dresser un procès-verbal de constat le 17 janvier 2022. Une expertise amiable était diligentée à l’initiative de sa compagnie assureur le 4 mars 2022 et les termes de ladite expertise était transmise par courrier au syndicat des copropriétaires. Elle ajoute que ces désordres ont été évoqués lors de l’assemblée générale du 31 mars 2023 puis dénoncés par d’autres copropriétaires.

À cet effet, elle sollicite également le versement de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance faisant état d’un dysfonctionnement persistant des équipements de chauffage lesquels sont entérinés par procès-verbal de commissaire de justice.

En sus, elle sollicite le versement de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral faisant valoir le caractère anormal des conditions de jouissance et l’impact des mises en demeure répétées transmises à son égard.

À titre infiniment subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement au visa des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir in limine litis, sur la recevabilité de son action, que la mise en demeure délivrée le 06 février 2025 est parfaitement conforme aux dispositions de l’article 19-2 de la loi de 1965 dans la mesure où elle comporte le montant total de la dette, la nature des sommes réclamées, les provisions échues, les arriérées définitifs de charges au 31 décembre 2022 et les frais de recouvrement nécessaires. Il rappelle que l’ensemble des comptes ont reçu approbation définitive par le biais des assemblées générales relatives aux années idoines.

S’agissant des frais de recouvrement, il expose que ceux-ci sont dûment justifiés par les dispositions de l’article 10-1 de la loi de 1965 comme étant des sommes exigibles.

S’agissant des demandes reconventionnelles formulées par la défenderesse, le syndicat des copropriétaires y appose, in limine litis, l’irrecevabilité de la demande tirée de ce que les désordres dénoncés relèvent des parties privatives et qu’ils n’ont pas été constatés contradictoirement.

S’agissant du paiement de la dette, il rappelle que le budget provisionnel a été approuvé par procès-verbal d’assemblée générale en 2022, 2023, 2024 et 2025. Il rappelle que les sommes sont justifiées tant dans leur quantum que par leur nature et que le montant de la créance s’élève désormais à 8372,95 euros.

Enfin, le syndicat des copropriétaires sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 2500 euros fondé sur le déséquilibre crée sur la trésorerie du syndicat.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – In limine litis, sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

Madame [Y] [N] fait valoir, in limine litis, l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires au visa des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 arguant de ce que la recevabilité de l’action est subordonnée à l’envoi d’une mise en demeure de payer la provision exigible et la saisine de la juridiction compétente à défaut de paiement dans un délai de trente jours resté infructueux. Elle fait valoir que la mise en demeure querellée ne répond pas aux exigences des dispositions de l’article 19-2 susmentionné dans la mesure où l’ensemble des sommes ont été soumises au délai de trente jours.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, instaure une procédure dérogatoire au droit commun permettant au syndicat des copropriétaires, trente jours après avoir adressé à ou aux copropriétaires défaillants une mise en demeure d’avoir à payer à sa date d’exigibilité une provision due au titre de l’article 14-1, de recouvrir, par la procédure accélérée au fond, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Le caractère infructueux de la mise en demeure à l’issue d’un délai de 30 jours étant un préalable nécessaire à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, toute irrégularité affectant cette même mise en demeure conduit à l’irrecevabilité de l’action intentée.

Cela étant, la mise en demeure querellée distingue clairement la dette initiale (6549,95 euros provision échue au 01.01.2025) de la sanction éventuelle de 1840,08 euros au titre des provisions non échues dont l’exigibilité et le recouvrement n’était pas sollicité au stade de la mise en demeure de sorte qu’aucune irrégularité ne saurait affecter ladite mise en demeure et l’action du syndicat sera donc déclarée recevable.

2 – Sur les demandes fondées sur la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires justifie, par la matrice cadastrale qu’il verse aux débats, que Madame [Y] [N] est propriétaire d’un lot au sein de la copropriété litigieuse.

Il verse aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire de l’année 2020, 2021, procès-verbal d’assemblée générale exceptionnelle du 18 mars 2022, procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 31 mars 2023, procès-verbal d’assemblée extraordinaire du 22 septembre 2023, procès-verbal d’assemblée générale du 4 avril 2024 approuvant les comptes et budgets définitifs des années idoines.

La pièce numéro 11 du demandeur versée aux débats et contradictoirement débattue lors de l’audience des plaidoiries a permis un nouveau calcul des quotes-parts passant de 188 tantièmes et 189 tantièmes.

La défenderesse a soulevé dans ses conclusions le fait que le syndicat des copropriétaires n’avait produit aucun appel de charges postérieurs au 1er janvier 2025. Or, si les appels de fonds postérieurs au 1er trimestre 2025 ne sont pas produits, cela reste sans incidence sur la dette de la défenderesse, qui reste justifiée par les pièces versées aux débats, et notamment les décisions approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels pour la période considérée, outre les deux mises en demeure, et la présente assignation. Il y a ainsi lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires établit à l’encontre de Madame [N] sa demande en paiement au titre de l’arriéré des charges pour la période allant jusqu’au 4e trimestre 2025 inclus.

Il résulte du décompte versé aux débats que la défenderesse est débitrice des sommes suivantes :

— Arriéré définitif au 31/12/2022 : 1.121,49 €

— Provisions échues non réglées du 01/01/2023 au 01/07/2025 : 6 355,65 €

— Régularisation tantième du 01/07/2022 au 01/01/2024 : -17,08 €

Soit la somme de 7460,06 euros dont la teneur et le quantum ne sont pas sérieusement contestables. À cela s’ajoutent les provisions sur charges courantes 4T2025 et les provisions – fonds travaux 4T2025 d’un montant de 613,36 euros soit une somme totale de 8073,42 euros.

Elle sera condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Le même décompte démontre qu’elle est débitrice de la somme de 104,30 euros, qu’elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, au titre de la mise en demeure du 23 juillet 2024, ces sommes étant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi précitée, ainsi que la somme de 104.23 euros au titre de la 2e relance du 06 février 2025.

3 – Sur la demande de dommages et intérêts formulé par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”.

La carence de la copropriétaire à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

4 – Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil énonce : « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, Madame [Y] [N] ne fournit aucune pièce justifiant de sa situation financière, de sorte que le juge ne peut s’assurer de sa capacité à respecter un échéancier de paiement. Par ailleurs, force est de constater qu’elle n’honore aucun paiement depuis 2022 et que la créance n’a fait qu’augmenter depuis lors. Ainsi, l’antériorité des manquements et leur répétition permettent de constater que la défenderesse a déjà bénéficié de larges délais qu’elle n’a pas mis à profit pour apurer sa dette.

La demande sera par conséquent rejetée.

5 – Sur la demande reconventionnelle de travaux sous astreinte formulée par Madame [Y] [N]

La défenderesse sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser à ses frais, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, à savoir :

— Reboucher les fissures présentes sur le mur de la véranda ;

— Remplacer les joints de la véranda ;

— Procéder à tout travaux permettant l’isolation et la mise hors d’eau du logement par la véranda ;

— Procéder aux réparations de la canalisation d’évacuation d’eau présente sous le jardin de Madame [N] ;

— Remblayer les trous présents en surface du jardin.

A cet effet, elle plaide avoir dénoncé ces désordres par lettre recommandée avec accusé de réception auprès du syndicat faisant notamment état d’inondation dans son jardin d’hiver, de l’humidité au niveau du mur du séjour, fissure sur le mur de jardin, trou à l’extérieur du jardin (pièce défendeur n°10). Elle procédait à une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie assureur laquelle diligentait une expertise amiable.

La liste des choses et parties communes à tous les copropriétaires sans exception apparaît à l’article 3 I du règlement de copropriété dont les termes ne sont pas contestés par le syndicat des copropriétaires.

Cela étant, si les dires de l’expertise amiable font état d’infiltration et d’humidité, l’origine exacte des désordres tels que dénoncés n’est pas établie et ce nonobstant le fait que les désordres puissent être localisés dans des parties communes étant observé que l’expertise amiable n’a pas été réalisée au contradictoire du syndicat des copropriétaires.

Il était loisible à la défenderesse de s’enquérir d’éléments de faits et d’éléments techniques de nature à corroborer l’existence de ces désordres mais surtout d’en attester l’origine afin d’emporter la demande de condamnation à l’égard du syndicat des copropriétaires ; à défaut, et au regard du caractère prématuré de la demande, il y a lieu de la rejeter.

6 – Sur la demande reconventionnelle tirée du préjudice de jouissance

A l’instar de la demande de condamnation en travaux, il appert des pièces de la procédure, nonobstant la production d’un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice faisant état de température basse au sein du domicile de la défenderesse, que l’origine exacte de ces niveaux de température n’est pas déterminée et par conséquent pas imputable directement et sans contestation au syndicat des copropriétaires de sorte que la demande sera rejetée.

7 – Sur la demande reconventionnelle tirée du préjudice moral

La défenderesse se fonde sur les procédures répétées auprès du syndicat des copropriétaires afin de solliciter l’indemnisation de son préjudice moral, or, les faits tels que présentés ne sont pas de nature à constituer un préjudice moral indemnisable. La demande sera donc rejetée.

8 – Sur les mesures de fin de jugement

En considération de l’équité, Madame [Y] [N] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [N] , qui succombe, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Condamne Madame [Y] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 8073,42 euros au titre des charges de copropriété impayées appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus,

Condamne Madame [Y] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 208,53 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Condamne Madame [Y] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Madame [Y] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [Y] [N] aux dépens,

Rejette le surplus des demandes des parties,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT