COUR D’APPEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

DE VERSAILLES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Code nac : 30B

LE DOUZE MARS DEUX MILLE VINGT SIX,La cour […]appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

S.A.R.L. CLASS’AFFAIR,dont l’établissement secondaire est […],prise en la personne de son représentant légaL domicilié en cette qualitéaudit siège

DU 12 MARS 2[…]

N° RCS de VERSAILLES : 444 […] […]

N° RG 25/03151 – N°PortalisDBV3-V-B7J-XGMQ

AFFAIRE :

Représentant : M^e Nathalie LECREUX, avocat au barreau deVERSAILLES, vestiaire : 124

APPELANTE

S.A.R.L.CLASS’AFFAIR

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C/

Monsieur X Y […]usufruitiersné le […] à […] (09) 8 rue Albert Joly, Bât. C, Les Mélèzes78000 VERSAILLES

X Z …

Madame AA AB épouse Y […]usufruitiers née le […] à DIEPPE (76)8 rue Albert Joly, Bât. C, Les Mélèzes78000 VERSAILLES

Décision déférée à la cour :Ordonnance rendue le 03Avril 2025 par le présidentdu Tribunal judiciaire deVersailles

N° RG : 24/01722

Madame AC Y de nue-propriétaire née le […] à […] (78) 8 rue Albert Joly, Bât. C, Les Mélèzes78000 VERSAILLES

Expéditions exécutoiresCopies certifiées conformesdélivrées le : 12/03/2[…]

Représentant : M^e Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON de laSELARL ASCB AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES,vestiaire : 441

à :

INTIMÉS

****************

M^e Nathalie LECREUX,avocat au barreau deVERSAILLES (124)

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédurecivile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Janvier 2[…]les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame PaulineDE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction dePrésidente chargée du rapport.

M^e Anne-sophieCHEVILLARD-BUISSON, avocate aubarreau de VERSAILLES(441)

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour,composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL,Conseillère faisant fonction de présidente,Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisantfonction de conseiller,Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame BELROSE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 mars 2024, M. X AE, M^me AA AF épouse AEet M^me AC AE ont consenti à la S.A.R.L. Class’Affair un bail commercial portant sur les locauxsitués […] (78000), pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2024,moyennant un loyer annuel de 20 900 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement paravance.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, M. X AE, M^me AA AF épouseAE et M^me AC AE ont fait signifier à la société Class’Affair un commandement payer visantla clause résolutoire du bail, pour la somme de 3 585,66 euros au titre des loyers et charges impayés,outre les frais de l’acte.

Le commandement de payer est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 décembre 2024, M. X AE, M^me AAAF épouse AE et M^me AC AE ont fait assigner en référé la société Class’Affair aux fins[…]obtenir principalement l’expulsion de la locataire et sa condamnation à leur payer la somme de12 336,08 euros au titre de l’arriéré locatif, outre une indemnité […]occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 3 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciairede Versailles a : – constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 27 mars2024 entre M. X AE, M^me AA AF épouse AE, M^me AC AE et la sociétéClass’Affair portant sur les locaux situés […] (78000), avec effet au 17 juillet2024 à minuit ;- dit qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de lasignification de l’ordonnance, la société Class’Affair pourra être expulsée, ainsi que tous occupants deson chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;- dit que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en unlieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décritavec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personneexpulsée […]avoir à les retirer dans le délai […]un mois suivant la signification du procès-verbal[…]expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles […]exécution;- condamné la société Class’Affair, immatriculée sous le numéro 444 […] 272 RCS Versailles, à payerà M. X AE, M^me AA AF épouse AE et M^me AC AE une indemnité[…]occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’ilrésulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective deslieux par la remise des clefs ;- condamné la société Class’Affair à payer à M. X AE, M^me AA AF épouse AEet M^me AC AE la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédurecivile ;- condamné la société Class’Affair aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du17 juin 2024 ;- dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 19 mai 2025, la société Class’Affair a interjeté appel de cetteordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé surles autres demandes et rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 janvier 2[…] auxquelles il convient de se reporter pour unexposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Class’Affair demande à la cour, au visa del’article 1103 du code civil, de : “- infirmer l’ordonnance du 3 avril 2025 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, – prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire du bail, en tout état de cause :

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— condamner les consorts AE au paiement à la société Class’Affair de la somme de 2 000 euros autitre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.”Elle affirme que la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail n’est pas claire et nécessite uneinterprétation, ce qui constitue une contestation sérieuse justifiant l’infirmation de l’ordonnance.

Subsidiairement, elle soutient que la résiliation est intervenue de mauvaise foi, dès lors qu’elle exploitele fonds de commerce depuis 2008, que le loyer a été très notablement augmenté en 2024, que lesconsorts AE ont refusé toutes les propositions de reprise du bail qu’elle leur a présentées et que ladette était très modeste à la date du commandement de payer.

La société Class’Affair expose ensuite que le bail prévoyait un loyer annuel à terme échu, elle en déduitqu’elle n’avait donc pas de loyer en retard au moment du commandement de payer.

Elle indique que ses loyers impayés avaient été réglés par un tiers, candidat repreneur dans le cadre […]unprojet de cession du droit au bail et que les locaux ont été pris par le bailleur.

Elle sollicite “à toutes fins utiles” la suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 12 janvier 2[…] auxquelles il convient de se reporter pourun exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. X AE, M^me AA AF épouseAE et M^me AC AE demandent à la cour, au visa de l’article 1103 du code civil, de : “- confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le27 mars 2024 entre Monsieur X AE, Madame AA AF épouse AE etMadame AC AE et la société Class’Affair portant sur les locaux situés […],[…] (Yvelines), avec effet au 17 juillet 2024 à minuit,- dit qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compterde la signification de la présente ordonnance, la société Class’Affair pourra être expulsée, ainsique tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique – dit que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée,en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieuapproprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avecsommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai […]un mois suivant lasignification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 ducode des procédures civiles d’exécution ; – condamné la société Class’Affair, immatriculée sous le numéro 444 […] 272 RCS Versailles,à payer à Monsieur X AE, Madame AA AF épouse AE et Madame ACAE une indemnité […]occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté descharges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er février 2025 etjusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, – condamné la société Class’Affair à payer à Monsieur X AE, Madame AAAF épouse AE et Madame AC AE la somme de 1 500 euros en application del’article 700 du code de procédure civile,- condamné la société Class’Affair aux dépens, en ce compris le coût du commandement depayer du 17 juin 2024,- débouter la société Class’Affair de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, y ajoutant, – condamner la société Class’Affair à verser aux consorts AE la somme de 4 000 euros sur lefondement de l’article 700 du code de procédure civile,- condamner la société Class’Affair aux entiers dépens […]appel.”

Les consorts AE indiquent que l’acquisition de la clause résolutoire relève des pouvoirs du juge desréférés par application de l’article 835 du code de procédure civile

Ils font valoir que le contrat de bail contient bien une clause résolutoire et que le paiement intervenu parun tiers le 31 janvier 2025 était tardif pour faire échec au jeu de cette clause.

Les intimés concluent à l’irrecevabilité de la demande de suspension des effets de la clause résolutoirecomme nouvelle en appel, et font valoir subsidiairement sur le fond que la société Class Affair n’a pasréglé la moindre somme depuis le 16 janvier 2025, de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative doivent être confirmées.

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Ils réfutent que la locataire ait pu se trouver à jour de ses loyers.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2[…].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 564 du code de procédure civile prohibe les prétentions nouvelles devant le cour, si ce n’estpour opposer la compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées del’intervention d’un tiers ou de la révélation d’un fait.

En vertu des dispositions de l’article 567 du même code, les demandes reconventionnelles sontégalement recevables en appel à la condition, prévue par l’article 70 de ce code, de se rattacher auxprétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, l’appelante, qui n’était pas comparante en première instance, sollicite la suspension des effetsde la clause résolutoire du bail.

Cette demande se rattache aux prétentions des consorts AE, tendant à constater la résiliation du bailet en tirer les conséquences de droit, par un lien suffisant et constitue une demande reconventionnelle,comme telle recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président dutribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuventordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifiel’existence d’un différend.

L’article 835 suivant prévoit quant à lui que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieuxde la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’unecontestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent,soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent ordonnerl’exécution de l’obligation même s’il s’agit […]une obligation de faire.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’uncontrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant larésiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. AK doit à peine de nullité mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail produit contient une telle clause résolutoire et aucune irrégularité formelle ducommandement de payer n’est invoquée.

S’agissant de la formulation de la clause résolutoire, celle-ci est parfaitement claire et ne nécessiteaucune interprétation, dès lors qu’elle est ainsi rédigée : “ A défaut de paiement a son échéance exacte de tout ou partie :

[i] d’un seul terme de loyer,[ii] des charges et remboursement divers qui sont payables en même temps que celui-ci,[iii] de toutes sommes qui en constituent l’accessoire,[iv] de toutes indemnités d’occupation qui viendraient a être dues à quelque titre que ce soit ,ycompris celle visée aux articles L. […]. 145-30 du Code de commerce ou[v] des frais de commandement, de sommation, de saisie et de poursuite,ou a défaut de l’exécution de l’une quelconque des clauses, charges et conditions du Bail, toutes lesclauses, charges et conditions étant de même rigueur, par le Preneur, ainsi que dans le cas demanquement aux textes légaux ou réglementaires applicables et un mois après un simple

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commandement ou une sommation de l’exécuter restée en tout ou en partie sans effet pendant ce délai,et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le Bailsera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur, et sans formalité, même dans le cas de paiementou d`exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.”

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locatairene peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer lamauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l’existence de cette mauvaise foi doits’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Le court délai entre le renouvellement du bail et l’envoi du commandement de payer ne peut constituerun indice de fraude, dès lors qu’il ressort des éléments produits qu’une dette était effectivement née àcette date, étant précisé que le bail prévoit que le locataire “s’oblige à payer au bailleur ou à sonmandataire [le loyer] , à terme échu, tous les premiers de chaque mois” et que l’argumentation de lasociété Class Affair selon laquelle le loyer n’était exigible qu’à la fin de l’année est inopérante.

Quant au projet de revente du fonds de commerce, si la société Class Affair verse aux débats un courrier[…]un repreneur éventuel qui indique être intéressé par la reprise du bail et propose de régler les loyersimpayés, ce document n’est ni signé ni daté, de sorte que rien ne permet […]établir qu’il était antérieurau commandement de payer. Il convient de souligner […]ailleurs que les consorts AE produisent quantà eux une version signée de ce document, datée du 14 octobre 2025, ce qui constitue une sérieuseprésomption que l’appelante ait délibérément communiqué à la cour une version tronquée de sa piècen° 3.

Il convient en conséquence de dire que la société Class Affair ne rapporte la preuve […]aucune mauvaisefoi du bailleur.

Quant au règlement de l’arriéré locatif avant l’audience devant le premier juge, il n’a pas deconséquence de droit sur la résiliation du bail.

La dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juin 2024 n’ayant pas été intégralementréglée dans le délai […]un mois l’ayant suivi, il est ainsi acquis que les conditions […]acquisition de laclause résolutoire sont remplies. L’ordonnance querellée sera confirmée de ce chef. Les dispositionssubséquentes relatives à l’expulsion et au sort des biens meubles et objets mobiliers seront égalementconfirmées.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire,statuant en référé, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit […]uneobligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : cellede rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions dudemandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision quipourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges dufond.

Il ressort du décompte produit par les consorts AE qu’il n’y avait pas de dette locative au jour del’audience devant le premier juge et celui-ci n’a […]ailleurs condamné la société Class Affair qu’aupaiement […]une indemnité […]occupation pour l’avenir.

Dès lors que les consorts AE ne forment aucune demande de provision dans le dispositif de leursconclusions, qui seul lie la cour en application des dispositions de l’article 954 du code de procédurecivile, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a condamné la société Class Affair à verser auxbailleurs, à compter du 1er février 2025, une indemnité […]occupation […]un montant correspondant auxloyers et charges prévus au contrat, étant rappelé que par principe, le montant du dépôt de garantie doitêtre déduit de la dette puisque la locataire a été expulsée le 10 octobre 2025.

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Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que :

“Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 ducode civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses derésiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayantacquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans lesconditions fixées par le juge”.

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation dudébiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deuxannées, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il convient de constater que la société Class Affair ne justifie pas se trouver en mesure des’acquitter de sa dette locative mais ne fait en réalité état que […]un projet de vente de son fonds decommerce, qui n’est pas abouti.

Ainsi, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clauserésolutoire formée par l’appelante. Il sera ajouté à l’ordonnance querellée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de premièreinstance.

Partie essentiellement perdante, la société Class Affair ne saurait prétendre à l’allocation de fraisirrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens de l’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser aux consorts AE la charge des frais irrépétibles exposésen cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à leur verser une somme globale de 1 500euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance querellée,

Y ajoutant,

Déboute la société Class Affair de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;

Condamne la société Class Affair aux dépens […]appel ;

Condamne Class Affair à verser à M. X AE, M^me AA AF épouse AE et M^me AC AE, ensemble, la somme globale de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédurecivile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement aviséesdans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé parMadame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et parMadame Jeanette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistratsignataire.

La Greffière La Présidente

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