TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

[Adresse 5]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01297 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-H6Y2

Minute :

JUGEMENT du 05/09/2025

S.D.C. DE LA RESIDENCE “[13]” sise [Adresse 2] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA STE FONCIA MARNE LA VALLEE SAS

C/

Monsieur [H] [N] [Z]

Madame [P] [J] [F]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 05 SEPTEMBRE 2025

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge du Tribunal judiciaire de Melun, assistée de Anick PICOT, Greffière, lors des débats et de Stéphanie GONZO, Greffière lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ” [13] ” sise [Adresse 2] représenté par son SYNDIC LA STE FONCIA MARNE LA VALLEE SAS

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [N] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [J] [F]

[Adresse 6]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 19 Juin 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

Copie exécutoire délivrée le :

à : Maître Denis RINGUET

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [N] [Z] et Mme [P] [J] [F] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés [Adresse 4].

Le 20 février 2025, le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE "[Adresse 14]", représenté par son syndic, la Société FONCIA MARNE LA VALLEE, a fait assigner M. [H] [N] [Z] et Mme [P] [J] [F] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande de :

condamner solidairement M. [H] [N] [Z] et Mme [P] [J] [F] à lui payer la somme de 796,33 €, au titre des charges impayées au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts légaux en matière civile à compter de la mise en demeure adressée le 6 mai 2024,

condamner solidairement M. [H] [N] [Z] et Mme [P] [J] [F] à lui payer la somme de 1 000,00 €, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

condamner solidairement M. [H] [N] [Z] et Mme [P] [J] [F] à lui payer la somme de 785,42 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

condamner solidairement M. [H] [N] [Z] et Mme [P] [J] [F] à lui payer la somme de 1 000,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE "[Localité 12] [Adresse 11]", représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en procédant au dépôt de son dossier de plaidoirie. Il produit un décompte actualisé au 6 juin 2025 en indiquant que sa créance au titre des charges impayées a été soldée, un paiement d’un montant de 1 800,00 € étant intervenu le 2 avril 2025, postérieurement à l’assignation.

Cependant, il indique maintenir ses demandes en fixant sa créance à la somme de 285,79 €, montant qui ne comprend plus que les frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Au soutien de son argumentation, il explique qu’il s’agit de la cinquième procédure introduite à l’encontre des défendeurs pour des charges impayées et insiste sur les frais engagés malgré la faiblesse de la créance qui subsiste.

Cités par actes remis à l’étude de commissaire de justice M. [H] [N] [Z] et Mme [P] [J] [F] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, la créance au titre des charges impayées ayant été soldée, la demande en paiement de ce chef est devenue sans objet.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE "[Adresse 14]" est fondé à solliciter, au titre des frais, engagés antérieurement au paiement intervenu le 2 avril 2025, imputables à M. [H] [N] [Z] et Mme [P] [J] [F] seuls, la somme de 143,14 €, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Le demandeur justifie également de la clause de solidarité liant les copropriétaires indivis prévue au 4° de l’article XVII du règlement de copropriété.

Par conséquent, M. [H] [N] [Z] et Mme [P] [J] [F] seront condamnés solidairement à payer la somme de 143,14 € au syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE "[Adresse 14]" au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 février 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE "[Adresse 14]" ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [H] [N] [Z] et Mme [P] [J] [F] ont apuré leur dette, mais postérieurement à l’introduction de l’instance, ce qui justifie qu’une action en paiement ait été formée à son encontre.

Ils seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci in solidum à payer au syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE "[Adresse 14]" la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONSTATE que la demande du syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE "[Adresse 14]", représenté par son syndic, la Société FONCIA MARNE LA VALLEE formée à l’encontre de M. [H] [N] [Z] et Mme [P] [J] [F] tendant au paiement des charges impayées est devenue sans objet ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [N] [Z] et Mme [P] [J] [F] à verser au syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE "[Adresse 14]", représenté par son syndic, la Société FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 143,14 € au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE "[Adresse 14]", représenté par son syndic, la Société FONCIA MARNE LA VALLEE, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [N] [Z] et Mme [P] [J] [F] à verser au syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE "[Adresse 14]", représenté par son syndic, la Société FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [N] [Z] et Mme [P] [J] [F] aux entiers dépens de la présente instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,