TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/02763 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IBUO

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 19/05/2026

Madame [Y] [D] veuve [L]

C/

Monsieur [P] [A]

Madame [M] [U] [G] épouse [A]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Yves FARRAN

— Maître Jeanine HALIMI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 19 MAI 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [D] veuve [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Yves FARRAN, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [A]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

Madame [M] [U] [G] épouse [A]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat de bail en date du 29 juillet 1994, Madame [Y] [D], bailleresse, a consenti à Monsieur [P] [A] et Madame [M] [U] [G] la location d’une villa située [Adresse 4] [Localité 5]), pour un loyer mensuel fixé, au jour de la délivrance du commandement de payer, à la somme de 1 711,60 €. Les locataires ont occupé ce bien pendant plus de trente ans.

À la suite du décès de Monsieur [W] [L], Madame [Y] [D] est devenue seule propriétaire du bien. Des impayés de loyers se sont accumulés, conduisant la bailleresse à faire délivrer, le 20 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 5 425,40 €. Ce commandement est demeuré infructueux, les défendeurs n’ayant pas régularisé la totalité de leur dette dans le délai de deux mois.

Par lettre du 11 avril 2025, les défendeurs ont informé le mandataire de leur intention de résilier le bail et de libérer les lieux au plus tard le 31 mai 2025. Un cambriolage survenu le 30 mai 2025 au sein du logement loué a retardé leur déménagement. Les défendeurs ont finalement libéré les lieux le 16 juillet 2025, date à laquelle un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice, constatant de multiples dégradations et défauts d’entretien.

Par conclusions d’actualisation, la demanderesse sollicite du tribunal :

La condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 17 447,41 € au titre de l’arriéré locatif ;

La condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 18 090,46 € à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations constatées ;

La compensation entre ces condamnations et le dépôt de garantie de 2 134,29 € conservé par la bailleresse ;

La condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, les époux [O] [G] reconnaissent l’existence d’un arriéré locatif mais contestent son quantum, soutenant que la bailleresse omet de déduire des versements déjà effectués entre les mains du commissaire de justice. Ils admettent être redevables de la somme de 17 318 € et sollicitent l’octroi de délais de paiement en 36 mensualités. S’agissant des dégradations, ils font valoir que les désordres constatés résultent de malfaçons de construction préexistantes, et non d’un défaut d’entretien, et qu’en tout état de cause la bailleresse ne produit pas d’état des lieux entrant permettant une comparaison objective. Ils réclament la condamnation de la demanderesse à leur verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la dette locative

1. Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

2. Au cas présent, il est constant que les défendeurs n’ont pas honoré leurs obligations de paiement de manière régulière depuis au moins 2024, ainsi que l’atteste le commandement de payer délivré le 20 novembre 2024 pour une dette de 5 425,40 €.

3. Si les défendeurs contestent le montant exact réclamé par la demanderesse, ils reconnaissent expressément être redevables de la somme de 17 318 € après déduction des versements effectués devant commissaire de justice. La demanderesse, pour sa part, sollicite la somme de 17 447,41 €.

4. Le relevé de compte locataires arrêté au 17 octobre 2025, constitue un document établi par le mandataire de la bailleresse. En l’absence de production par cette dernière d’une comptabilité détaillée permettant de vérifier que les versements partiels invoqués par les défendeurs ont bien été déduits, et au regard de la reconnaissance de dette versée aux débats par les défendeurs, il y a lieu de retenir le montant de 17 318 € comme base de la condamnation au titre de l’arriéré de loyers.

Sur les délais de paiement

5. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire débiteur, dans la limite de trois années, lorsque la situation du débiteur le justifie. Les défendeurs font état de difficultés financières persistantes.

6. Au cas présent, l’ancienneté de la dette, l’absence de tout règlement spontané depuis de nombreux mois, et l’existence d’une saisie conservatoire infructueuse entre les mains d’un établissement bancaire tendent à démontrer une mauvaise foi caractérisée.

7. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités, et les défendeurs seront condamnés à s’acquitter de la somme de 17 318 € sans délai, sous réserve de ce qui sera dit sur la compensation.

Sur les dégradations et les dommages et intérêts

8. Aux termes de l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les réparations locatives, « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». La vétusté constitue ainsi une cause légale d’exonération expresse, distincte de toute faute du locataire, qui s’apprécie objectivement au regard de l’ancienneté et de l’usure normale des matériaux et équipements.

9. En l’espèce, les défendeurs ont occupé le logement pendant plus de trente ans, de 1994 à 2025. Cette durée d’occupation exceptionnelle commande une application rigoureuse du mécanisme de la vétusté, lequel n’est pas une simple modulation du quantum des dommages et intérêts mais une cause d’exonération totale lorsque les éléments en cause ont dépassé leur durée de vie normale.

10. Au cas présent, les moquettes, dont la durée de vie normale est estimée entre sept et dix ans, sont intégralement vétustes après trente ans d’occupation, quand bien même leur état serait dégradé, les peintures murales, dont la durée de vie est estimée à sept ans, ont subi quatre cycles complets de vétusté au cours de l’occupation. Leur état ne saurait être imputé aux locataires. La robinetterie et les équipements sanitaires, dont la durée de vie est classiquement estimée entre quinze et vingt ans, ont également dépassé leur durée normale d’usage depuis de nombreuses années. Les volets et menuiseries, dont la durée de vie est estimée entre vingt et vingt-cinq ans, sont en fin de cycle au terme de trente années d’utilisation. Les équipements électriques présentent une durée de vie estimée à vingt-cinq ans, dépassée depuis plusieurs années à la date de libération des lieux.

11. Il résulte de ce qui précède que l’ensemble des postes de dégradations invoqués par la demanderesse concerne des équipements qui ont, au terme de trente années d’occupation, atteint ou très largement dépassé leur durée de vie normale. La vétusté absorbe, pour chacun de ces postes, la totalité de la valeur résiduelle. La demanderesse ne peut dès lors prétendre à aucune indemnisation de ce chef, sans qu’il soit même nécessaire de trancher la question de l’imputabilité des désordres au comportement des locataires. Après trente années d’occupation, la remise à neuf de la villa était de toute façon inéluctable, indépendamment de tout comportement fautif des locataires : la bailleresse ne peut prétendre à une indemnisation qui lui permettrait de récupérer un bien dans un état supérieur à celui qu’elle était en droit d’escompter.

Sur la compensation avec le dépôt de garantie

12. Il sera ordonné la compensation entre le dépôt de garantie d’un montant de 2 134,29 €, conservé par Madame [Y] [D], et les condamnations prononcées à l’encontre des défendeurs, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

13. La demanderesse obtenant gain de cause sur l’arriéré locatif mais étant déboutée de sa demande en dégradations, cette situation commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties. Chacune conservera la charge de ses frais irrépétibles.

14. En revanche, les défendeurs, qui succombent sur la demande principale en paiement de l’arriéré locatif, supporteront les dépens afférents à ce chef de demande, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [A] et Madame [M] [U] [G] à payer à Madame [Y] [D], veuve de Monsieur [W] [L], la somme de 17 318 € au titre de l’arriéré de loyers et charges ;

DÉBOUTE Madame [Y] [D] de sa demande de dommages et intérêts au titre des dégradations ;

ORDONNE la compensation entre le dépôt de garantie de 2 134,29 € conservé par Madame [Y] [D] et la condamnation ci-dessus prononcée au titre de l’arriéré locatif ;

DÉBOUTE les défendeurs de leur demande de délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, chaque partie conservant la charge de ses frais irrépétibles compte tenu de l’issue partagée du litige ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [A] et Madame [M] [U] [G] aux dépens de l’instance afférents à la demande en paiement de l’arriéré locatif, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 19 mai 2026, les parties en ayant été avisées dans les conditions de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.