Minute n°2024/758

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 20/01402

N° Portalis DBZJ-W-B7E-IRD4

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. LE SELFIE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Paul HERHARD, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B212

DÉFENDERESSES :

S.A.S. LE VELOURS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Damien GRAYO, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C100

Maître [R] [I], Notaire, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Blanche SZTUREMSKI de la SCP BERTRAND BECKER BLANCHE SZTUREMSKI ARNAUD VAUTHIER ET MARINE KLEIN-DESSERRE, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C 300 et par M^e Cyrille GAUTHIER, avocat plaidant au barreau d’EPINAL

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER,Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 11 septembre 2024 des avocats des parties

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

La SARL LE SELFIE exploitait un commerce situé [Adresse 3] à [Localité 6], selon contrat de bail commercial en date du 16 novembre 2017. Ce bail mentionnait comme activité exercée par le preneur : « [Localité 7] de Thé, Glacier, Épicerie Fine, Vente et dégustation de Vins, à l’exclusion de toute autre activité et notamment de café, snack et restaurant ».

Décidant de procéder à la vente de son fonds de commerce, la SARL LE SELFIE a signé avec la SAS LE VELOURS, un compromis de cession de fonds de commerce en date du 22 juin 2019, Maître [R] [I] Notaire, en étant le rédacteur. Cet acte énonce que la cession porte : « sur un fonds de commerce de bar à vins, restauration sur place, vente et dégustation de vins, bières, spiritueux, alcools, salon de thé, glace, exploité [Adresse 3], connu sous le nom LE SELFIE ». Le prix de cession était fixé à 95.000 euros et la réitération devait intervenir avant le 30 septembre 2019.

La date de signature de l’acte définitif a été reportée au 18 octobre 2019 et le bailleur a été convoqué aux fins que la cession lui soit opposable. Cependant, à cette date, la vente n’est pas intervenue, l’activité visée au compromis ne correspondant pas à l’activité visée au bail et le bailleur ayant refusé toute modification de l’activité visée au bail.

Dans ces circonstances, la SARL LE SELFIE a introduit la présente instance.

2°) LA PROCEDURE

Par actes d’huissier de justice signifiés le 8 juin 2020 et le 22 juillet 2020 puis déposés au greffe de la juridiction par voie électronique le 28 juillet 2020, la SARL LE SELFIE a constitué avocat et a assigné Maître [R] [W] [E] et la SAS LE VELOURS devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

Maître [R] [W] [E] a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 7 août 2020.

La SAS LE VELOURS a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 27 août 2020.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2024 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 20 janvier 2024, la SARL LE SELFIE demande au tribunal, de :

— Constater que la SARL LE VELOURS a engagé sa responsabilité civile en refusant de régulariser l’acte de vente du fonds de commerce appartenant à la demanderesse ;

— Constater que Maître [W] [E] a engagé sa responsabilité civile dans la rédaction du compromis de vente ;

En conséquence,

— Condamner la SAS LE VELOURS ainsi que Maître [R] [W] [E] in solidum à payer à la SARL LE SELFIE la somme de 45 000 € au titre de la perte de chance pour la perte relative au prix de vente du fonds de commerce ;

— Condamner la SAS LE VELOURS ainsi que Maître [R] [W] [E] in solidum à payer à la SARL LE SELFIE la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice économique subi ;

— Condamner la SAS LE VELOURS ainsi que Maître [R] [W] [E] in solidum à payer à la SARL LE SELFIE la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision ;

— Condamner la SAS LE VELOURS ainsi que Maître [R] [W] [E] solidairement en tous les frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL LE SELFIE fait valoir :

— que la cession du fonds de commerce par la SARL LE SELFIE entraînait une cession du contrat de bail en cours, bail qui a été communiqué à l’acquéreur ; que la SARL LE SELFIE ne pouvait vendre qu’un fonds de commerce correspondant à l’activité indiquée au bail ce dont l’acquéreur avait connaissance, de même qu’il avait parfaitement connaissance de la consistance du bien qu’elle acquérait, à savoir un fonds de commerce de salon de thé et non un restaurant ; que la SAS LE VELOURS a souhaité bénéficier d’une extension de l’objet du bail, ce qui relevait d’une potentialité et non d’une certitude ;

— qu’ainsi, la réitération de la vente à la SAS LE VELOURS du fond de commerce exploité par la SARL LE SELFIE n’a pas pu intervenir de la faute de l’acquéreur, la société LE VELOURS qui a exigé une modification de l’objet du bail ; qu’un compromis de vente vaut vente sous réserve du respect des conditions suspensives, de sorte qu’il appartenait à la SAS LE VELOURS de justifier de ses démarches pour obtenir un prêt ; qu’ainsi, en refusant de signer, la SAS LE VELOURS a engagé sa responsabilité ;

— concernant la responsabilité du notaire, que la faute du notaire est établie par le fait d’avoir rédigé le compromis en mentionnant un objet du bail différent de celui du contrat de bail signé par le SELFIE le 16 novembre 2017 ; qu’en effet, le notaire aurait du reprendre les modalités du bail qui s’imposent au cessionnaire, le rédacteur devant prendre en compte exclusivement le contenu du bail en ce qui concerne l’objet qui délimite les droits des parties ; que le notaire ne peut prendre en compte, sauf accord explicite du bailleur, une activité autre ou complémentaire à celle mentionnée au bail et qui résulterait d’une simple tolérance, la tolérance n’étant pas créatrice de droit ; que le notaire devait respecter son devoir de conseil envers les 2 parties et veiller à l’équilibre de la convention ;

— qu’en outre, le notaire engage sa responsabilité pour n’avoir pas veillé au versement par le cessionnaire de l’acompte sur le prix de cession convenu au compromis ;

— en réponse aux arguments adverses selon lesquels la SARL LE SELFIE aurait une activité de restauration, que cela est inexact puisque le local de dispose pas de cuisine ; qu’il ne peut en conséquence être reproché à la SARL LE SELFIE d’avoir voulu vendre ce qui correspond au fond de commerce ;

— concernant son préjudice, qu’après la signature du compromis, la SARL LE SELFIE a progressivement ralenti son activité pour permettre le transfert de propriété, qu’il en résulte une diminution à hauteur de 4000 euros de son chiffre d’affaire en septembre 2019 ; qu’en outre, il en est résulté des problèmes de santé pour un des associés ainsi que l’impossibilité d’honorer une promesse d’embauche ; qu’ainsi, l’établissement a du fermer pendant plusieurs mois ; qu’enfin, il résulte d’un compromis de vente en date du 20 février 2023 que la demanderesse a subi une perte de chance d’un montant de 45000 euros ;

— s’agissant de la demande reconventionnelle de la SAS LE VELOURS, que cette dernière a repris l’exploitation d’un commerce de bar à vin à quelques mètres de l’établissement exploité par LE SELFIE de sorte qu’elle lui fait concurrence et que le préjudice qu’elle allègue est virtuel ; qu’il est précisé que la SAS LE VELOURS exerce dans ce nouveau local la même activité que la SARL LE SELFIE c’est à dire une activité de bar à vins, confection de plats froids et de planches et non une activité de restauration classique ; que par ailleurs, les gérants de la SAS LE VELOURS ne peuvent prétendre être novices en la matière ;

Par des conclusions notifiées au RPVA le 7 novembre 2023, qui sont ses dernières conclusions, la SAS LE VELOURS demande au tribunal, de :

— DECLARER la demande de la SARL LE SELFIE mal fondée ;

— DEBOUTER la SARL LE SELFIE de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions ;

— CONDAMNER la SARL LE SELFIE à payer à la SAS LE VELOURS une somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts résultant de l’absence de signature de la cession du fonds de commerce par la faute de la SARL LE SELFIE ;

— CONDAMNER la SARL LE SELFIE à payer à la SAS LE VELOURS la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ainsi qu’à une amende civile de 10 000 € ;

— CONDAMNER la SARL LE SELFIE à payer la SAS LE VELOURS la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance.

En défense, la SAS LE VELOURS réplique :

— que contrairement à ce qu’allègue la demanderesse, les dirigeants de la SAS LE VELOURS ne sont pas des professionnels avisés, surtout dans le domaine de l’achat ou l’exploitation d’un fonds de commerce de restauration ; que le fait d’avoir acquis un autre fonds de commerce postérieurement ne fait pas d’eux des professionnels ;

— que le compromis de vente signé par les parties mentionne la véritable activité de l’établissement LE SELFIE, à savoir « un fonds de commerce de bar à vin, restauration sur place, vente et dégustation de vin, bière, spiritueux, alcool, salon de thé glace » ; que l’activité de bar à vin et petite restauration de l’établissement LE SELFIE n’est pas contestable et résulte de la photographie de sa devanture ainsi que de ses publications facebook ;

— qu’ainsi, la SAS LE VELOURS souhaitait reprendre un commerce de bar à vin et petite restauration comme cela est mentionné dans le compromis du 22 juin 2019 qui précise que la cession inclut la cession de la licence 4 ainsi que des horaires d’ouverture de 11h45 à 14h et de 17h30 à 2H ; qu’ainsi, la SARL LE SELFIE ne peut prétendre avoir entendu céder un fonds de commerce de salon de thé ;

— que lors de la signature du compromis, l’un des associés de la société LE SELFIE a indiqué que l’objet du bail de 2017 n’était pas conforme à la réalité de l’activité exercée et proposé de se charger de faire modifier cette clause du bail avant signature définitive de l’acte de vente ; que cependant, les bailleurs ont refusé de modifier l’objet du bail pour y inclure la restauration ; qu’il apparaît que les bailleurs voulaient maintenir le bail en l’état pour éviter de dévaloriser les murs lui appartenant mais que parallèlement ils toléraient l’usage totalement différent fait du local comme débit de boisson et restaurant ;

— que, les bailleurs ayant renouvelé leur refus lors du rendez-vous de réitération, les dirigeants de la SAS LE VELOURS ont été contraints de refuser de signer l’acte de vente définitif du fonds de commerce, la vente ne pouvant porter que sur le fonds de commerce réellement exploité ;

— qu’ainsi, aucune faute ne peut être reprochée à la SAS LE VELOURS qui n’a fait que demander la régularisation d’une situation antérieure totalement illégale apparemment convenue entre le bailleur et le locataire ;

— qu’en revanche, la SARL LE SELFIE a commis une faute en signant le compromis mentionnant une activité non conforme au bail, tentant ainsi de vendre un fonds de commerce bar/restaurant avec un bail concernant un salon de thé et en faisant croire à l’acquéreur que la modification du bail ne poserait pas de difficultés, s’agissant d’une simple erreur matérielle à régulariser ; qu’ainsi, la SARL LE SELFIE est seule responsable de l’absence de réitération en ce qu’elle n’a pas été en mesure de fournir l’un des éléments essentiels du fonds de commerce à savoir le droit au bail ;

— subsidiairement, sur le préjudice dont la demanderesse se prévaut, qu’il n’est pas démontré ; qu’en effet, s’agissant de la baisse du chiffre d’affaire, qu’elle ne peut être invoquée que pour le mois de septembre 2019 puisque dès octobre 2019, la SARL LE SELFIE a repris son activité, étant précisé qu’en tout état de cause, la SARL LE SELFIE aurait pu continuer à travailler au mois de septembre ; qu’en tout état de cause, le préjudice pourrait correspondre à la perte de marge et non la perte de chiffre d’affaire, perte de marge dont la demanderesse ne justifie pas mais qui ne peut s’élever à plus de quelques centaines d’euros ;

— que les problèmes de santé de M. [U] sont antérieurs et sans lien avec l’absence de réitération de la vente ; que la promesse d’embauche produite apparaît en outre peu convaincante ; que de même, les circonstances d’établissement de la pièce n°10 de la demanderesse apparaissent douteuses, étant précisé que la dévalorisation du fonds de commerce en août 2020 résulte de la crise sanitaire et non de la SAS LE VELOURS ; que de même, la SAS LE VELOURS n’est pas responsable des négociations qui ont eu lieu par la suite entre la SARL LE SELFIE et la BOQUITA ;

— s’agissant de la demande reconventionnelle de la SAS LE VELOURS, que compte tenu des fautes commises par la SAS LE SELFIE, elle est en droit de solliciter la réparation de son préjudice ; qu’en l’espèce, la SAS LE VELOURS a engagé des frais en vue de la reprise du fonds de commerce (prêt immobilier, création de société, contrat de travail, diagnostic électrique) et s’est retrouvée sans activité suite à l’attitude négligente de la demanderesse ; qu’ainsi, il est sollicité une somme de 20 000 euros ;

— qu’enfin, la présente procédure est un abus de droit d’ester en justice qui doit être sanctionné par des dommages-intérêts à hauteur de 5000 euros et une amende civile à hauteur de 10 000 euros ;

Selon les termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 12 mars 2024, Maître [R] [I] demande au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— Déclarer la SARL LE SELFIE totalement infondée en ses demandes ;

— Écarter l’attestation de témoin de Monsieur [L] [U] du 12 février 2021 ;

— Débouter la SARL LE SELFIE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la SARL LE SELFIE à régler à Maître [R] [I] la somme de 2.000,00 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner la SARL LE SELFIE à régler à Maître [R] [I] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la SARL LE SEFLIE aux dépens ;

Subsidiairement,

— Écarter l’exécution provisoire de droit ;

Encore plus subsidiairement,

— Ordonner la consignation des sommes devant être réglées au titre de l’exécution provisoire de droit entre les mains du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du Barreau d’EPINAL.

A l’appui de ses prétentions, Maître [R] [I] soutient :

— qu’il résulte de l’extrait KBIS de la SARL LE SELFIE que son activité déclarée relevait de la restauration traditionnelle ; qu’en effet, la SARL LE SELFIE exploite un bar à vin avec restauration sur place, ce qui est conforme à la description faite à la SAS LE VELOURS qui souhaitait acquérir le fonds de commerce ;

— que la SARL LE SELFIE a confirmé l’exactitude des informations la concernant mentionnées dans le compromis de vente signé par les parties ; qu’ainsi, l’activité qu’ils exploitaient et qu’ils entendaient céder concernait bien, notamment, la restauration sur place ;

— qu’en réalité, l’activité déployée par la SARL LE SELFIE était contraire aux stipulations du bail signé avec les consorts [Z] dont il ressort que l’activité de restauration était en théorie interdite ; que cependant, les bailleurs avaient autorisé verbalement la SARL LE SELFIE à exercer une activité de restauration ;

— que la SAS LE VELOURS a tenté d’obtenir une autorisation écrite ou une modification du bail mais sans succès, de sorte qu’elle a renoncé à l’achat du fonds de commerce ;

— qu’en n’obtenant pas l’accord des bailleurs pour modifier le bail en y intégrant l’activité de restauration, la SARL LE SELFIE ne pouvait vendre ce qu’elle avait promis de vendre de sorte qu’elle est responsable de la non-réitération de la vente ; que l’absence de divergence entre la SARL LE SELFIE et ses bailleurs démontre la mauvaise fois de la demanderesse ; que sa mauvaise foi est en outre démontrée par le fait qu’elle allègue avoir réduit son activité en vue de la cession, ce qui constitue une exécution de mauvaise foi du contrat, le compromis concernant un fonds de commerce en bonne santé et non en perte de vitesse ; qu’ainsi, une somme de 2000 euros pour procédure abusive est sollicitée ;

— que l’attestation de M. [U] produite par la demanderesse doit être écartée des débats en ce qu’il s’agit du représentant de la société LE SELFIE et que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même en application de l’article 1363 du code civil ;

— s’agissant de la responsabilité du notaire, que la demanderesse ne mentionne pas le fondement, délictuel ou contractuel ; qu’en tout état de cause, pour engager la responsabilité d’un notaire, il convient de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité ;

— qu’en l’espèce, s’agissant de la faute, il est reproché au notaire de ne pas avoir repris dans le compromis de vente l’objet précis du bail de sorte qu’il en aurait résulté de l’incertitude pour l’acquéreur ; que cependant, le notaire a rédigé le compromis selon les indications fournies par les parties ; que c’est donc la SARL LE SELFIE qui a donné la description du fonds de commerce qu’elle exploite, ce qui est conforme à la réalité ainsi qu’au RCS ; qu’il n’appartient pas au notaire de vérifier qu’elle est l’activité concrètement exercée, le notaire n’étant pas tenu de procéder à d’autres recherches que celles consistant en la consultation des publications légales ;

— que la désignation mentionnée dans le compromis ne correspond pas à celle du bail mais est conforme à la réalité et à ce que la SARL LE SELFIE voulait vendre à un prix relativement important ; que cette désignation du fonds de commerce, telle que formulée par la SARL LE SELFIE, constitue un élément essentiel de l’accord entre les parties de sorte que le notaire ne pouvait mentionner autre chose ; qu’en outre, le compromis mentionne qu’il existait un bail, bail dont les parties ont déclaré avoir eu connaissance et qui est annexé au compromis ;

— qu’il est aussi reproché au notaire d’avoir laissé inséré un paragraphe relatif à un acompte sur le prix, qu’en réalité aucun acompte n’était prévu et aucun chiffre mentionné ; que la SARL LE SELFIE est de mauvaise foi quand elle indique qu’elle était persuadée qu’un acompte avait été versé ; que l’absence d’acompte ne la prive en tout état de cause pas d’indemnité ou de recours ;

— sur le lien de causalité, que la vente ne s’est pas concrétisé du fait des manœuvres dolosives de la SARL LE SELFIE qui a tenté de vendre une activité invendable sans maintien de l’accord verbal ; que si l’activité mentionnée au bail avait été mentionnée au compromis, la SAS LE VELOURS n’aurait probablement même pas signé le compromis de sorte que la SARL LE SELFIE n’a pas perdu une opportunité de vendre son bien comme elle l’indique ; que le fonds de commerce vendu en 2023 à la BOQUITA n’implique que l’activité autorisée par le bail soit une activité beaucoup plus restreinte, il est donc normal que le prix soit très inférieur ;

— sur le préjudice, qu’il est inexistant puisqu’il ressort de la vente de 2023 que l’activité n’a pas cessé contrairement à ce qui est allégué en demande ;

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

A titre liminaire s’agissant de l’attestation de témoin de Monsieur [L] [U] du 12 février 2021 dont Me [I] demande à ce qu’elle soit écartée des débats, il résulte effectivement de l’article 1363 du code civil que « nul ne peut se constituer de titre à soi-même ».

Cependant, cela ne signifie pas pour autant que l’associé d’une société ne peut pas rédiger une attestation dans le cadre d’un litige concernant sa société. En revanche, il appartiendra au Tribunal d’apprécier sa force probante compte tenu du fait qu’elle a été établie par l’un des associés de la demanderesse.

Ainsi, il n’y a pas lieu d’écarter cette attestation des débats.

1°) SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT FORMEES PAR LA SARL LE SELFIE [Localité 5] LA SAS LE VELOURS ET MAITRE [I]

Il convient de souligner que la demanderesse n’indique aucun fondement juridique dans ses écritures pour solliciter la condamnation des défenderesses. Compte tenu de la signature d’un compromis de vente entre la SARL LE SELFIE et la SAS LE VELOURS, il convient d’appliquer la responsabilité contractuelle s’agissant des demandes formées contre cette dernière. En revanche, s’agissant de la responsabilité de Me [I], cette dernière n’étant pas partie au contrat mais un officier public et ministériel, il convient d’appliquer la responsabilité délictuelle.

A) Sur la responsabilité de la SAS LE VELOURS

Il résulte de l’article 1231-1 du code civil que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, la SARL LE SELFIE reproche à la SAS LE VELOURS de n’avoir pas réitéré par acte authentique la cession du fonds de commerce exploité par la SARL LE SELFIE qui avait fait l’objet d’un compromis de vente en date du 22 juin 2019.

Il ressort de ce compromis de vente, qu’il porte sur « un fonds de commerce de bar à vins, restauration sur place, vente et dégustation de vins, bières, spiritueux, alcools, salon de thé-glaces, exploité a [Localité 6], département de la Moselle, [Adresse 3], connu sous le nom « LE SELFIE ». Le compromis contient en outre des mentions relatives à la cession de la licence 4 et un avertissement relatif aux débits de boissons.

Selon le compromis, le fonds de commerce est exploité dans des locaux commerciaux donnés à bail par les consorts [Z] selon bail du 16 novembre 2017. Il est précisé que le cessionnaire déclare en avoir pris connaissance dès avant ce jour, une copie du bail étant d’ailleurs annexé au compromis.

Si le compromis contient une condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs, il apparaît que ce n’est pas un problème de financement qui a amené la SAS LE VELOURS à ne pas réitérer la vente mais une difficulté quant à l’activité du fonds de commerce.

En effet, selon ce compromis, la SAS LE VELOURS s’était engagée à acheter un fonds de commerce « de bar à vins, restauration sur place, vente et dégustation de vins, bières, spiritueux, alcools, salon de thé-glaces » mais le bail du 16 novembre 2017 limitait l’activité ainsi « salon de Thé, Glacier, Épicerie Fine, Vente et dégustation de Vins, à l’exclusion de toute autre activité et notamment de café, snack et restaurant ».

La demanderesse ne peut légitimement faire valoir que la SAS LE VELOURS avait parfaitement conscience que l’établissement « LE SELFIE » était un salon de thé et non un restaurant alors qu’il résulte clairement des pièces produites en défense qu’il s’agissait en réalité d’un bar à vin proposant de la restauration sur place, et ce, que le local dispose ou non d’une cuisine.

La SARL LE SELFIE reconnaît d’ailleurs dans ses écritures qu’elle proposait une activité de bar à vin avec restauration, ce qui correspond à l’activité déclarée par la SARL LE SELFIE au RCS à savoir la restauration, et non une activité de salon de thé.

Il semble en outre en partie reconnu par la SARL LE SELFIE dans ses conclusions, qu’il y avait une certaine tolérance de la part des bailleurs quant au fait que l’activité réelle de l’établissement LE SELFIE était en décalage avec l’activité prévue au bail.

Cependant, comme l’indique la demanderesse dans ses écritures, la tolérance n’étant pas créatrice de droit, la SAS LE VELOURS ne pouvait se contenter d’une éventuelle promesse orale pour s’assurer que cette tolérance allait se poursuivre et qu’elle pourrait exercer l’activité de bar à vin et petite restauration qu’elle s’était engagée à acquérir.

Il résulte des pièces produites que compte tenu du refus des bailleurs de modifié l’activité spécifiée au bail, aucune régularisation n’était possible, de sorte que la SAS LE VELOURS se voyait déchargée de tout engagement contractuel d’achat. En effet, un compromis de vente vaut vente seulement lorsqu’il y a accord sur l’objet, or en l’espèce, la SAS LE VELOURS s’était engagée à acheter un bar à vin avec restauration sur place et on lui a finalement proposé d’acheter un salon de thé.

Il ne peut être reproché à la SAS LE VELOURS d’avoir tenté d’obtenir une modification du bail, et ce même si le compromis de vente ne prévoyait pas de condition suspensive de modification du bail, puisque cette modification était la seule solution pour régulariser la situation, à savoir que la SARL LE SELFIE s’était engagé à vendre un bien qui ne correspondait pas au bail et qu’elle n’était donc pas en mesure de vendre.

Il convient de souligner qu’il ressort des pièces que, si la modification du bail n’a pas été mentionnée dans le compromis de vente, elle semble avoir été abordée par les parties dans le cadre des négociations contractuelles puisqu’il ressort de mails envoyés par Mme [C] à M. [N], l’un des associés de la SARL LE SELFIE, et à Me [E], qu’elle prend des nouvelles concernant la modification du bail. Le notaire lui a d’ailleurs répondu que les bailleurs avaient bien pris contact avec leurs notaires pour la conclusions d’un nouveau bail commercial comportant comme modification des « précisions sur l’activité autorisée dans le local ». Ainsi le nouveau bail devait être envoyé mi-septembre 2019 (pièce SAS LE VELOURS n°5). De même, il ressort de la pièce n°5 de la demanderesse que dans un échange de mail entre la SAS LE VELOURS et Me [I], est évoqué la possibilité de prévoir un avenant au bail. L’attestation de M. [U] selon laquelle une modification de l’activité visée au bail n’a jamais été envisagée est donc contredite par les mails présents au dossier, qui sont des éléments plus objectifs.

Par ailleurs, le fait que le compromis de vente vise comme activité, une activité différente de celle du bail, démontre que les parties ont effectivement pris pour acquis que la modification du bail, pour l’aligner sur la réalité de l’activité de l’établissement, n’était qu’une formalité.

Il résulte de ce qui précède que la SAS LE VELOURS n’a commis aucune faute contractuelle. La SARL LE SELFIE sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes formées contre la SAS LE VELOURS.

B) Sur la responsabilité de Me [I]

En application de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’engagement de la responsabilité civile d’un notaire suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, la demanderesse semble reprocher à Me [I] de n’avoir établi qu’un exemplaire du compromis de vente litigieux et de l’avoir conservé. Cependant, il n’est pas explicité en quoi cela pourrait constituer une faute et en quoi cela aurait pu être préjudiciable à la SARL LE SELFIE.

Par ailleurs, la demanderesse reproche à Me [I] d’avoir indiqué dans le compromis de vente une activité du fonds de commerce ne correspondant pas à celle mentionnée au bail du 16 novembre 2017.

En l’espèce, il apparaît qu’effectivement l’activité mentionnée dans le bail, à savoir : « salon de Thé, Glacier, Épicerie Fine, Vente et dégustation de Vins, à l’exclusion de toute autre activité et notamment de café, snack et restaurant » ne correspond pas à l’activité mentionnée dans le compromis à savoir : « bar à vins, restauration sur place, vente et dégustation de vins, bières, spiritueux, alcools, salon de thé-glaces ».

S’il appartient effectivement au notaire de rédigé le compromis selon les indications fournies par les parties et de désigner l’objet de la cession tel qu’il résulte de l’accord des parties, il lui appartient aussi, en application de son devoir de conseil, d’alerter les parties quant aux éventuelles difficultés qui pourraient se poser et notamment en l’espèce de les alerter sur le décalage qui existait entre l’activité visée au compromis et l’activité visée au bail.

En effet, la réitération de la cession ne pouvait en l’espèce intervenir sans une modification de l’objet du bail, la SARL LE SELFIE ne pouvant vendre une activité différente que celle prévue au bail commercial. Le notaire aurait donc du mentionner expressément cette difficulté dans le compromis de vente en insérant une condition suspensive relative à la modification du bail ou en mentionnant au compromis la même activité qu’au bail et en indiquant que les acquéreurs faisaient leur affaire d’une éventuelle modification du bail.

Il résulte de ces éléments que Me [I] a effectivement commis une faute. S’il ne lui appartenait effectivement pas de vérifier l’activité réelle du bar LE SELFIE, il lui appartenait en revanche de vérifier que l’activité mentionnée au bail était compatible avec celle mentionnée au compromis, d’informer les parties sur toute difficulté et de le mentionner dans le compromis

Enfin, la demanderesse reproche à Me [I] de n’avoir pas veillé au versement par le cessionnaire de l’acompte sur le prix de cession convenu au compromis.

En l’espèce, le compromis signé par les parties contient effectivement un paragraphe intitulé « VERSEMENT A TITRE D’ACOMPTE SUR LE PRIX » selon lequel « cette somme, versée à titre d’acompte sur le prix de la cession sera imputée, lors de la passation de l’acte authentique sur le montant du prix stipulé payable comptant ».

Me [I] indique en défense qu’aucun versement d’acompte n’a été décidé par les parties et qu’il s’agit d’un simple oubli d’un paragraphe qui n’aurait pas du être introduit dans le corps du compromis. Le fait qu’aucun montant d’acompte n’est mentionné dans le compromis corrobore le fait que les parties n’ont jamais décidé d’introduire une telle clause. D’ailleurs, dans ses écritures, la SARL LE SELFIE ne mentionne aucun montant non plus, ce qui confirme qu’aucun montant n’a été contractuellement fixé par les parties.

Il apparaît donc que la mention de ce paragraphe dans le compromis est une simple erreur de plume sans conséquence puisque cela n’empêche pas la demanderesse de solliciter une indemnisation par ailleurs. A défaut d’accord des parties pour fixer le montant d’un acompte, il ne peut être reproché à Me [I] de n’avoir pas veillé au versement d’un tel acompte.

C) Sur l’indemnisation des préjudices

— sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance pour la perte relative au prix de vente du fonds de commerce

La SARL LE SELFIE sollicite la somme de 45000 euros au titre de la perte de chance relative au prix de vente du fonds de commerce. La demanderesse produit à l’appui de sa demande, en pièce n°10 une offre d’achat datée du 20 août 2020 pour un montant de 65000 euros ainsi qu’un compromis de vente en date du 20 février 2023 avec une société dénommée BOQUITA pour un montant de 50 000 euros.

Cependant, ce compromis de vente mentionne comme activité du fonds de commerce vendu « [Localité 7] de Thé, Glacier, Épicerie Fine, Vente et dégustation de Vins, à l’exclusion de toute autre activité et notamment de café, snack et restaurant » conformément au bail et non « bar à vins, restauration sur place, vente et dégustation de vins, bières, spiritueux, alcools, salon de thé, glace » comme c’était visé au compromis signé entre la SARL LE SELFIE et la SAS LE VELOURS.

Il apparaît donc que la SARL LE SELFIE a vendu un fonds de commerce dont l’activité est largement plus réduite que ce qu’elle s’était engagée à vendre à la SAS LE VELOURS, ce qui explique la différence de prix.

Par ailleurs, comme le relève Me [I] dans ses écritures, si celle-ci avait effectivement alerté les parties sur l’impossibilité de finaliser la vente du fonds de commerce sans modification de l’activité visée au bail, une condition suspensive de modification du bail aurait été insérée au compromis et la vente n’aurait en tout état de cause jamais abouti.

La demanderesse échoue à démontrer l’existence d’une perte de chance et donc d’un préjudice. En effet, si l’activité de salon de thé avait été mentionnée au compromis, la SAS LE VELOURS n’aurait même pas signé le compromis puisqu’elle désirait acheter un fonds de commerce de bar à vin et restauration. Si la SAS LE VELOURS avait été prête à acheter un salon de thé, la vente se serait finalisée.

En conséquence, le préjudice n’étant pas démontré, la SARL LE SELFIE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance.

— sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice économique subi

Outre l’indemnisation de sa perte de chance, la SARL LE SELFIE sollicite une somme de 10 000 euros au titre de son préjudice économique.

La SARL LE SELFIE allègue dans ses écritures une fermeture de l’établissement mais sans en justifier. A l’inverse, il résulte de la pièce n°11 de la SAS LE VELOURS que dès le 2 octobre 2019, la SARL LE SELFIE a annoncé à sa clientèle qu’ils poursuivaient l’activité. Par ailleurs, il résulte des captures d’écran produites que l’établissement a bien été ouvert tout au long du mois d’octobre 2019.

Ainsi le seul élément de nature à établir un préjudice est la pièce n°7 de la SARL LE SELFIE, c’est-à-dire, l’attestation de l’expert comptable de l’établissement LE SELFIE selon laquelle entre janvier 2019 et août 2019, le chiffre d’affaire a fluctué entre 4745,36 euros et 7314,59 euros, pour une moyenne de 5974 euros tandis qu’en septembre, le chiffre d’affaire n’était que de 2079,04 euros. Ainsi, la demanderesse justifie effectivement d’une baisse de son chiffre d’affaire.

Cependant, cette baisse de chiffre d’affaire ne correspond pas au préjudice subi par la société LE SELFIE puisque son préjudice correspond à la baisse de bénéfice.

La SARL LE SELFIE ayant déclaré un bénéfice à hauteur de 7434 euros entre le 23 novembre 2017 et le 31 décembre 2018 dans le cadre du compromis de vente, soit un bénéfice moyen d’environ 572 euros par mois, il convient d’évaluer sa perte de bénéfice pour le mois de septembre 2019 à une somme de 190 euros (572/3).

Enfin, il convient de souligner que le certificat médical versé en pièce n°9 par la demanderesse ne démontre aucunement un préjudice en lien avec la faute commise par Me [I]. En effet, ce certificat médical date de mars 2019, soit bien avant la signature du compromis de vente, et évoque des troubles phasiques dans un contexte d’alcoolisation aiguë, ce qui n’a aucun lien avec la cession du fonds de commerce.

En conséquence, Me [I] sera condamnée à payer à la SARL LE SELFIE une somme de 190 euros.

2°) SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE CONDAMNATION DE LA SARL LE SELFIE AU PAIEMENT DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS AU TITRE DE L’ABSENCE DE SIGNATURE DE LA CESSION DU FONDS DE COMMERCE PAR LA FAUTE DE LA SARL LE SELFIE

Selon l’article 1231-1 du code civil précité : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

— sur la faute commise par la SARL LE SELFIE

En l’espèce, comme le reconnaît elle-même la demanderesse dans ses écritures, la SARL LE SELFIE ne pouvait vendre qu’un fonds de commerce correspondant à l’activité indiquée au bail, il lui appartenait donc de s’assurer que ce qu’elle s’engageait à vendre correspondait à ce qui était mentionné dans le bail et correspondait à la réalité.

Or il est démontré que l’activité visée au compromis, qui correspond à l’activité réellement exercée par la SARL LE SELFIE, est bien plus large que celle visée au bail. L’affirmation de la SARL LE SELFIE selon laquelle elle a voulu vendre ce qui correspondait au fonds de commerce et qui était compatible avec le bai relève donc de la mauvaise foi. Il apparaît qu’au contraire, la SARL LE SELFIE a essayé de vendre une activité beaucoup plus large que celle qui figurait au bail, ce qui lui permettait d’obtenir un bien meilleur prix que pour une activité de salon de thé et épicerie fine.

En effet, la SARL LE SELFIE était la mieux placée pour connaître l’objet du bail et savoir en conséquence que s’ils pouvaient exercer l’activité qui était la leur et qui a été démontrée par les pièces, c’était uniquement grâce à une tolérance du bailleur, tolérance du bailleur qui ne lui permettait pas de s’engager à vendre une activité différente de celle visée au bail.

C’est donc la SARL LE SELFIE qui a commis une faute contractuelle en s’engageant à vendre un fonds de commerce dont l’activité ne correspondait nullement à l’activité visée au bail de sorte qu’elle savait qu’elle ne pourrait en réalité vendre sans une modification de l’activité visée au compromis.

— sur le préjudice et le lien de causalité

En l’espèce, la SAS LE VELOURS fait valoir que l’acquisition du fonds de commerce de la SARL LE SELFIE était un projet personnel important qui a nécessité un investissement personnel et financier pendant près d’un an.

A l’appui de sa demande de dommages-intérêts, la SAS LE VELOURS verse aux débats un message de Mme [C] du 27 septembre 2019 indiquant que les commandes doivent être lancées le jour même en vue de la reprise du fonds de commerce (pièce n°13). Cependant, elle ne justifie nullement avoir effectivement commandé des denrées à perte.

Par ailleurs, la SAS LE VELOURS produit deux contrats de travail à durée déterminée en date du 28 septembre 2019 et indique qu’elle n’a pas pu honorer ces contrats. Cependant, elle n’évoque aucune difficulté ultérieure ou financière quant au fait qu’elle n’a pas pu honorer ces contrats.

En revanche, il ressort de la pièce n°16 de la SAS LE VELOURS qu’elle a fait réaliser une contrôle électrique du local litigieux pour un montant de 420 euros. Il s’agit d’un préjudice démontré et indemnisable.

A cette somme qui correspond à l’investissement financier démontré, s’ajoutera une somme de 2000 euros au titre de l’investissement personnel qui ressort notamment des différents échanges de mail produits.

En revanche, la SAS LE SELFIE ne justifie d’aucun préjudice relatif à une perte d’activité puisque s’agissant d’une création de société, elle n’avait pas d’activité antérieure. De plus, ses associés exerçaient tous deux une profession qu’ils ne justifient pas avoir cessée ce qui aurait entraîné une perte financière.

En conséquence, la SARL LE SELFIE sera condamnée à payer à la SAS LE VELOURS une somme de 2420 euros à titre de dommages et intérêts.

3°) SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES POUR PROCEDURE ABUSIVE

En application de l’article 1240 précité du code civil, il appartient à toute juridiction, y compris en référés, de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif d’une partie au procès.

Le droit de défendre en justice ses intérêts légitimes ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages et intérêts que dans l’hypothèse d’une attitude fautive génératrice d’un dommage.

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

— sur la demande de la SAS LE VELOURS

La SAS LE VELOURS sollicite la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts au motif que la présente procédure est un abus du droit d’ester en justice qui vise à nuire à la SAS LE VELOURS.

En l’espèce, il ressort des développement ci-dessous que la SARL LE SELFIE a été déboutée de ses demandes de condamnation formées contre la SAS LE VELOURS et qu’elle a été au contraire condamnée reconventionnellement à indemniser le préjudice de la SAS LE VELOURS.

Il apparaît que la demanderesse reprochait à la SAS LE VELOURS l’absence de réitération de la vente alors que cet état de fait est imputable à la SARL LE SELFIE elle-même. C’est donc avec mauvaise foi que la demanderesse s’est posé comme victime d’une situation qu’elle a elle-même provoqué.

En conséquence, la SARL LE SELFIE sera condamnée à payer à la SAS LE VELOURS une somme de 2000 euros pour procédure abusive.

— sur la demande de Me [I]

Me [I] sollicite la somme de 2000 euros sur le même fondement.

Cependant, si l’action diligentée contre la SAS LE VELOURS apparaît abusive, il en va différemment de l’action formée contre Me [I] dont la faute a été retenue.

En conséquence, Me [I] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre

— sur l’amende civile

En l’espèce, la SAS LE VELOURS sollicite que la SARL LE SELFIE soit condamnée à une amende civile de 10 000 euros.

Cependant, compte tenu du fait que seule l’action contre la SAS LE VELOURS a été jugée abusive et non toute l’instance dans son ensemble, il n’y a pas lieu de condamner la SARL LE SELFIE à une amende civile.

4°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Me [I] et la SARL LE SELFIE, qui succombent, seront condamnés aux dépens.

La SARL LE SELFIE sera condamnée à régler à la SAS LE VELOURS la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Me [I] sera condamnée à régler à la SARL LE SELFIE la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter Me [I] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. De même, la SARL LE SELFIE sera déboutée de sa demande formée contre la SAS LE VELOURS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

5°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 28 juillet 2020,

Me [I] demande à ce que l’exécution provisoire soit écartée ou, subsidiairement, que la consignation des sommes devant être réglées soit ordonnée au titre de l’exécution provisoire de droit entre les mains du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du Barreau d’EPINAL.

Cependant, en l’espèce, Me [I] ne démontre pas en quoi l’exécution provisoire pourrait avoir des conséquences manifestement excessives. Eu égard aux montants objet des présentes condamnations, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à écarter des débats l’attestation de témoin de Monsieur [L] [U] du 12 février 2021 ;

DEBOUTE la SARL LE SELFIE de l’ensemble de ses demandes formées contre la SAS LE VELOURS ;

CONDAMNE Me [I] à payer à la SARL LE SELFIE la somme de 190 euros au titre de son préjudice financier ;

DEBOUTE la SARL LE SELFIE de sa demande de dommages et intérêts pour le surplus, notamment au titre de la perte de chance ;

CONDAMNE la SARL LE SELFIE à payer à la SAS LE VELOURS la somme de 2420 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL LE SELFIE à payer à la SAS LE VELOURS une somme de 2000 euros pour procédure abusive ;

DEBOUTE Me [I] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une amende civile ;

CONDAMNE Me [I] et la SARL LE SELFIE aux dépens ;

CONDAMNE la SARL LE SELFIE à régler à la SAS LE VELOURS la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Me [I] à régler à la SARL LE SELFIE la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Me [I] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL LE SELFIE de sa demande formée contre la SAS LE VELOURS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président