AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 JUILLET 2025

N° RG 25/00135 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LHHY

Minute JCP n° 324/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. LANGECRIMEL

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître SEIBERT-SAND Valérie avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [J],

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 mai 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e SEIBERT-[Localité 5] (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [J]

EXPOSE DU LITIGE :

Selon contrat du 2 octobre 2015, la SCI FALIE a donné à bail à Madame [Z] [J] un appartement situé [Adresse 2], ce moyennant un loyer de 690 euros par mois dont 40 euros de provision sur charges.

En cours de bail, la SCI LANGECRIMEL a acquis le bien immobilier situé [Adresse 2] sur adjudication judiciaire, le 12 mars 2024.

Un dégât des eaux s’étant manifesté au sein de l’appartement situé au rez-de chaussée, en dessous de l’appartement loué par Madame [Z] [J], la SCI LANGECRIMEL a fait assigner l’intéressée devant le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, aux fins d’obtenir :

— que soit ordonné à Madame [Z] [J] de lui permettre l’accès à son logement, ainsi qu’à tout entreprise mandatée par la S.C.I. LANGECRIMEL, ce aux fins d’y effectuer des travaux de réhabilitation intérieure, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— la condamnation de Madame [Z] [J] aux dépens et à lui verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indiquait au soutien de ses demandes qu’en dépît de demandes adressées à Madame [Z] [J] pour que celle-ci transmette à son assurance une déclaration de sinistre et qu’elle permette l’accès à son logement, l’intéressée ne répondait à aucune de ses sollicitations.

A l’audience du 22 mai 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, la SCI LANGECRIMEL était représentée par Maître FERRARI substituant Maître SEIBERT-SANDT, avocat au barreau de Metz ; Madame [Z] [J], bien que régulièrement assignée selon acte de commissaire de justice signifié à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La SCI LANGECRIMEL, se reportant aux termes de son assignation a maintenu ses demandes.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à obtenir l’accès au logement loué par madame [Z] [J], ce sous astreinte

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : "Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. […]"

En pareille hypothèse, la preuve de l’urgence n’a donc pas à être rapportée.

Le trouble manifestement illicite consiste en toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Or l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’obligation de « permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 ».

Ainsi, le refus d’accès au logement loué, opposé par un locataire à son bailleur souhaitant y réaliser des travaux, constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, soutenant que Madame [Z] [J] ne donne pas suite à ses sollicitations, la SCI LANGECRIMEL sollicite qu’il lui soit ordonné de permettre l’accès à son logement, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Si les justificatifs produits permettent d’établir l’existence d’un dégât des eaux au sein de l’appartement situé au rez-de-chaussée, nécessitant la réalisation de travaux au sein de l’appartement loué par Madame [Z] [J], la preuve du fait que Madame [Z] [J] refuserait d’accorder l’accès à son logement à son propriétaire n’est en revanche pas rapportée.

En effet, le SMS du 25 octobre et le courrier du 4 novembre 2024 par lequel la SCI LANGECRIMEL demandait à sa locataire de faire une déclaration de sinistre auprès de son assureur et de prendre rendez-vous avec une société spécialisée dans les recherches de fuite ont visiblement (au moins partiellement) été suivis d’effet puisque la société ADS GROUPE a accédé au logement loué par Madame [Z] [J] le 14 novembre 2024 (cf les les photos jointes au rapport établi par cet société).

Le simple fait que Madame [Z] [J] n’ait pas participé à l’expertise amiable du 16 décembre 2024 ne suffit pas à établir le refus allégué de l’intéressée de permettre l’accès à son logement, ce d’autant que le rapport d’expertise ne permet pas de connaître les modalités selon lesquelles l’intéressée a été convoquée.

Faute pour la SCI LANGECRIMEL de rapporter la preuve du fait que Madame [Z] [J] refuserait de permettre l’accès à son logement pour qu’y soient réalisés des travaux de plomberie rendus nécessaire par le dégât des eaux constaté au sein du logement situé au rez-de-chaussée, elle sera déboutée de sa demande tendant à ce qu’il soit ordonné à Madame [Z] [J] de permettre l’accès à son logement, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Il convient toutefois de rappeler que l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’obligation de « permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 ».

Sur les demandes accessoires

La SCI LANGECRIMEL, partie perdante, sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS la SCI LANGECRIMEL de sa demande tendant à ce qu’il soit ordonné à Madame [Z] [J] de permettre l’accès à son logement, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

RAPPELONS que l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’obligation de « permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 ».

CONDAMNONS la SCI LANGECRIMEL aux dépens ;

DEBOUTONS la SCI LANGECRIMEL de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 24 juillet 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame KLEIN, greffière.

La greffière, La vice-présidente,