Minute n°2025/825

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 21/02221

N° Portalis DBZJ-W-B7F-JEYG

JUGEMENT DU 17 OCTOBRE 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.C.I. DICAMANT, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Redouane SAOUDI de la SELARL JEAN-LOUVEL-SAOUDI, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C205

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], sise [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la SAS BENEDIC, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Matthieu SEYVE de la SCP SEYVE – LORRAIN – ROBIN, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C405

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 15 janvier 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif;

Vu l’article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ;

1°) LES FAITS CONSTANTS

La SCI DICAMANT est propriétaire de plusieurs lots au sein de la Résidence [Adresse 8] à METZ, soumise au statut de la copropriété.

Le 22 mars 2017, la SCI DICAMANT a obtenu un permis de construire au titre de la « réhabilitation de deux logements existants » au sein du bâtiment.

Au cours de la réalisation des travaux, la SCI DICAMANT a fait savoir au syndic de copropriété qu’elle avait constaté que les poutres composant la structure du bâtiment étaient en mauvais état et a sollicité la réalisation d’un diagnostic structure.

Le syndic a missionné le BET SECALOR pour réaliser une étude de diagnostic de l’immeuble.

A la suite de cette étude, communiquée en janvier 2018, une résolution n°5 portant sur l’allègement du plancher bas du lot 54 a été mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 avril 2018. La résolution a été rejetée.

Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 13 novembre 2018, a ordonné une expertise. M [T], expert, a déposé son rapport le 23 avril 2021.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 27 juillet 2021, ont été mise à l’ordre du jour les résolutions suivantes :

Résolution n°6 : A LA DEMANDE DE LA SCI DICAMANT ET DANS LE CADRE DE LA PROCEDURE EN COURS SCI DICAMANT/SDC [Adresse 7] : REALISATION DES TRAVAUX DE CONSOLIDATION DES STRUCTURES DE LA COPROPRIETE

Résolution n°7 : A LA DEMANDE DE LA SCI DICAMANT ET DANS LE CADRE DE LA PROCEDURE EN COURS SDC [Adresse 7]/SCI DICAMANT : PRISE EN CHARGE DU COUT DE LA REMISE EN ETAT DES APPARTEMENTS T2 ET T5 DE LA SCI DICAMANT

Résolution n°8:A LA DEMANDE DE LA SCI DICAMANT ET DANS LE CADRE DE LA PROCEDURE EN COURS SDC [Adresse 7]/SCI DICAMANT : PRISE EN CHARGE DES PREJUDICES SUBIS PAR LA SCI DICAMANT

La résolution n°6 a été adoptée, les résolutions n°7 et 8 ont été rejetées par l’assemblée générale.

La SCI DICAMANT a dès lors introduit la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par exploit d’huissier délivré le 28 septembre 2021, la SCI DICAMANT a constitué avocat et a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 9] » sis [Adresse 6] à METZ, représenté par son syndic, devant le tribunal judiciaire de METZ aux fins de le voir

— déclarer les demandes de la SCI DICAMANT recevables et bien fondées,

— annuler les résolutions n°7 et 8 de l’assemblée générale extraordinaire en date du 27 juillet 2021,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 12] » à payer à la SCI DICAMANT le coût des travaux préparatoires aux travaux de consolidation des structures dans ses appartements T2 et T5 ainsi que l’indemnisation de son préjudice de jouissance, tels qu’évalués par l’expert judiciaire, à savoir :

*40.886 € HT et 90.170 € HT = 130.056 € HT concernant le coût des travaux préparatoires aux travaux de consolidation des structures dans ses appartements T2 et T5 soit la somme de 157.267,20 € TTC,

*la somme de 9.600 € au titre du préjudice de jouissance,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence 8 [13] à payer à la SCI DICAMANT une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence 8 [Localité 14] aux entiers frais et dépens ,

— dire que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit et ne sera pas écartée.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 9] » sis [Adresse 6] à [Localité 10], représenté par son syndic a constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 08 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2025, à juge unique, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 20 mars 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogée en son dernier état au 17 octobre 2025.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions récapitulatives n°3 notifiées en RPVA le 07 mars 2024, la SCI DICAMANT demande au tribunal, au visa des articles 42 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— de déclarer les demandes de la SCI DICAMANT recevables et bien fondées,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 12] » de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Dès lors,

— d’annuler les résolutions n°7 et 8 de l’assemblée générale extraordinaire en date du 27 juillet 2021,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 11] 8 [Adresse 15] » à payer à la SCI DICAMANT le coût des travaux préparatoires aux travaux de consolidation des structures dans ses appartements T2 et T5 ainsi que l’indemnisation de son préjudice de jouissance, tels qu’évalués par l’expert judiciaire, à savoir :

*40.886 € HT et 90.170 € HT = 130.056 € HT concernant le coût des travaux préparatoires aux travaux de consolidation des structures dans ses appartements T2 et T5 soit la somme de 157.267,20 € TTC,

*la somme de 9.600 € au titre du préjudice de jouissance,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence 8 [13] à payer à la SCI DICAMANT une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] 8 [Adresse 15] aux entiers frais et dépens,

— de dire que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit et ne sera pas écartée.

La SCI DICAMANT fait valoir que :

— le procès-verbal d’assemblée générale contenant les résolutions contestées a été notifié le 16 août 2022 ; elle a voté « pour » les deux résolutions rejetées ; sa contestation est recevable ;

— alors que son permis de construire date du 22 mars 2017, les copropriétaires ont tout fait pour en empêcher l’aboutissement ; selon procès-verbal d’assemblée générale du 20 avril 2018, ils ont ainsi refusé la réalisation des travaux d’allègement du plancher bas du lot 54 malgré les conclusions du BET SECALOR qui préconisait des travaux urgents ; l’expertise de M [T] conclut à l’entière responsabilité du syndicat des copropriétaires qui a refusé de manière délibérée la réalisation des travaux de consolidation de structure de l’immeuble malgré les demandes de la SCI DICAMANT qui souhaitait pouvoir réaliser l’aménagement de ses appartements ;

— l’assemblée générale a rejeté les résolutions portant sur l’indemnisation de son préjudice telle que chiffrée par l’expert ; ce vote est constitutif d’un abus de majorité et doit être annulé ;

— contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, les travaux qu’elle a réalisés ont été autorisés par la délivrance d’un permis de construire et ont été soumis à l’assemblée générale des copropriétaires du 08 décembre 2017 qui les a autorisés ; elle a bien transmis au syndic, qui est mal fondé à prétendre le contraire, un projet de modification d’esquisses d’étage et de règlement de copropriété mais le syndic n’a pas donné suite à ses demandes ;

— elle n’est pas à l’origine du préjudice dont elle se plaint comme il est soutenu ; elle a stoppé ses travaux et a demandé et obtenu un permis de construire modificatif puisque la structure du plancher ne permettait pas la réalisation de tous les travaux initialement prévus ; elle a pris en charge des travaux de consolidation ; le service urbanisme de la Ville de [Localité 10], alerté par des copropriétaires, a effectué plusieurs contrôles qui n’ont pas relevé de risque pour la sécurité des biens et des personnes ;

— le syndicat des copropriétaires engage au surplus sa responsabilité en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; cette responsabilité est établie selon le rapport d’expertise de M [T] ; si les travaux de structure ont finalement été votés lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2021, ils vont nécessiter des travaux préparatoires dans ses appartements puis une remise en état ; seule la négligence du syndicat est à l’origine de son préjudice.

Par dernières conclusions notifiées en RPVA le 10 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] représenté par son syndic, demande au tribunal

— de déclarer la SCI DICAMANT mal fondée en sa demande,

— de l’en débouter,

— de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], représenté par son syndic, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Il fait valoir que :

— selon le règlement de copropriété modificatif du 02 juillet 2007 et esquisse 2261C du 28 juin 2007 annexé, le lot n°11 du bâtiment B de la copropriété a été éclaté en 4 lots, à savoir le lot 53 partie commune, lot 54 au rez de chaussée, composé de 2 locaux, d’un dégagement et d’une cave, le lot 55 au rez de chaussée, constitué d’un local commercial et d’un local et le lot 56 situé au sous sol constitué de 4 caves et d’une chambre froide ;

— le lot n°11 était alors propriété de la SCI H2O gérée par M [W] qui est le gérant de la SCI DICAMANT ;

— la création de logements dans le bâtiment B, dans les lots 12, 54 et 56, alors composé de locaux à usage commercial, locaux, garages et caves en sous sol, entraîne un changement de destination ; les locaux transformés en appartements étaient précédemment les annexes du local commercial utilisé par un coiffeur ;

— la création d’appartements entraînant un changement de destination nécessitait la transmission au syndic d’un projet de modification d’esquisses d’étage et de règlement de copropriété avec mise à jour des tantièmes pour le calcul des charges et la transmission d’une demande de modification de destination des lots, sur lequel le syndicat des copropriétaires se serait prononcé en assemblée générale ; le permis de construire accordé à la SCI DICAMANT ne pallie pas l’absence de ces demandes ; la SCI DICAMANT est passée en force, transformant sans autorisation local commercial, chambre froide et caves en logements, et ne payant pas les charges ou impôts correspondant à des logements ; contrairement à ce qu’elle prétend, elle n’a jamais transmis de projet de modification de l’esquisse d’étage et de règlement de copropriété et le vote de l’assemblée générale du 08 décembre 2017 qui portait sur une « autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble par la SCI DICAMANT » ne contenait pas autorisation de changement de destination des lots en appartements ;

— les appartements de la SCI DICAMANT n’ayant aucune existence au regard de la copropriété, ils n’avaient pas à être aménagés et il ne peut être mis à la charge du syndicat les frais de dépose/repose ; le vote en ce sens de l’assemblée générale n’est pas abusif ;

— la SCI DICAMANT est à l’origine de son préjudice ; l’assemblée générale a rejeté le vote sur les travaux d’allègement du plancher bas en avril 2018 ; la demanderesse n’a exercé aucun recours contre cette résolution mais n’a pas pour autant stoppé ses travaux ; des fissures étant apparues, le syndicat a sollicité une expertise puis, suffisamment éclairé, a voté en 2021 les travaux de structure tels que préconisés par SECALOR; la SCI DICAMANT a néanmoins réalisé ses travaux malgré une expertise en cours et la non réalisation des travaux de structure ; contrairement à ce qu’elle prétend, les travaux de renforcement n’ont pas été réalisés selon l’expert.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA RECEVABILITÉ DE LA CONTESTATION

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juillet 2021 a été notifié le 16 août 2021.

La contestation, formée par assignation du 28 septembre 2021, l’a donc été dans le délai précité.

Par ailleurs, la SCI DICAMANT est opposante aux deux résolutions contestées.

La contestation de la SCI DICAMANT est recevable.

2°) SUR LE FOND

Sur la demande tendant à l’annulation des résolutions n°7 et 8 de l’assemblée générale extraordinaire du 27 juillet 2021

En liminaire, le tribunal comprend mal la position du syndicat selon lequel les appartements auraient été aménagés sans autorisation.

D’une part, il ne produit pas les clauses du règlement de copropriété qui interdiraient un changement de destination ou d’usage des locaux ou caves en local d’habitation ou soumettraient un tel changement à autorisation du syndicat.

D’autre part, il est versé aux débats le procès verbal d’assemblée générale du 08 décembre 2017 qui, dans sa résolution n°11 : Autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble par la SCI DICAMANT, expose :

« L’assemblée générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise le copropriétaire le souhaitant à effectuer, à leurs frais exclusifs, les travaux suivants :

— aménagement des locaux suivant permis de construire n°PC 57463 17 X00032 avec notamment ré-ouverture des fenêtres dans façades, démolition partielle de la toiture avec skydôme pour création d’une terrasse au niveau du sol existant, remplacement des menuiseries..suivant recommandation des ABF.

— mise en place d’une goulotte électrique qui passe du Général sous l’escalier rez de chaussée là où il y a la petite trap une goulotte de 2m50 vers les 2 logements qui seront réalisés

tels que définis aux descriptifs et plans joints à la présente convocation. »

Cette résolution qui évoque les deux logements à réaliser, vise le permis de construire, les plans et le descriptif et constate que la destination de l’immeuble a été respectée, a été approuvée et n’a pas été contestée, de sorte que, indépendamment de son intitulé, il ne peut être légitimement invoqué maintenant un problème de changement de destination non approuvé ou un défaut d’autorisation de réaliser les deux logements selon le permis de construire accordé.

Il appartenait ensuite au syndic de faire le nécessaire, aux frais du copropriétaire, au sujet de la modification des écrits de la copropriété et du changement des charges alors qu’il n’est justifié d’aucune démarche du syndic en ce sens.

Sur la demande d’annulation, il est constant que :

— la Résolution n°7 : A LA DEMANDE DE LA SCI DICAMANT ET DANS LE CADRE DE LA PROCEDURE EN COURS SDC [Adresse 7]/SCI DICAMANT : PRISE EN CHARGE DU COUT DE LA REMISE EN ETAT DES APPARTEMENTS T2 ET T5 DE LA SCI DICAMANT

— la Résolution n°8: A LA DEMANDE DE LA SCI DICAMANT ET DANS LE CADRE DE LA PROCEDURE EN COURS SDC [Adresse 7]/SCI DICAMANT : PRISE EN CHARGE DES PREJUDICES SUBIS PAR LA SCI DICAMANT

de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juillet 2021 ont été rejetées, étant relevé que la première porte en réalité sur le principe de la prise en charge, la seconde sur le montant.

Il est sollicité l’annulation des décisions sur le fondement de l’abus de droit.

Le fait pour la majorité d’utiliser ses voix en assemblée générale de manière à favoriser ses intérêts exclusifs au détriment de ceux des autres copropriétaires et de l’intérêt collectif relève de l’abus de droit.

En l’espèce, la SCI DICAMANT a fondé ses demandes d’indemnisation soumises au vote de l’assemblée générale sur les conclusions d’une expertise judiciaire concluant à l’entière responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, outre le fait que la question juridique de la responsabilité ne relève pas de la mission d’un expert, il ne peut y avoir abus de majorité dans le fait pour le syndicat de contester le principe de sa responsabilité en rejetant la demande d’indemnisation présentée.

La demande d’annulation sur le fondement de l’abus de majorité sera donc rejetée.

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 12] » à payer à la SCI DICAMANT le coût des travaux préparatoires aux travaux de consolidation des structures dans ses appartements T2 et T5 ainsi que l’indemnisation de son préjudice de jouissance, tels qu’évalués par l’expert judiciaire,

Il est constant que la décision d’assemblée générale rejetant une demande d’un copropriétaire ne prive pas celui-ci du droit de demander réparation du préjudice qu’il estime causé par un manquement du syndicat des copropriétaires.

La SCI DICAMANT fonde sa demande d’indemnisation sur le manquement du syndicat au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’assemblée générale des copropriétaires du 27 juillet 2021 a voté, en résolution 6 (6.1 et 6.2), la réalisation des travaux de consolidation des structures de l’immeuble dans les appartements T2 et T5 de la SCI DICAMANT, selon les préconisations du BET SECALOR et avec le recours à un BET structure et maîtrise d’oeuvre.

Les travaux devant avoir lieu dans les appartements de la SCI DICAMANT, ils vont nécessiter la dépose/repose des aménagements réalisés par celle-ci et/ou la reprise des dégradations ainsi que le relogement des occupants pendant une durée de 12 mois, tous frais évalués par l’expert à la somme totale de 157.267,20 € TTC pour les deux logements.

Cependant, il résulte des éléments du dossier que

— par assemblée générale du 20 avril 2018, les travaux de structure ont été refusés par l’assemblée générale ;

— le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 13 novembre 2018, a ordonné une expertise dont le rapport a été déposé le 23 avril 2021 ;

— à la suite, le syndicat des copropriétaire a voté les travaux de structure attendus.

La SCI DICAMANT n’a pas contesté la décision de rejet des travaux de structure d’avril 2018 ni saisi la justice aux fins de contraindre le syndicat aux travaux de structure préconisés par SECALOR avant de réaliser ses travaux, mais a pris le risque d’aménager ses appartements alors que la reprise de la structure, finalement votée en 2021 après expertise, n’était pas réalisée et allait nécessairement avoir un impact sur les aménagements de ses appartements.

Ce faisant, elle ne peut imputer au syndicat des copropriétaires le préjudice résultant du coût de dépose/repose de ses aménagements, qui n’est pas en lien de causalité direct avec une faute du syndicat mais relève de son propre choix de poursuivre ses travaux nonobstant l’absence des travaux de structure préalables.

Sa demande d’indemnisation sera par conséquent rejetée.

3°) SUR LES DÉCISIONS DE FIN DE JUGEMENT

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie qui succombe, la SCI DICAMANT sera condamnée aux dépens.

*

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI DICAMANT sera condamnée sur ce fondement à payer la somme de 2.000 € au syndicat des copropriétaires et sera corrélativement déboutée de sa demande sur le même fondement.

*

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI DICAMANT de sa demande d’annulation pour abus de majorité des résolutions n°7 et 8 de l’assemblée générale du 27 juillet 2021,

DEBOUTE la SCI DICAMANT de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] au titre des travaux préparatoires aux travaux de consolidation et du préjudice de jouissance,

CONDAMNE la SCI DICAMANT à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI DICAMANT de sa demande sur le même fondement,

CONDAMNE la SCI DICAMANT aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 OCTOBRE 2025 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président