AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 JUILLET 2025

N° RG 25/00139 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LHNA

Minute REF n° 273/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. ADOMA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marine KLEIN-DESSERRE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [D] [S]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ

JUGE DES RÉFÉRÉS : Aintzane KARNAOUKH

GREFFIER LORS DE L’AUDIENCE : Hélène PLANTON

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Nathalie ARNAULD

Débats à l’audience publique de référé du 05 juin 2025

Délivrance de copies :

— copie certifiée conforme le à

— clause exécutoire le à Maître Marine KLEIN-DESSERRE (+ pièces) par case

— seconde clause exécutoire le à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 décembre 2020, la SAEM ADOMA devenue SA ADOMA a donné en location à Monsieur [D] [S], un logement sis [Adresse 7], pour une redevance mensuelle de 466,46 €, outre 35,98 € pour les prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, la SA ADOMA a mis Monsieur [D] [S] en demeure de régulariser son arriéré le 7 janvier 2025, en vain.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, elle l’a donc ensuite fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ; être autorisée à faire procéder à son expulsion ; et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré d’un montant de 1.903,32 € suivant décompte au 07 février 2025, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 564,96 euros (hors APL), outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice.

À l’audience du 05 juin 2025, la SA ADOMA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Monsieur [D] [S] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conséquences de la non comparution du locataire :

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux :

Il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [D] [S] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que "II – le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis : a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (…)

III.-la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. IV.-lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondantes à la seule période d’occupation effective des lieux. (…)".

L’article 11 du contrat de résidence conclu le 2 décembre 2020 contient une clause résolutoire dans le même sens, aux termes de laquelle "en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception".

En l’espèce, la SA ADOMA justifie qu’elle a notifié à Monsieur [D] [S] une mise en demeure de régulariser un arriéré de 1.631,36 €, représentant au moins deux fois le montant mensuel de la redevance acquittée pour le logement et les charges, par lettre recommandée avec avis de réception datée du 7 janvier 2025 et à étude. Cette mise en demeure étant restée vaine pendant plus d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 7 février 2025.

L’expulsion de Monsieur [D] [S] sera ordonnée, en conséquence.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation :

La SA ADOMA produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [S] restait devoir la somme de 1.903,32 € à la date du 7 février 2025.

Monsieur [D] [S] ne conteste pas le montant de sa dette, de sorte qu’il sera condamné au paiement de cette somme de 1.903,32 €.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 7 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant de la redevance, des charges et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [D] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ADOMA, Monsieur [D] [S] sera condamné à lui verser une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 2 décembre 2020 entre la [9] ADOMA devenue SA ADOMA et Monsieur [D] [S] concernant le logement sis [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 4], [Adresse 3] sont réunies à la date du 07 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à verser à la SA ADOMA la somme de 1.903,32 € (décompte arrêté au 7 février 2025, incluant la redevance du mois de janvier 2025 ) ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à payer à la SA ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à la redevance, aux charges et aux prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 7 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à verser à la SA ADOMA une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] aux dépens comprenant le coût de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Le greffier La juge