AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00370 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LLPL

Minute JCP n° 2025/678

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [N] [T]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Arnaud BLANC, avocat au Barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [R] [P]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 04 septembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e BLANC Arnaud par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 décembre 2023, Monsieur [N] [T] a loué à Monsieur [R] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 550,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, Monsieur [N] [T] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 100,00 € au titre des loyers et charges échus au 6 novembre 2024 et l’a mis en demeure de justifier de l’occupation du logement.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, Monsieur [N] [T] a fait assigner Monsieur [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à compter du 9 janvier 2025,

ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, s’il y a lieu faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté s’il l’estime utile d’un technicien,

autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

condamner le locataire à payer la somme de 2 750,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 janvier 2025, outre les loyers échus postérieurement à cette date, avec intérêts au taux légal à chacune des échéances impayées en application de l’article 1155 du code civil,

condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 550 € jusqu’à la libération complète des lieux,

condamner le locataire à payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonce de l’assignation à la Préfecture.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Moselle le 26 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 5 juin 2025 au cours de laquelle le demandeur a actualisé sa créance à la somme de 4400 € et produit une copie d’une ordonnance sur requête non contradictoire rendue le 16 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection ayant constaté la résiliation du bail, ordonné la reprise du logement par Monsieur [T] et condamné Monsieur [L] à payer la somme de 4400 € au titre de l’arriéré locatif. L’affaire a été mise en délibéré à l’issue de cette audience et par mention au dossier, les débats ont été réouverts et l’affaire renvoyée à l’audience du 4 septembre 2025 à charge pour le demandeur de justifier de la signification de l’assignation à la Préfecture de la Moselle.

A l’audience du 4 septembre 2025, Monsieur [T], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles qu’exposées à l’audience du 5 juin 2025.

Cité par acte délivré selon procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [R] [P] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 5 juin 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [N] [T] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 3 avril 2025, la dette locative de Monsieur [R] [P] s’élève à la somme de 4 400,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

La demande portant sur les intérêts, fondée sur l’article 1155 du code civil, abrogé par la réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, ne pourra qu’être rejetée et en application de l’article 1231-7 les intérêts courront à compter du prononcé du jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 8 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Il n’y a en revanche pas lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [P], un procès-verbal de constat d’inoccupation des lieux en date du 21 mars 2025 dressé par commissaire de justice ayant permis au bailleur d’obtenir une ordonnance autorisant la reprise du logement. Il résulte nécessairement de cet acte que le locataire n’est plus à ce jour dans le logement.

Dès lors, les demandes d’expulsion, d’autorisation de faire constater et estimer les réparations locatives, de séquestration des biens et objets et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [P] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [N] [T] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [R] [P] sera condamné à verser au demandeur la somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2023 entre Monsieur [N] [T], d’une part, et Monsieur [R] [P], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 9 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à verser à Monsieur [N] [T] la somme de 4 400,00 € (décompte arrêté au 3 avril 2025, mois d’avril 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à verser à Monsieur [N] [T] une somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [N] [T] du surplus de ses prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la vice-présidente et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,